房地产开发2024全年统计局数据点评：开发投资额仍现较大降幅，预计2025年行业仍将趋势承压

2024全年统计局数据点评: 开工竣工施工持续下行，2024年房地产开发投资额仍现较大降幅；考虑到施工、土地投资两端均滞后于销售，预计2025年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。2024年，新开工受到持续低迷的销售与融资环境、前期拿地数量少、城投拿地开工率偏低等因素影响；竣工逐步走出交付高峰，叠加房企资金面持续承压，保交楼进入攻坚阶段，竣工节奏放缓；施工跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积。我们预计2025年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献，预计2025年新开工-15%，竣工-12%，施工-13.7%，房地产开发投资额-11.8%。 投资：2024年，全国房地产开发投资额为100280亿元，同比减少10.6%。 住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额同比分别-10.5%、-9.0%和-13.9%。 新开工：2024年，全国累计新开工面积为73893万方，同比减少23.0%。住宅、办公楼和商业营业用房新开工面积同比分别-23.0%、-27.7%和-23.3%。 竣工：2024年，全国累计竣工面积为73743万方，同比减少27.7%。住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积同比分别-27.4%、-35.2%和-31.6%。 施工：2024年，全国累计施工面积为733247万方，同比减少12.7%。 销售：行业依然处于3年下行趋势中，在目前政策框架和释放节奏下，预计2025年量价整体仍有一定下跌，核心城市继续跑赢全国。2024年9月中央和地方出台房地产相关系列政策后，全国整体降幅有所收窄，但趋势上依然处于长达3年的下行周期中，尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续分化。新房销售若想要由负转正，核心是推动郊区库存去化率提升，而这个只能靠大力度的拆迁政策，在当地置换新房。我们中性预期下，2025年商品住宅销售面积同比-4.7%，商品住宅销售金额同比-5.8%。 2024年，全国商品房销售金额为96750亿元，同比减少17.1%，较前值提高2.1pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-17.6%、-14.3%和-13.6%。全国商品房销售均价为9935元/平，同比减少4.8%。12月份商品房待售面积为75327万方，同比增长10.6%。 资金：销售回款及融资两端持续拖累房企流动性，仍有必要从守护信心的维度出发去保护某些大型房企。房企风险层面来看，时至今日并没有见到真正的保主体的政策存在，更多还是在融资层面托底，借助企业自身的存量资产去化解公开债务的问题。我们认为，债务不仅是公开债，还有相当大规模的银行贷款、保险产品等，仍有必要从守护信心的维度出发去保护某些大型房企。2024年房企到位资金为107661亿元，同比-17.0%。国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比-6.1%、-26.7%、-11.6%、-23.0%和-27.9%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们判断只看好一线+2/3二线+极少量城市依然奏效。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份； H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 ··1、2、3、 一、2024全年房地产开发投资额同比-10.6% 开工竣工施工持续下行，2024年房地产开发投资额仍现较大降幅；考虑到施工、土地投资两端均滞后于销售，预计2025年开发投资仍有下降压力，继续影响经济。回顾2024年，新开工受到持续低迷的销售与融资环境、前期拿地数量少、城投拿地开工率偏低等因素影响；竣工于2024年逐步走出交付高峰，叠加房企资金面持续承压，保交楼进入攻坚阶段，竣工节奏明显放缓；施工主要跟随2021年后地产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销售面积规模，故而施工面积仍有下行压力。考虑到施工投资与土地投资的持续萎靡，我们预计2025年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献。我们预计2025年新开工-15%，竣工-12%，施工-13.7%，预计2025年房地产开发投资额-11.8%。具体预测请见我们2024年12月29日发布的《房地产2025年度策略：政策定未来，重燃希望》。 2024全年房地产开发投资额同比-10.6%，跌幅较2023年有所扩大。 1-12月份，全国房地产开发投资额为100280亿元，同比减少10.6%，较前值降低0.2pct； 12月单月投资额为6646亿元，环比减少9.3%，同比减少3.2%。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 2024全年住宅开发投资额同比-10.5%，持续低位运行拖累开发投资额整体表现。 分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为76040、4160和6944亿元，同比分别为-10.5%、-9.0%和-13.9%，较前值变动0.0pct、-1.6pct和-0.3pct。12月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为4850、357和514亿元，同比分别为-2.4%、-7.5%和-8.5%，较前值变动6.0pct、2.5pct和2.4pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 分区域看，2024全年东北地区、东部地区开发投资降幅明显，其中东部地区年末跌幅有所扩大。 1-12月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为60243、19563、18110和2365亿元，同比分别为-11.0%、-9.4%、-8.9%和-21.8%，较前值变动-0.6pct、0.4pct、0.8pct和-0.2pct。12月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为4015、1377、1143和112亿元，同比分别为-12.8%、-2.0%、60.8%和-25.3%，较前值变动2.4pct、-0.4pct、56.0pct和4.5pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 2024全年新开工面积7.39亿方，同比-23.0%。 1-12月份，全国累计新开工面积为73893万方，同比减少23.0%，较前值降低 0.0pct；12月单月新开工面积为6585万方，环比增长8.3%，同比减少16.9%，较前值提高9.7pct。分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为53660、1893和4980万方，同比分别为-23.0%、-27.7%和-23.3%，较前值变动0.1pct、-2.1pct和0.0pct。 图表9：累计新开工面积及同比 图表10：单月新开工面积及同比 2024全年竣工面积7.37亿方，同比-27.7%。 1-12月份，全国累计竣工面积为73743万方，同比减少27.7%，较前值降低1.5pct；12月单月竣工面积为25591万方，环比增长315.6%，同比减少26.0%，较前值提高12.9pct。 分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为53741、1940和4894万方，同比分别为-27.4%、-35.2%和-31.6%，较前值变动-1.4pct、-1.7pct和-3.7pct。 图表11：累计竣工面积及同比 图表12：单月竣工面积及同比 图表13：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表14：各类房屋累计竣工面积同比（%） 2024全年施工面积73.3亿方，同比-12.7%，其中住宅施工面积同比-13.1%。施工面积趋势性下行，拖累开发投资。 1-12月份，全国累计施工面积为733247万方，同比减少12.7%，较前值降低0.0pct。 分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为513330、29858和63195万方，同比分别为-13.1%、-10.1%和-12.6%，较前值变动0.0pct、-0.5pct和0.5pct。 图表15：累计施工面积及同比 图表16：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、2024全年销售金额同比-17.1%，销售面积同比-12.9% 2024全年商品房销售金额9.68万亿元，同比-17.1%；销售面积9.74亿方，同比-12.9%。 1-12月份，全国商品房销售金额为96750亿元，同比减少17.1%，较前值提高2.1pct； 12月单月商品房销售金额为11625亿元，环比增长40.6%，同比增长2.8%。1-12月份，全国商品房销售面积为97385万方，同比减少12.9%，较前值提高1.4pct；12月单月商品房销售面积为11267万方，环比增长37.6%，同比增长0.4%。 行业依然处于3年下行趋势中，在目前政策框架和释放节奏下，预计2025年量价整体仍有一定下跌，核心城市继续跑赢全国。2024年9月中央和地方出台房地产相关系列政策后，全国整体降幅有所收窄，但趋势上依然处于长达3年的下行周期中，尚未见到明确的趋势反转。城市之间的新房销售延续分化，核心城市新房量价表现都相对更优。新房销售若想要由负转正，核心是推动郊区库存去化率提升，而这个只能靠大力度的拆迁政策，在当地置换新房。我们中性预期下，2025年商品住宅销售面积同比-4.7%，商品住宅销售金额同比-5.8%。具体预测请见我们2024年12月29日发布的《房地产2025年度策略：政策定未来，重燃希望》。 图表17：商品房销售金额累计值及同比 图表18：商品房销售金额单月值及同比 图表19：商品房销售面积累计值及同比 图表20：商品房销售面积单月值及同比 2024全年商品住宅销售金额8.49万亿元，同比-17.6%；商品住宅销售面积8.15亿方，同比-14.1%。 分业态看，1-12月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-17.6%、-14.3%和-13.6%，较前值变动2.4pct、-1.3pct和-0.2pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-14.1%、-11.5%和-5.9%，较前值变动1.9pct、-2.7pct和-0.6pct。 图表21：累计销售金额同比分业态 图表22：累计销售面积同比分业态 2024全年各地区销售同比低位运行，中部、东部地区年末单月同比转正。 1-12月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为59373、17380、17485和2512亿元，同比分别为-17.5%、-16.4%、-17.0%和-11.4%，较前值变动2.2pct、3.1pct、1.0pct和1.2pct。12月单月东部、中部、西部和东北地区销售金额分别为7268、2198、1894和265亿元，同比分别为2.8%、12.3%、-5.7%和-2.2%，较前值变