2014年第4季度办公室第2部分：有利的招聘趋势

图香港房地产香港房地产2014年第4季度办公室第2部分：有利的招聘趋势2015年1月8日黄文**，CFA分析员 steven.haywood@hsbcib.com+8522996 6571re国强*分析员 steven.haywood@hsbcib.com+8522996 6629在以下地址查看汇丰银行全球研究部：h ttp：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告发行人：香港上海汇丰银行有限公司免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读 《 2015年上半年哈德森报告》显示，整体和银行业的招聘预期均达到三年高点 可持续的招聘意图可能会推动2014年第4季度的稳定趋势推动办公室租金的回升 我们现在更喜欢香港开发商而不是房东。我们首选的香港开发商是新鸿基地产（OW，目标价134港元）2015年上半年的招聘趋势有利于香港办公室。2015年1月7日发布的1H15哈德逊报告显示，总体和银行业务的净招聘意愿较高均创三年新高。尽管自2014年以来对大型办公空间的需求一直低迷，但我们认为，较高的净招聘意向（尤其是银行业），如果可持续的话，可能是早期迹象表明办公租金出现了更有利的趋势，该趋势在2014年第四季度基本保持稳定（参见2014年12月31日的票据，香港房地产– 2014年第4季度办公室：稳步增长）。在短期内，我们认为可持续的一次销售将为香港开发商带来更多潜在的催化剂。我们首选的香港开发商为SHKP（16 HK，HKD118.2，OW，目标价HKD134）。总体净招聘人数进一步增加，银行业则有所增长。自2013年末以来，总体净招聘预期显示出可持续增长，同比增长6个百分点至1H15的52％，创三年来新高。在各个行业中，银行业的净招聘人数增速最快，+ 22pp h-o-h至65％，是2011年中以来的最高水平，并且接近2010年和2011年初的上一办公室升级周期所见的水平。强烈的招聘意图可能是更多办公需求的早期信号。我们认为，自1H15以来的雇用意向的改善（如果可持续的话）将有助于推动办公室的使用，进而推动租金的增长，尽管我们认为强劲的办公室租金增长也将需要更好的宏观前景。回顾一下，仲量联行发布的2014年第4季度办公室统计数据显示，2014年各子市场的租金均出现了温和增长，其中以Central和Tsimshatsui为首（同比增长2.7％）。 21H15香港招聘趋势1H15净招聘人数进一步增加，银行业务增长强劲招聘中介公司哈德逊（Hudson）于2015年1月7日发布了香港《 1H15哈德逊报告》。半年度报告显示，2014年11月接受调查的166名雇主的招聘意向，我们认为这可能是该地区潜在办公空间需求的有用指标。未来几个季度。主要亮点如下： 整体净招聘预期同比增长6个百分点，从2H14的46％上升至1H15的52％。这是自2013年末以来净招聘人数连续第三次增长，自2011年第4季度以来达到历史新高。 在各个部门中，三个部门中的两个部门录得较高的净招聘意向，即银行业（+ 22pp h-o-h）和消费部门（+ 8pp h-o-h），但部分被较低的（-21pph-o-h）制造业的净雇佣人数。 对于银行业，每小时的强劲增长（+ 22pp）已将净招聘率提高至65％，这是自2011年第二季度以来的最高水平，并且已接近2010年和2011年初的上一个办公室升级周期的水平。特别是，哈德森（Hudson）报告说，在控制职能范围内有更多的银行招聘活动，例如风险，合规，内部审计以及私人银行业务。我们认为最新的净招聘趋势对香港写字楼市场有利，如果可持续的话，可能会转化为潜在的新写字楼需求。由于银行部门的招聘活动集中于控制职能（即非前台部门），这表明，除了通常需要安排银行前线工作人员的中部地区以外，任何办公需求的回升都可能使其他子市场受益。净招聘意图按行业细分银行与金融服务消费者制造与工业所有行业3Q 1346%42%19%34%4季度1337%32%14%28%1Q 1450%32%22%32%2小时1443%47%54%46%1小时1565%55%32%52%h-o-h％变化22%8%-21%6%资料来源：汇丰银行《哈德逊报告》 3招聘期望与办公室租金90 %80 %70 %60 %50 %40 %30 %20 %10 %0%-10%-20%140.0120.0100.080.060.040.020.00.0银行净雇佣（LHS）中央租金（HKDpsf）整体租金（港元/平方呎）资料来源：哈德逊报告，仲量联行2014年第4季度和2014年香港办事处的稳步发展趋势另外，仲量联行于2015年1月6日发布了2014年第4季度最终办公数据，与2014年12月30日发布的初步统计数据没有变化。请参阅我们的行业报告：香港房地产-2014年第4季度办公室：稳步完成，2014年12月31日。重点如下：2014年第4季度，除了尖沙咀以外，各个子市场的办公租金（-0.5％至环比+ 0.9％环比）和资本价值（环比几乎不变）几乎没有变化，其中尖沙咀的租金和资本价值环比增长最强劲，分别增长0.9％和分别为0.6％。 2014年，在中部和尖沙咀（同比增长2.7％）的带动下，各个子市场的租金增长温和，而九龙东则是最弱的趋势（同比-0.8％），这是整个地区唯一的下降子市场。 九龙东的办公资本价值增幅最大，2014年同比增长1.6％，而其他子市场同比增长0.3-1.3％。最近的净招聘趋势80%60%40%20%0%-20%Q1 03 Q4 03 Q3 04 Q2 05 Q1 06 Q4 06 Q3 07 Q2 08 Q1 09 Q4 09 Q3 10 Q2 11 Q1 12 Q4 12 Q3 13 H2 14银行与金融服务所有行业资料来源：汇丰银行《哈德逊报告》Q1 03Q3 03Q1 04Q3 04Q1 05Q3 051季度06第三季度06Q1 07Q3 07Q1 08Q3 082009年第1季度第三季度09Q1 10第三季度101 13季度11Q1 12第三季度12Q1 13第三季度13Q1 14H1 15 4香港办公室上限费率扩展/（收缩） 同比变化 环比变化资本租赁上限利率exp资本租赁上限利率exp价值值/（con）（bp）值值/（con）（bp）总体0.6%2.0%4.80.1%0.3%1.0中央0.3%2.7%6.90.1%0.4%1.0湾仔/中环湾仔0.3%1.6%3.70.1%0.5%1.3尖沙咀1.3%2.7%4.40.6%0.9%0.9香港东0.8%1.5%2.70.1%-0.1%(0.8)东九龙1.6%-0.8%(8.1)0.0%-0.5%(1.6)资料来源：汇丰银行仲量联行2014年第4季度办公室空置趋势混合最终办公室统计数据显示2014年第4季度办公室空缺趋势喜忧参半。九龙东的办公楼空置率环比增长+ 0.7pp至6.4％，但尖沙咀（-0.8pp至1.1％）和香港东部（-0.3pp至1.3％）有所下降，而其他子市场几乎没有变化。截至2014年第4季度，甲级写字楼的整体空置率环比增长0.3pp至4.2％。资料来源：汇丰银行仲量联行东九龙香港东尖沙咀湾仔/中环湾仔中央总体0%2%4%6%香港办公室职位空缺1Q14 2Q14 3Q142014年第4季度8%4.4%4.4%3.9%4.2%4.4%4.0%3.6%3.7%3.0%3.1%2.6%2.7%2.3%1.9%1.9%1.1%1.6%1.9%1.6%1.3%6.7%6.7%5.7%6.4% 5估值与风险新地（16 HK，现价HKD118.2，原价，目标价HKD134.0）我们的目标价为134港元，是基于其每股资产净值191港元不变30％的折让。 我们的目标折让基于低于历史平均资产净值折让的一个标准偏差。在我们的研究模型下，对于没有波动率指标的股票，中性区间为高于和低于香港股票8的障碍率的5个百分点。5％。 我们的目标价意味着16的潜在回报。3％（包括2的预期股息收益率）。9％），高于中立频段；因此，我们重申我们的增持评级。 潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。关键的下行风险：项目启动或竣工的延迟，房地产销售均价低于预期。新鸿基地产：估计 资产净值细目细节（港元）港币/占总数的百分比香港发展物业香港投资物业办事处/零售住宅其他中国–开发物业中国–投资物业办公室/零售住宅饭店基础设施投资按市值列出的子公司和联营公司资产净值净债务中国房地产杰出的土地增值税美东时间。 资产净值农田美东时间。包括农田在内的资产净值发行认股权证后稀释的资产净值资料来源：汇丰银行估算估值摘要（截至2015年1月7日的股价）公司股票行情评级股价目标价潜在回报Mkt Cap 12M FWD资产净值当前（光盘）/ prem核心PE（x）产量 （％）净债务/权益（港元）（港元）（十亿港元）（港币/港元）2013财年2014财年2015财年FY14e。2014财年（％）香港物业恒隆地产101香港ñ亨德森土地12香港ñ香港土地（美元）117,64543.720%HKL SP258,88796.144%683港币17,8966.63%希慎26,1939.74%14香港31,75711.85%ñ嘉里物业90,97433.815%683港币3,1791.21%OW29,36710.95%信和置业2,0520.80%83香港15,6065.83%ñ593,555220.4100%净现金(59,640)(22.1)新鸿基地产(2,323)(0.9)16香港531,592197.4OW8630.3太古地产有限公司532,455197.71972香港191.0OW房地产投资信托冠君产业信托*2778港币ñ不适用朗廷酒店投资有限公司1270港币OW 链接房地产投资信托*823港元ñ丰树海湾合作委员会信托*（SGD）丰树海湾合作委员会信托*（SGD）(%)魔术SPñ(%)不适用注意：OW =超重； N =中性； UW =体重过轻； V =挥发性的。*对于Champion REIT，Link REIT，Mapletree GCC Trust和Langham Hospitality Investments注意：OW =超重； N =中性； UW =体重过轻； V =挥发性的。披露附录 6，核心PE是指PE /分配（x），Yield是DPU收益。 ＃潜在回报等于当前股价与目标股价之间的百分比差。分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露截至2014年11月30日，汇丰银行实益拥有该公司一类普通股证券的1％或以上。21.225.0189533.0(36)18.817.515.23.56汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。截至2014年11月30日，汇丰银行实益拥