伦敦办公室市场报告第 4 季度 2023 年

Q4 2023 对伦敦办公市场状况的最新见解 关键主题 3.随着利率达到峰值 ， 投资量回升。 2.活性要求达到 10 年来的最高水平。 1.季度收成创五年新高。 新冠疫情期间伦敦办公市场的复苏在上一季度加快，租赁活动量达到五年以来最高水平。绩效的关键驱动因素仍然是租户迁往质量更好的办公室，这体现在创纪录的新租和翻新租赁面积达259万平方英尺，占所有租赁活动的66%。优质空间供应紧张继续推动租金增长，并且鉴于未来将有超过2500万平方英尺的租约到期以及已命名需求达到十年来最高水平，我们预计这一趋势将进一步加强。 - 但它仍然代表了出租市场的相当大的一部分。 由金融主导的收购 得益于自2018年以来最大的一笔交易——HSBC完成在Panorama St Paul’s的交易（520,000平方英尺）——金融服务行业占据了45%的租赁面积。即使不包括HSBC的这笔交易，伦敦的整体租赁面积也将达到近350万平方英尺，并超过长期每季度300万平方英尺的趋势。 10 年来的积极需求 短期内活跃需求处于十年来的最高水平，比长期趋势高出约35%，达到近1200万平方英尺。金融服务、专业服务和TMT行业继续占据主导地位。值得注意的是，有50项需求寻求超过50,000平方英尺的空间，其中80%的需求来自希望扩大办公面积的租户。这表明短期内的需求很可能产生积极的净吸纳量。这与我们对伦敦市场自2021年以来的102笔大型交易的最新分析相一致，该分析显示大多数租户正在增加其办公面积，因此这些交易为市场带来了110万平方英尺的积极净吸纳量。 接下来两大租户群体推动了市场需求，其中专业服务行业占比16%，科技、媒体和电信（TMT）行业占比11%。 伦敦地区的租赁需求在第四季度增长了31.7%，达到3.92百万平方英尺，创五年以来的新高，并且比长期季度平均水平高出32%。整个市场的租赁活动强劲，有超过一半的伦敦子市场实现了高于平均水平的租赁需求。核心子市场——城中心和西端核心——仍然是租赁活动最为活跃的地点，第四季度占所有租赁活动的约55%，而第三季度这一比例接近60%。 letting需求高于金融和专业服务sector的长期趋势。TMT sector的需求低于趋势水平——主要原因是缺乏大型科技公司（tech titans）的租赁需求。 尽管上个季度对核心子市场的关注有所缓解，但办公市场仍因质量差异而两极分化。历史上，次级质量的办公楼一直是市场的驱动力，但疫情后时期（2020年及以后）带来了承租人需求向更高质量办公楼的结构性转变。自新冠以来，新建设和翻新的租赁面积增长了近30%，而二手办公楼的租赁面积下降了近45%。 5.6% 的空置率 ， 低于伦敦 9.9% 的总空置率。 重新安置原始租金 自疫情以来，优质交易案例显著增加，实现的租金远高于平均市场基准租金。我们分析了这些交易以识别其共同特征，并促使我们重新评估如何确定基准租金。 在建项目明显低于新建设和翻修空间的平均水平，我们估计到2026年将出现优质办公空间短缺5.3万平方英尺的情况。 比较活跃需求与当前可用空间水平可以看出，对于较大规模的办公室而言选择有限。特别是对于寻求超过100,000平方英尺办公空间的需求来说更是如此。目前有57个需求面积超过60,000平方英尺，但只有56个可用的办公室。 我们的定义关键变化反映了对高度可持续、配套设施丰富且位于中心位置的办公租赁业务的更尖锐的关注。由于这一变化，我们在大多数子市场提高了核心租金。例如，在城市核心区域，核心租金从每平方英尺77.50英镑上涨到87.50英镑；在西区核心区域，核心租金从每平方英尺140英镑上涨到150英镑。 在伦敦供应挤压在上一季度，正在建设的管道面积下降 了6%，降至154万平方英尺，所有项目预计将在2026年前完成。其中，刚刚超过110万平方英尺的面积是出于投机目的建设的，剩余的44万平方英尺已经提前租赁。正在建设的管道面积明显低于新建设和翻修空间的平均吸纳水平，我们估计到2026年将出现优质办公空间短缺53万平方英尺的情况。被批准的“最有可能”建成的潜在方案仅将投机性管道增加37万平方英尺，并将交付时间延长至2028年。 PRIME availability remains tight可用楼面面积连续两个季度略有下降，目前仅略低于250万平方英尺。这相当于9.9%的空置率，仅比趋势水平高出不到3%。不出所料，在租赁活动强劲的一个季度后，可供出租的空间降至2.47万平方米。假设这些交易转化为实际成交，伦敦的空置率将下降至8.8%。 我们最近还对优质租金增长的五年前景进行了积极的修正。在短期内 ， 自疫情以来，最佳交易频现，实现的租金显著高于平均市场基准租金。 可用的新建和翻新建筑在许多伦敦子市场的整体供应中所占比例要小得多。在伦敦三分之二的子市场中，新建和翻新建筑的比例低于总供应量的50%。新建和翻新供应反映了 我们预计伦敦大多数子市场的供应都将不足，其中城市核心、国王十字/艾斯敦以及克兰克伦/法灵顿地区可能出现最大的供需缺口。 在未来五年内，我们预计City和Southbank地区的平均年度租金增长率最强劲，其中CityCore（4.2%）、Clerkenwell/Farringdon（3.9%）和Southbank Core（3.6%）的增长率最高。 伦敦 - 按风险分类的投资交易量 占 4 季度投资总量的百分比 ， 2023 年第四季度 我们预计市场势头将保持积极，因为伦敦的经济活动似乎已经稳定，对未来前景的信心正在增强，看房和咨询的数量也在上升，活跃需求达到十年来的最高水平。从长远来看，供应不足将继续支撑更高的租金增长率。我们预计这将是推动预租率上升的一个重要因素，特别是在2024年至2026年间有超过2800万平方英尺的租赁期到期的情况下。 在未来五年内，我们预计市中心和南bank地区平均年度租金增长率最高，其中市中心核心区域（4.2%）、 Clerkenwell/Farringdon 区域（3.9%）和南bank核心区域（3.6%）的增长最为强劲。在West End地区，我们预计高端租金增长最高的将是West End核心区域（3.7%）、Fitzrovia（3.5%）和Strand/Covent Garden子市场（3.5%）。 投资金额投资者情绪在第四季度逐渐转为积极，长期内利率下降且定价趋于稳定。市场流动性增强，尤其是在西区，导致投资量环比上升27%，达到18亿英镑。然而，成交量仍接近长期季度趋势的一半水平。 办公资产方面占比为51.3%，并且占据了2023年全年成交量的51.3%。在过去的一年里，投资仍然集中于增值资产。这表明对合适资产的风险偏好持续存在，并反映了租赁基本面的韧性。 解除我们的洞察力 在本季度，欧洲买家最为活跃（31.5%），其次是APAC地区（23.4%）和北美买家（22.1%）。私人资本继续成为最活跃的买家类型，在第四季度的投资交易中占到了近三分之二的比例。 稳定产量城市中心及南银行区的优质收益率保持 稳定，维持在5.25%，自2023年第二季度以来未发生变化。西-end地区的优质收益率也保持稳定，为3.75%——这一水平自2023年以来一直持续，体现了该市场的持续韧性。 在2023年，机构投资者的并购活动降至自2021年以来的最低水平，仅超过6亿英镑。相比之下，私人资本投资者收购了33亿英镑。 伦敦办公市场性能仪表板 2023 Q4 正在审查的市场城市和南岸 £87.50 panoramastpauls.com，在建筑于2025年完工之前的一年。自2018年第一季度以来，这座城市及南岸市场尚未发生如此规模的交易。 五年来最高的信件 城市及南bank地区在本季度录得2.42百万平方英尺的租赁需求，比第三季度增加了44.4%，几乎是长期趋势（1.63百万平方英尺）的1.5倍。这标志着自2017年第四季度以来季度租赁需求最高水平，并且主要由1.8百万平方英尺的新建和翻修租赁驱动——这一数字创下了 primo 租赁需求的历史最高纪录，占市场总租赁量的73%。 2.42 m收卷 (平方英尺) 第二大交易是CFC Underwriting Ltd，该公司收购了第10至第15层共计88,322平方英尺的空间。此次租赁使方案的出租率达到了63%。 13.93 m 我们可以预计市场将继续保持强劲势头，因为城市及南bank区域继续成为伦敦大多数活跃需求的关注焦点。活跃需求上升至5.1百万平方英尺，季度内增长9.6%，比长期趋势高出23.6%。短期内的需求 uptake 在城市与南bank地区的两个子市场高于长期平均水平——City Core（87%）和Clerkenwell/Farringdon（21.7%）。第四季度最大的租赁成交为 可用性 (平方英尺) £442.22 m 520, 359 平方英尺的预出租 ， 由汇丰银行在 Prime yield5.25% 第四季度最大的预租面积为520,359平方英尺，由汇丰银行（HSBC）在Panorama St.Paul’s签订预租协议，比原定于2025年完成的时间提前了一年。自2018年第一季度以来，城市及南岸市场尚未出现如此规模的交易。 金融业继续以 260 万平方英尺 (51.5%) 为首 ， 其次是 130 万平方英尺的专业服务业居住者 (24.4%) 。 较低的投资额 在第四季度，共发生了15笔投资交易，总额为0.4亿英镑，与第三季度相比下降了52.8%。本季度内，来自英国的投资者收购了价值0.2亿英镑的办公物业，占总量的51%，其次是来自亚太地区的国家，投资额为0.1亿英镑，占所有交易的30.1%。2023年期间，来自亚太地区的投资者在城市及南银行区完成了所有购买量的一半。 availability连续第二季度下降，主要受到第四季度高水准租赁活动的驱动。 在可用性方面略有下降 availability连续两个季度下降，主要原因是在第四季度租赁活动水平较高。同比下降5.5%，至13.93万平方英尺，这一下降导致空置率为10.1%，而长期趋势为7.0%。核心区域的空置率较为紧张，空置率为5.8%。 私人资本投资者对利率上升较为不敏感，在第四季度收购了价值3亿英镑的办公物业，占所有交易的87%。这一投资者群体负责了本季度最大的一笔交易——位于伦敦EC4区的12-14 Fetter Lane办公物业，以1.33亿英镑的价格售出，反映的收益率为5.75%。在2023年，私人资本投资者收购了总计18亿英镑的City & Southbank办公物业，占该子市场总成交量的54%。 开发表明 ， 到 2026 年底 ， 供应缺口为340 万平方英尺。 20罗普emaker街EC2是第四季度最重要的完工项目，占所有完工建筑面积的一半以上，紧随其后的是Artesian E1。 在提供最佳质量空间的情况下的潜力 城市及南bank发展管道在本季度缩减至9.89万平方米，此前在第四季度完成了0.83万平方米的建设。在未竣工的管道中，有25%的面积已经预先出租，而在2026年底前还将交付6.96万平方米的投机性楼层面积。与长期的新建设和翻修需求水平相比，这一投机性水平较低。 由于我们对基准租金的评估进行了变更，我们将市中心（City Core）的租金从每平方英尺77.50英镑提高到87.50英镑， Clerkenwell/Farringdon地区的租金从每平方英尺85英镑提高到90英镑，Midtown地区的租金从每平方英尺70英镑提高到80英镑，Southbank Core地区的租金从每平方英尺77.50英镑提高到80英镑。 当前可用库存价值为9.4亿英镑，而另有7.2亿英镑的库存正在出售中。核心收益率连续第二个季度保持稳定，维持在5.25%。 正在审查的市场西区 £150.00 50 Berkeley Stre