物流地产行业研究报告

一、物流地产简介.............................................................................................................................1 1. 定义........................................................................................................................................12.发展现状................................................................................................................................13. 政策环境................................................................................................................................2 1. 房地产信托基金（REITs）模式.........................................................................................32. 自持物业模式........................................................................................................................4 三、 物流地产盈利模式...................................................................................................................5 1. 租金........................................................................................................................................52. 增值服务：服务费用+金融服务........................................................................................53. 土地增值：标准不一...........................................................................................................6 四、 市场竞争格局...........................................................................................................................7 1. 现有格局................................................................................................................................72. 新参与者................................................................................................................................73. 未来趋势................................................................................................................................7 附件：中国 10 大物流地产企业运营模式大盘点........................................................................10 一、物流地产简介 1.定义 物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。 2.发展现状 物流地产行业是目前地产行业内增速最快的子领域，也是政策上最为支持的领域。物流地产在国内起步较晚，近几年的供应一直处在 40%~60%左右的增速，2010 年-2015 年复合增速达到 46.1%。而住宅、商业、写字楼等已告别高速增长的时代，2010 年-2015 年复合增速均小于 10%。在政策方面，住宅涉及民生，目前政策的定位是“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府在房价上涨过快时往往采取打压手段抑制需求，而物流地产主要为生产经营服务，利于促进经济的发展，政府在政策上也给予较多的支持。 全行业增长平稳，固定资产投资增长迅速。根据中国仓储与配送协会统计，2015 年全国通用仓库面积达 9.55 亿平米，2014 年为 9.1 亿平米，同比增长约 5%，这一增速相对稳定。与之相对应的是仓储固定资产投资增长迅速。根据国家统计局数据，2015 年全国仓储固定资产投资达 6620.15 亿元，同比增长 28.3%，2011-2015 年的复合增速达到 28.4%。远高于同期固定资产总投资 16.2%的增速。 3.政策环境 近年来，随着国家加大对物流业的扶持力度，一系列相关政策法规相继出台， 为物流地产的发展营造了积极的政策环境。具体而言，从 2004 年起，我国相继出台了《关于促进我国现代物流业发展的意见》（2004 年）、《物流业调整和振兴规划》（2009 年）、《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（2011 年）、《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（2012 年）、《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》（2012 年）、《关于推进现代物流技术应用和共同配送工作的指导意见》（2012年）、《“十二五”综合交通运输体系规划》（2012 年）、《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（2012 年）、《关于促进仓储业转型升级的指导意见》（2013 年）、《全国物流园区发展规划（2013—2020 年）》（2013 年）、《物流业发展中长期规划（2014—2020 年）》（2014 年）、《物流园区服务规范及评估指标》（2014 年）等一系列政策法规。此外，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006年）提出了“大力发展现代物流业”，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011 年）提出了“扩大物流业对外开放”。除了国家层面出台的扶持物流业发展的政策法规之外， 各地方政府在国家政策法规的指导下，结合当地实际情况，纷纷出台了一系列地方性的物流业政策法规文件。 无论是国家层面的政策法规，还是地方性的政策法规，都直接或间接、或多或少地包含着对于物流地产发展的指导性意见，尤其是像《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》、《全国物流园区发展规划（2013-2020）》等政策法规更是集中围绕物流仓储设施城镇土地使用税和物流园区这些物流地产行业中的具体问题或细分领域发展制定和出台的规划文件和政策法规。例如，财政部、国家税务总局 2012 年联合发布的《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》提出，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的 50%计征城镇土地 使用税。毋庸置疑，以上政策法规的相继出台，为物流地产的发展营造了积极的政策环境。 但是，目前出台的一系列相关政策法规存在两个方面的局限性，制约着物流地产行业的健康发展。一方面，现有政策法规要么是专门针对物流业发展的规划，涉及到物流地产时，往往仅是点到为止，缺乏能够落地和能够操作的指导意见； 要么是仅仅针对物流地产行业内诸如城镇土地使用税或物流园区发展之类的具体问题或细分领域的指导意见，而国家层面和地方层面迄今尚未站在整个物流地产行业的高度，制定物流地产行业的发展规划，出台明确物流地产行业发展目标、发展重点的指导性政策法规。由于物流地产行业的发展缺乏纲领性政策法规的指导和规范，因此，近年来一些地方政府往往忽视自身实际情况，未做充分调研论证就盲目地大规模开展物流地产项目的开发建设，无序开发往往导致低水平的重复建设，结果必然是适销不对路，供需不匹配，市场不均衡，有些城市物流仓储设施甚至达到了50%以上的空置率。另一方面，现有政策法规大多数是财政、税收、交通、国土、规划等某一个部门出台的部门法规，缺乏能够跨部门、跨行业和跨地区指导和统筹物流地产行业整体发展的综合性和系统性的产业政策。而物流地产跨部门、跨行业和跨地区的综合性行业特征要求加强部门合作，因此不能依靠单一的某一行业、部门或地方的政策法规来指导这个新兴行业的发展，而是迫切需要那些能统筹物流地产发展的综合性和系统性的产业政策来激发物流地产的高效率和多功能性，解决物流地产融资、市场准入和退出、产权转让等方面的问题，指导物流地产行业的健康发展。 二、物流地产商业模式 1.房地产信托基金（REITs）模式 在组织架构上完成物业与资金的闭合循环，利用金融工具使得投资回报期大福缩短。 美国、日本等发达国家的物流地产基本都采用 REITs 模式，国内由于房地产资产证券化进程较慢，基本依靠增发、自有滚动资金、银行借款等方式。 在开发环节，公司与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少自有资金的占用，把握更多的设施开发机会，以实现迅速的战略布局。 在物业建成后，公司将会把物业出售给 REITs 实现资金回笼以进行新项目建设，同时继续持有部分 REITs 份额（平均 30%）以及管理旗下物业，以分享收益和获取管理费收入。 基金模式有利于公司增加收益、扩大规模布局以及分散风险。开发基金模式使公司利用同样的自有资金开发更多的物业，抢先实现广泛的地域布局以及规模扩张，积累长期发展的关键优势。 而更大规模的物业也将带来更多的管理费收益，增厚公司回报。同时，外来资金参与开发基金以及 REITs 能分担公司物业开发以及运营中的风险，使得公司经营更为稳健。 2.自持物业模式 自持物业模式：物流地产商以自有资金或借款购置物业，在业务流程中，物业产权不发生变动，始终由物流地产商所持有。国内物流地产商基本是自持物业模式，但本土后起之秀也逐渐开始运用 REITs 模式。 在开发环节，公司的物业开发部门以自有资金，或借款，或联合其他投资者共同进行项目开发。 在物业建成后，一般而言，公司将会把物业移交至公司内部的物业管理部门，由其管理和运营。 资金来源：主要是两种途径，一是自由滚动资金，二是银行借款，以宝湾物流为例，其资产负债率为 65%，物流地产项目的开发以国家开发银行的长期贷款为主，其利率低于市场利率。但相对于普洛斯、嘉民等外资物流地产商采用的 REITs 模式，其