2024年房地产行业回顾与2025年信用风险展望

2024年，中国房地产市场整体处于低位运行，行业数据表现低迷。尽管宽松政策持续释放，销售及新开工降幅有所收窄，但商品住宅广义库存去化周期仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。

政策端：

• 政策重点为“去库存”和“保交付”，并致力于重塑市场预期。
• 中央持续推出宽松政策，包括降低房贷利率、调整首付比例、优化住房交易契税等，以刺激需求释放并鼓励“收储”，收缩供给端。
• 地方政策主要以放宽限购、增加税收优惠为主。

融资端：

• 融资环境整体延续宽松态势，但实际改善效果有限。
• 尽管政府和央行推出了一系列支持房企融资的政策措施，但大部分房企尤其是中小型和高负债房企的流动性问题仍较为严峻。
• 社会融资规模同比增速小幅上扬，但居民和企业信贷需求仍有待改善。
• 房企融资环境短期内难以获得实质性改善，银行信贷、国内债券、美元债、信托融资、权益融资均面临挑战。

供需端：

• 土地供求规模显著收缩，新房销售市场的疲弱、房企投资的谨慎态度以及政府对新增商品住宅用地供应的合理控制，共同导致了土地市场的低迷。
• 需求端受人口结构变化、经济增速放缓及居民收入增长的不确定性等因素影响，购房者观望情绪浓厚，加杠杆意愿较低。
• 尽管“924一揽子政策”等措施出台，但对市场需求的刺激作用有限。

房企信用表现和基本面：

• 境内信用债融资持续收缩，民营房企债务整体处于净偿还状态，国有房企净融资空间有所收窄。
• 债券到期压力不减，民营房企偿债依赖内生现金流。
• 亏损房企增多，行业盈利继续探底；投资缩表，存货总量下降。

房企信用风险展望：

• 政策持续宽松，重点仍在稳定预期，“去库存”及“保交付”仍为政策实施重点。
• 供给端的收缩促进市场修复，短期去库存压力仍较大。
• 提升产品力、找准定位，顺应转型将是房企未来发展方向。

关键数据：

• 2024年1—11月，全国商品房销售面积与销售额分别为8.61亿平方米和8.51万亿元，同比分别下降14.3%和19.2%。
• 截至2024年11月底，全国商品住宅广义库存去化周期为25.84个月。
• 2024年1—11月，全国300城住宅用地推出4.06亿平方米，同比下降31.38%；住宅用地成交2.53亿平方米，同比下降27.41%。
• 2024年1—11月，房地产开发类企业境内信用债发行金额同比下降18.56%。