房地产开发行业周报：2025W4-全国新发房贷利率下行至3.1%，2025年有望进一步下行

2024年12月全国新发房贷利率下行至3.1%，2025年有望进一步下行。2025年1月，5年期以上LPR为3.6%，连续3个月保持不变。考虑到2024年中央经济工作会议定调实施适度宽松的货币政策、“适时降准降息”，我们认为2025年降息不会缺席。据央行，2024年12月全国个人住房贷款利率为3.11%，同比下降0.88个百分点；2024年4季度加权平均利率为3.10%。我们认为2025年在利率中枢下移趋势中，住房按揭利率也将跟随下行，将会有更多城市新发利率进入“2字头”，一方面将减轻购房者信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.3%，落后沪深300指数1.83个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。 新房：本周30个城市新房成交面积为201.8万平方米，环比提升5.0%，同比提升7.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.4万方，环比-14.4%，同比-5.0%；样本二线城市为92.6万方，环比+6.6%，同比+7.1%； 样本三线城市为58.8万方，环比+26.9%，同比+21.0%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计192.4万方，环比下降17.1%，同比增长15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为81.8万方，环比-15.3%；样本二线城市为86.0万方，环比-18.5%；样本三线城市为24.5万方，环比-18.1%。 信用债：根据wind统计数据，本周（1.20-1.26）共发行房企信用债11只，环比减少7只；发行规模共计128.00亿元，环比减少30.41亿元，总偿还量82.21亿元，环比减少100.88亿元，净融资额为45.79亿元，环比增加70.47亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（55.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（50.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上、1-3年（39.1%、32.0%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.全国新发房贷利率下行至3.1%，2025年有望进一步下行 2024年12月全国新发房贷利率下行至3.1%，2025年有望进一步下行。2025年1月贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为3.6%，连续3个月保持不变。考虑到2024年中央经济工作会议定调实施适度宽松的货币政策、“适时降准降息”，我们认为2025年降息不会缺席。据央行，2024年12月全国个人住房贷款利率为3.11%，同比下降0.88个百分点；2024年4季度加权平均利率为3.10%。我们认为2025年在利率中枢下移趋势中，住房按揭利率也将跟随下行，将会有更多城市新发利率进入“2字头”，一方面将减轻购房者信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。 图表1：新发放个人住房贷款加权平均利率与5年期以上LPR（%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.3%，落后沪深300指数1.83个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。本周上涨个股共24支，较上周减少84支，下跌股数为90支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为粤宏远A、京蓝科技、万科A、新华联、高新发展，涨幅分别为21.7%、15.4%、11.5%、11.4%、8.8%。跌幅前五为ST慧球、宁波富达、荣丰控股、亚太实业、中交地产，跌幅分别为-21.0%、-21.0%、-20.0%、-19.5%、-14.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨11支，较上周减少28支，涨幅位居前五的为万科A、时代中国控股、禹洲集团、绿景中国地产、中梁控股，涨幅分别为11.5%、8.8%、4.8%、4.4%、2.0%。跌幅前五为碧桂园、荣盛发展、金科股份、远洋集团、正荣地产，跌幅分别为-13.4%、-12.5%、-9.5%、-9.2%、-8.5%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为201.8万平方米，环比提升5.0%，同比提升7.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.4万方，环比-14.4%，同比-5.0%；样本二线城市为92.6万方，环比+6.6%，同比+7.1%；样本三线城市为58.8万方，环比+26.9%，同比+21.0%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 1月累计新房成交面积方面，样本30城共计668.4万方，同比11.7%；一线城市为198.7万方，同比24.1%；二线城市为302.3万方，同比-1.8%；三线城市为167.4万方，同比28.1%。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计192.4万方，环比下降17.1%，同比增长15.0%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为81.8万方，环比-15.3%；样本二线城市为86.0万方，环比-18.5%；样本三线城市为24.5万方，环比-18.1%。年初至今累计二手房成交面积为870.8万方，同比增长35.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为380.8万方，同比+54.9%；样本二线城市为388.7万方，同比+28.1%；样本三线城市为101.3万方，同比+8.8%。 图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表20：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表21：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（1.20-1.26）共发行房企信用债11只，环比减少7只；发行规模共计128.00亿元，环比减少30.41亿元，总偿还量82.21亿元，环比减少100.88亿元，净融资额为45.79亿元，环比增加70.47亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（（55.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（50.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上、1-3年（（39.1%、32.0%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有升有降。其中25苏州高新GN001中期票据（-39bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：本周房企融资汇总（1.20-1.26） 5.本周政策回顾 图表27：中央政策及消息（1.19-1.25） 图表28：地方性政策及消息（1.19-1.25） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线（+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等； （3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。