伦敦办公市场 Q4 2023 状况总结
核心观点与关键数据
-
市场复苏加速，租赁活动创五年新高
- Q4 2023 伦敦办公市场租赁面积达 259 万平方英尺，创五年新高，其中 66% 为优质新租和翻新面积。
- 租户迁往更高质量办公室的趋势显著，优质空间供应紧张推动租金增长。
-
需求活跃度达十年最高水平
- 短期内活跃需求达 1200 万平方英尺，比长期趋势高 35%，金融服务、专业服务和 TMT 行业主导。
- 50 项需求面积超 5 万平方英尺，80% 为租户扩张需求，预计将产生积极净吸纳量。
-
空置率低，优质空间供应短缺
- 市场空置率 5.6%，低于伦敦总空置率 9.9%，但优质空间选择有限，超 100 万平方英尺需求面临供应不足。
-
投资活动回升，金融行业主导
- Q4 投资量环比上升 27%，达 18 亿英镑，金融行业占据 45% 租赁面积，主导收购交易。
- 私人资本仍是主要买家类型，机构投资者并购活动降至 2021 年以来最低水平。
市场区域表现
- 核心子市场（城中心、西端核心）：租赁活动最活跃，占所有租赁活动的 55%，但需求有所分散。
- 城市及南岸：租赁需求增长 31.7%，达 3.92 万平方英尺，创五年新高，新建和翻新租赁面积创历史纪录。
- 西区：租赁需求增长 60.8%，达 140 万平方英尺，优质办公空间交易占比 56.7%，但大尺寸空间供应紧张。
- Docklands & Stratford：租赁需求环比下降 37.8%，公共部门占 86.4%，优质空间供应有限。
供应与租金趋势
- 在建项目减少，供应短缺加剧
- 在建项目面积降至 154 万平方英尺，预计到 2026 年将出现 53 万平方英尺优质空间短缺。
- 投机性建设减少，核心区域租金上涨，城市核心区域租金从 77.50 英镑/平方英尺升至 87.50 英镑/平方英尺。
投资市场表现
- 私人资本主导投资
- 私人资本投资者收购 33 亿英镑，占总交易量 54%，而机构投资者仅超过 6 亿英镑。
- 投资者情绪转积极，长期利率下降，流动性增强，但成交量仍低于长期趋势。
研究结论
- 伦敦办公市场短期内将持续强劲，经济活动稳定增强，活跃需求达十年最高水平。
- 供应不足将支撑租金增长，尤其是 2024-2026 年间超 2800 万平方英尺租赁期到期时。
- 市场两极分化加剧，优质空间供需矛盾突出，核心区域租金上涨趋势持续。
