上海住宅销售 2024年第三季度

第一太平戴维斯 如需了解更多资讯，请联系 市场研究部 James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 市场平缓打开政策窗口 整体市场表现温和 高端项目保持热度。 住宅销售部 Shirley Tang高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cn •季度内上海共完成三个批次共11幅涉宅地块的拍卖，总建筑面积68.8万方米，总成交价321.1亿元，平均溢价率11.2%，成交平均楼板价约每平方米46,700元。 •2024年第三季度，上海新建商品住房新增供应162.5万平方米，环比减少25.3%，同比下滑31.4%。 •第三季度，上海成交一手商品住宅约153.6万平方米，环比下降16.3%，同比下滑20.6%。 Jordan Pan董事上海+8621 6391 6688jordan.pan@savills.com.cn •一手商品住宅成交价格同比上涨8.0%，达到人民币每平方米76,331元，环比下降3.9%。 “季度内上海住宅市场迎来调整，但优化政策出台后可见需求明显反弹。随着政府对楼市基调的转变，预计市场信心有望得到进一步巩固。” •第三季度，上海一手高端公寓市场迎来翠湖天地六和庭、云著雅苑、锦园、绿发浦江园等11个项目共1,844套供应入市。 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及强劲的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者，在全球设有逾600家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 •一手高端公寓成交量共计约251,758平方米，环比下降36.9%，同比上涨123.4%。 •一手高端公寓价格指数环比下降8.5%，同比上涨6.6%，平均成交价格达到人民币每平方米142,900 元。 简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 •第三季度，二手住宅交易量环比下滑14.3%达到392.1万平方米，同比上涨20.0%；平均成交价人民币40,967元每平方米，环比微跌0.6%，同比持平。 第三季度市场情绪缺乏支撑，叠加酷暑影响看房热情，销售表现较为平淡，催生刺激政策进一步释出。买家恢复观望，市场持续筑底。季末新政出台后，部分项目据称撤回销售优惠，回温预期明显。 市场聚焦 优化政策在季度末集中释放 第三季度，国家房地产政策逐渐细化出台，并首次提出“促进市场止跌回稳”基调，严控增量、优化存量、提高质量，降低存量房贷利率，调整限购政策。全国层面上住房商贷最低首付比例一套、二套统一为15%。 二手市场：第三季度，二手住宅交易量环比下滑14.3%达到392.1万平方米，同比上涨20.0%；平均成交价人民币40,967元每平方米，环比微跌0.6%，同比持平。 上海积极落实优化政策，非沪籍家庭及个人连续缴纳社保或个税满一年即可在外环外购买一套住房；社保或个税缴纳三年及以上的非沪籍家庭也可购买第二套住房。 在外环内二手房限购进一步解除下，内环内及内中环市场热度增加，成交价格缓慢上升，但中外环及外环外市场供过于求，继续承压。整体而言，二手住宅市场承接上一季度的政策刺激仍有较好的销售表现，虽然季末走势乏力并出现一定程度回调，但同比市场仍有改善，呈逐步企稳迹象。 住房信贷方面，上海商贷最低首付比例为首套15%，二套25%（部分区域20%）；在十月份五年期LPR下降25个基点至3.6%后，现行商贷利率为首套3.15%，二套3.55%（部分区域3.35%）。公积金二套首付比例也相应调整为25%（部分区域20%）。 高端住宅销售市场 第三季度，上海一手高端公寓市场迎来翠湖天地六和庭、云著雅苑、锦园、绿发浦江园等11个项目共1,844套供应入市。成交量共计约251,758平方米，环比下降36.9%，同比上涨123.4%。价格指数环比下降8.5%，同比上涨6.6%，平均成交价格达到人民币每平方米142,900 元。 此外，个人销售普通住宅增值税免征年限由原来的持有五年降至两年，上海也在季度内开始房屋养老金的试点工作。 整体商品住宅市场 一手市场：2024年第三季度，上海新建商品住房新增供应162.5万平方米，环比减少25.3%，同比下滑31.4%。成交一手商品住宅约153.6万平方米，环比下降16.3%，同比下滑20.6%。成交价格同比上涨8.0%，达到人民币每平方米76,331元，环比下降3.9%。 高端住宅项目供应量环比稍有下滑，但仍维持在高位，且新增供应集中在黄浦等市区核心区域。然而大量入市也加剧项目之间的 竞争，销售表现冷热不均，同时部分购买力已在上一季度兑现，因此整体成交略逊于上一季度。 住宅销售市场展望 上海第六批次土地集中出让将于十月下旬举行，共9幅涉宅地块形成4个组合拍卖，总起拍价147.7亿元，建筑面积50.7万平方米，分别位于杨浦（1）、宝山（1）、闵行（2）。 住宅土地市场 季度内上海共完成三个批次共11幅涉宅地块的拍卖，总建筑面积68.8万方米，总成交价321.1亿元，平均溢价率11.2%，成交平均楼板价约每平方米46,700元。季度内土地保持少量多次的供应节奏，增加土拍要求指标，逐步放开价格上限，在资源配置更为市场化的同时调控精细度也有所提高。 季度末降首付、降利率等政策提振效果明显，国庆假期期间项目访问量骤增，尤其外环外刚需反应更为明显。随着国家坚定救市信心，鼓励地方政府因城施策，市场购买力预计将持续释放。 虽整体热度有所减缓，热门地块依然备受追捧。其中徐汇斜土街道地块溢价率达到30%，成交总价48.05亿元，平均楼板价每平方米131,045元，刷新全国土拍记录；其后9月的第五批次土拍中，建筑面积49,585平方米的静安曹家渡社区地块以56.6亿元成交，溢价率达到31.2%，成交楼面价每平方米114144.8元。 Q4/2010 = 100季度内上海市进一步强调放宽商品住房用地中小套型住房建筑面积标准（100-120平方米），放松中小套型住宅比例要求，政策进一步向改善型需求倾斜。