2024年商业地产行业回顾与2025年信用风险展望

2024年，中国商业地产行业在销售端延续去库存态势，新增供应持续缩减，开发投资低迷。运营方面，部分一线城市商场类物业出现企稳改善迹象，但办公楼物业出租率和租金水平仍处于下行通道。

2024年1-11月，商业营业用房开发投资完成额为6430.06亿元，同比下降13.6%；新开工面积为4516.56万平方米，同比下降23.3%。办公楼开发投资完成额为3802.89亿元，同比下降7.4%；新开工面积为1723.67万平方米，同比下降25.6%。商业营业用房和办公楼销售额降幅均在10%以上，分别为13.4%和13.0%。新增供应量处于低位，竣工销售比均在0.6倍左右，行业处于大量存量项目去库存阶段。

四大一线城市零售物业运营表现分化：深圳运营改善，上海企稳，北京和广州以价换量。写字楼方面，一线城市写字楼租金水平尚未止跌，空置率上升至20%左右。北京优质零售物业空置率和首层租金持续下降；上海优质写字楼空置率持续走高，超过历史峰值；广州零售物业空置率企稳，租金下跌；深圳零售物业空置率小幅回落，租金稳定。写字楼空置率均仍在20%左右，北京和上海租金水平远高于广州和深圳。

商业地产发债企业样本17家，存续债券余额约1609.50亿元，以公司债和中期票据为主。2025年内到期债券规模约425.28亿元，占存续债券总额的39.76%，一季度到期规模较大。样本企业2020-2023年营业总收入波动增长，但利润总额自2021年以来持续下降，公允价值变动收益占比较高。2023年及2024年1-6月，平均调整后营业利润率回升，但面临盈利能力减弱风险。2024年1-6月公允价值变动损益转为负数，面临评估减值风险。

展望2025年，餐饮业态增速走弱，商场类物业面临运营挑战，若国家出台强力刺激政策有望加速回暖，否则短期内仍将筑底调整。办公楼租金水平预计仍将下行。商业地产企业面临投资性房地产估值下降风险，公允价值波动和评估减值将侵蚀利润，降低有息债务保障倍数。2025年行业到期债券规模同比下降至约400亿元，除部分企业面临集中偿债压力外，整体信用风险基本维持稳定。