图香港房地产香港房地产2014年第4季度办事处：业绩稳定2014年12月31日黄文**，CFA分析员香港上海汇丰银行有限公司+8522996 6571re国强*分析员香港上海汇丰银行有限公司+8522996 6629在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告发行人：香港上海汇丰银行有限公司免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读 中环及尖沙咀在2014年的办公室租金温和增长（+ 2.7％） 短期内办公室的稳定趋势可能会持续，这表明缺乏对香港房东的推动力 我们更喜欢香港开发商而不是房东。我们首选的香港开发商是新鸿基地产（OW，目标价134港元）2014年第4季度和2014年办公室趋势稳定。仲量联行（JLL）12月30日发布的初步办公室统计数据显示，2014年第4季度呈现稳定趋势，租金环比变化小于1％，而各个子市场的环比资本价值基本没有变化。这也显示了2014年温和的办公趋势，大多数办公室租金和资本价值同比增长2-3％和0-2％子市场。房地产经纪人的最新反馈显示，租赁活动停滞不前的趋势相似，涉及续租和涉及面积较小（3-5k平方英尺）的新租赁/扩建，这表明写字楼租金趋势可能会在2015年保持稳定。可持续的一次销售为香港开发商提供了催化剂，这将有助于缩小香港开发商交易的资产净值折让（平均为42％），而香港房东则为40％。我们首选的香港开发商为SHKP（16 HK，HKD118.2，OW，目标价HKD134）。尖沙咀的4Q14办公楼趋势强劲。2014年第4季度办公室租金增长趋势环比基本稳定，租金变化不大。在各个细分市场中，季度环比增长-0.5％至+ 0.9％。 2014年第四季度，除尖沙咀以外，所有子市场的办公资本价值几乎保持不变，在空置率下降的背景下，租金和资本价值均环比增长最强劲，分别为0.9％和0.6％，环比增长下降0.9个百分点自2014年第3季度以来增长至2014年11月的1.1％）。中央办公室租金在2014年同比增长2.7％。2014年，截至2014年第四季度，中央办公楼租金同比增长2.7％至90.4港元每平方英尺，创下年初至今涨幅最大（与尖沙咀相同），而九龙东则是最疲软的趋势，同比下降0.8％，是该地区唯一的跌幅。市场。然而，九龙东的资本价值增幅最大，同比增长1.6％。在其他子市场中，同比增长0.3-1.3％。得益于高于预期的办公收益率（根据仲量联行的数据，2014年办公楼资本收益的回弹力低于10个基点），2014年办公楼资本价值超乎我们的预期，即下降7-9％。 资料来源：汇丰银行仲量联行东九龙香港东尖沙咀湾仔/中环湾仔中央总体-2%-1.4%-1%-0.2%-0.5%-0.1%0.0%0%0.3%0.3%0.4%0.5%0.6% 0.5% 0.5%0.4% 0.4%0.4% 0.3%0.6%0.5%1.0%0.9%0.9%0.8%1%1.2%1.4%香港办公室租金-季度增长1Q14 2Q14 3Q142014年第4季度2%2014年第4季度香港办公室更新香港写字楼市场的稳定趋势仲量联行于2014年12月30日发布了2014年第四季度的初步办公数据，主要摘要如下：2014年第4季度的办公室租金基本稳定2014年第4季度办公室租金增长趋势环比基本稳定，租金变化不大。 -0.5％至跨子市场，环比增长0.9％。 2014年第4季度，尖沙咀的办公室租金增长最快环比增长0.9％（2014年第三季度环比增长0.4％），而九龙东则连续第三季度环比下降0.5％（2014年第三季度环比增长-0.2％）。截至2014年第4季度，中央办公室租金环比微升0.4％至每平方呎90.4港元。全年来看，2014年各子市场的租金增长温和，其中中部和尖沙咀（同比增长2.7％）位居首位，其次是湾仔/铜锣湾（+ 1.6％）和香港东部（+ 1.5％）。东九龙在2014年的办公楼租金同比下降-0.8％。2014年整体甲级办公楼租金同比增长2.0％。资本价值在2014年第四季度基本保持不变在资本价值稳定的情况下，2014年第四季度写字楼资本价值的变动少于租金。在所有子市场中，除尖沙咀以外，所有子市场的增速都为0-0.1％，而办公楼资本价值的环比则微升+ 0.6％。2 2014年，写字楼资本价值也几乎没有变化，其中九龙东（同比增长1.6％）和尖沙咀（同比增长1.3％）的增长略强。此外，2014年资本价值的增长总体上落后于租金的增长，这意味着各个子市场的资本充足率同比略有增长，低于10个基点。唯一的例外是九龙东，该地区的写字楼租金在2014年同比压缩了8个基点。尽管2014年九龙东的写字楼租金同比下降0.8％，但资本价值却同比增长+ 1.6％，可能反映了该子市场未来的潜力发展成为第二个中央商务区（中央商务区）。相对于我们2014年办公楼的假设，办公楼租金的增长（大多数子市场为+ 2-3％）略低于我们预期的5-7％的增长，但这些增长被高于预期的上限率所抵消。结果，办公资本价值（子市场为0-2％）领先于我们假设的7-9％的下降。自2014年第3季度以来，尖沙咀的办公室空缺率下降最多截至2014年11月，除了尖沙咀和九龙东，大多数子市场的办公楼空置趋势几乎没有变化。截至2014年11月，尖沙咀的空置率自2014年第3季度下降了0.8个百分点至1.1％，这有助于推动2014年第4季度各个子市场的租金增长最为强劲。与此同时，九龙东的空置率有所上升，自2014年第三季度以来增加了0.4个百分点，截至2014年11月为6.1％。2014年首11个月，由于办公需求持续增长，新供应有限以及部分办公楼拆除，各子市场的空置率普遍下降（下降0-2个百分点）。尤其是，截至2014年11月，2011年首11个月中央职位空缺减少0.9个百分点至3.7％，而甲级写字楼整体空缺减少0.2个百分点至4.1％。3 香港办公室上限费率扩展/（收缩） 同比变化 环比变化资本租赁上限利率exp资本租赁上限利率exp价值值/（con）（bp）值值/（con）（bp）总体0.6%2.0%4.80.1%0.3%1.0中央0.3%2.7%6.90.1%0.4%1.0湾仔/中环湾仔0.3%1.6%3.80.1%0.5%1.3尖沙咀1.3%2.7%4.40.6%0.9%0.9香港东0.8%1.5%2.70.1%-0.1%(0.8)东九龙1.6%-0.8%(8.1)0.0%-0.5%(1.6)资料来源：汇丰银行仲量联行4资料来源：汇丰银行仲量联行东九龙香港东尖沙咀湾仔/中环湾仔-0.3%总体中央-0.2%-0.1%-0.4%0.0%-0.1%0.0%0.1%0.1%0.1%0.1%0.2%0.1%0.2%0.1%0.2%0.2%0.1%0.2%0.3%0.3%0.4%0.3%0.4%0.4%0.4%0.5%0.6%0.8%0.6%0.8%1Q14 2Q14 3Q142014年第4季度1.0%香港办事处的资本价值–季度增长东九龙香港东尖沙咀湾仔/中环湾仔中央0%总体资料来源：汇丰银行仲量联行2%4%6%香港办公室职位空缺1Q14 2Q14 3Q1414年11月8%4.4%4.4%3.9%4.1%4.4%4.0%3.6%3.7%3.0%3.1%2.6%2.5%2.3%1.9%1.9%1.1%1.6%1.9%1.6%1.6%6.7%6.7%5.7%6.1% 估值与风险新地（16 HK，现价HKD118.2，原价，目标价HKD134.0）我们维持目标价134港元的目标价是基于其每股资产净值191港元的30％折让不变。我们不变的目标折让是基于低于历史平均资产净值折让的一个标准差得出的。在我们的研究模型下，对于没有波动率指标的股票，中性区间为8.5％，高于香港股市8.5％的障碍率。我们的目标价意味着潜在回报率为16.3％（包括预计的股息收益率2.9％），高于中性区间；因此，我们重申我们的增持评级。潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。关键的下行风险：项目启动或完成的延迟，房地产销售均价低于预期。估值摘要（截至2014年12月30日的股价）公司股票代码目标差至Mkt Cap 12M FWD当前产量净债务/资料来源：彭博社，汇丰银行估计*对于Champion REIT，Link REIT，Mapletree GCC Trust和Langham Hospitality Investments，核心PE表示PE /分配（x），Yield表示DPU收益。 ＃表示股价与汇丰目标价之间的百分比差异。注意：OW =超重； N =中性； UW =体重过轻； V =挥发性的。5价格价格TP＃资产净值（光盘）/ prem 核心PE（x） (%)公平（港元）（港元）(%)（十亿港元）（港币/港元）(%)2013财年2014财年2015财年2014财年2014财年（％）香港物业恒隆地产101香港ñ21.825.0159833.0(34)19.318.015.63.46亨德森土地12香港ñ54.253.5(1)16289.2(39)16.217.817.72.014香港土地（美元）HKL SPñ6.77.041610.0(33)16.917.316.92.714希慎14香港ñ34.738.0103762.5(45)18.017.015.73.55嘉里物业683港币OW28.032.0144065.0(57)9.111.111.02.930信和置业83香港ñ12.414.6177521.4(42)11.114.814.64.0净现金新鸿基地产16香港OW118.2134.013334191.0(38)16.814.914.82.916太古地产有限公司1972香港OW23.129.22613541.6(44)21.318.818.42.716房地产投资信托冠君产业信托*2778港币ñ3.63.86213.8不适用17.118.419.65.418朗廷酒店投资有限公司1270港币OW3.44.84274.8(30)17.911.311.38.938链接房地产投资信托*823港元ñ48.549.0111149.0不适用32.929.126.23.411丰树海湾合作委员会信托*（SGD）魔术SPñ0.950.91(4)30.91不适用21.220.018.96.538 披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个别情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完