销售金额降幅收窄，获大股东深铁集团坚定支持

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 万科A（000002.SZ） 2023年11月17日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/11/17 当前股价(元) 11.62 一年最高最低(元) 20.63/11.07 总市值(亿元) 1,386.35 流通市值(亿元) 1,129.08 总股本(亿股) 119.31 流通股本(亿股) 97.17 近3个月换手率(%) 44.31 股价走势图 数据来源：聚源 《销售企稳投资力度加强，多元业务齐头并进—公司信息更新报告》-2023.11.14 《销售金额环比大增，投资力度同比增强—公司信息更新报告》-2023.10.9 《销售金额降幅收窄，单月新增9宗开发地块—公司信息更新报告》-2023.9.6 销售金额降幅收窄，获大股东深铁集团坚定支持 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  销售金额降幅收窄，获大股东深铁集团坚定支持，维持“买入”评级 万科发布2023年10月经营简报，公司销售金额累计降幅持续收窄，投资拿地同比增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为5.0、4.3、4.0倍，维持“买入”评级。  销售金额同比降幅持续收窄，充足未结资源保障未来业绩 公司10月实现合同销售面积200万方，合同销售金额318.3亿元，同比分别增长0.6%、下降0.8%（9月分别下降14.7%、7.8%），环比分别增长3.2%、下降0.6%。1-10月累计实现合同销售面积2018.4万方，合同销售金额3124.4亿元，分别同比下降5.5%、9.9%，销售金额仍保持行业第二排名。公司在“金九银十”窗口期逐渐发力，销售数据明显改善。截至9月末公司已售未结金额约4617亿元，充足未结资源助力未来业绩保持稳健。  投资力度同比增强，单月新增1宗开发地块 公司10月在合肥新增1宗开发地块，总建筑面积4.7万方，总地价6.6亿元。1-10月公司累计获取38宗开发项目，对应累计拿地建筑面积542.5万方，累计拿地金额799.5亿元，分别同比增长4.3%和26.3%，拿地权益比63.1%，拿地强度25.6%（2022年同期为18.3%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，1-10月一二线城市拿地金额占比95.5%。  大股东深铁集团力挺，计划出资百亿盘活旧改项目 根据公司公告，大股东深铁集团坚定看好公司的发展前景，从未制定过任何减持公司股份的计划，承诺将按照市场化、法治化方式，承接公司在深圳的部分城市更新项目，帮助公司盘活资产，交易金额预计超100亿元。同时深铁集团正在积极准备，择机购买公司在公开市场发行的债券。  风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 452,798 503,838 561,136 595,271 618,248 YOY(%) 8.0 11.3 11.4 6.1 3.9 归母净利润(百万元) 22,524 22,618 27,804 32,048 34,283 YOY(%) -45.7 0.4 22.9 15.3 7.0 毛利率(%) 21.8 19.6 20.8 21.4 22.1 净利率(%) 8.4 7.5 8.3 9.0 9.2 ROE(%) 9.7 9.3 10.3 10.8 10.5 EPS(摊薄/元) 1.89 1.90 2.33 2.69 2.87 P/E(倍) 6.2 6.1 5.0 4.3 4.0 P/B(倍) 0.6 0.6 0.5 0.5 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所 -32%-16%0%16%32%48%2022-112023-032023-072023-11万科A沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 1600268 1415356 1881483 1616466 1998484 营业收入 452798 503838 561136 595271 618248 现金 149352 137208 168341 178581 185474 营业成本 353977 405319 444544 467798 481886 应收票据及应收账款 4771 7511 6168 8343 6728 营业税金及附加 21056 24394 30862 31982 31476 其他应收款 266061 272695 327329 309196 351899 营业费用 12809 12412 14433 15481 16175 预付账款 67230 60484 81754 69136 87578 管理费用 10242 9584 11683 11859 12595 存货 1075617 907057 1267489 1020807 1336401 研发费用 642 686 780 819 855 其他流动资产 37236 30402 30402 30402 30402 财务费用 4384 2615 3487 3762 4206 非流动资产 338370 341768 334173 324052 309094 资产减值损失 -3514 -450 -1122 -595 -618 长期投资 144449 129486 118916 109666 98502 其他收益 0 0 0 0 0 固定资产 12821 16740 17587 17681 16988 公允价值变动收益 4 5 4 5 5 无形资产 10445 11548 9636 6925 3915 投资净收益 6614 4094 7288 9034 7008 其他非流动资产 170654 183994 188035 189780 189689 资产处置收益 19 13 0 0 0 资产总计 1938638 1757124 2215656 1940518 2307578 营业利润 52531 52007 63761 73205 78687 流动负债 1311446 1077802 1532642 1268097 1650182 营业外收入 1148 1302 1041 1123 1153 短期借款 14413 4133 316026 149986 399213 营业外支出 1456 923 1113 1194 1171 应付票据及应付账款 330537 289242 390515 324799 412057 利润总额 52223 52386 63689 73134 78669 其他流动负债 966497 784427 826101 793312 838912 所得税 14153 14835 17350 19790 21579 非流动负债 234419 274331 231383 177118 114060 净利润 38070 37551 46339 53344 57090 长期借款 207343 249589 206641 152375 89318 少数股东损益 15545 14933 18536 21296 22807 其他非流动负债 27076 24743 24743 24743 24743 归属母公司净利润 22524 22618 27804 32048 34283 负债合计 1545865 1352133 1764025 1445215 1764243 EBITDA 65299 68649 79974 91734 98467 少数股东权益 156820 162300 180836 202132 224939 EPS(元) 1.89 1.90 2.33 2.69 2.87 股本 11625 11631 11931 11931 11931 资本公积 20584 22868 22868 22868 22868 主要财务比率 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 留存收益 203885 215124 248150 286279 328007 成长能力 归属母公司股东权益 235953 242691 270795 293171 318396 营业收入(%) 8.0 11.3 11.4 6.1 3.9 负债和股东权益 1938638 1757124 2215656 1940518 2307578 营业利润(%) -34.3 -1.0 22.6 14.8 7.5 归属于母公司净利润(%) -45.7 0.4 22.9 15.3 7.0 获利能力 毛利率(%) 21.8 19.6 20.8 21.4 22.1 净利率(%) 8.4 7.5 8.3 9.0 9.2 现金流量表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E ROE(%) 9.7 9.3 10.3 10.8 10.5 经营活动现金流 4113 2750 -229410 233829 -177785 ROIC(%) 8.2 7.6 6.0 9.0 7.3 净利润 38070 37551 46339 53344 57090 偿债能力 折旧摊销 5482 6944 7841 9008 10198 资产负债率(%) 79.7 77.0 79.6 74.5 76.5 财务费用 4384 2615 3487 3762 4206 净负债比率(%) 37.1 50.3 95.1 40.1 69.6 投资损失 -6614 -4094 -7288 -9034 -7008 流动比率 1.2 1.3 1.2 1.3 1.2 营运资金变动 -37833 -40554 -279784 176753 -242267 速动比率 0.3 0.4 0.3 0.4 0.3 其他经营现金流 625 288 -4 -5 -5 营运能力 投资活动现金流 -26281 -13030 7047 10152 11772 总资产周转率 0.2 0.3 0.3 0.3 0.3 资本支出 9578 12827 2976 -871 -3794 应收账款周转率 116.5 82.0 82.0 82.0 82.0 长期投资 -14394 -2517 10570 14963 11163 应付账款周转率 1.1 1.3 1.3 1.3 1.3 其他投资现金流 -31096 -2721 20593 24244 19141 每股指标（元） 筹资活动现金流 -23104 3439 -58397 -67700 -76321 每股收益(最新摊薄) 1.89 1.90 2.33 2.69 2.87 短期借款 -10699 -10279 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 0.34 0.23 -19.23 19.60 -14.90 长期借款 31730 42246 -42948 -54266 -63057 每股净资产(最新摊薄) 19.78 20.34 22.67 24.55 26.