北京市保障性住房需求管理研究
一、北京市保障性住房建设的基本成绩
- 初步建立梯度有序的保障体系，构建多层次、多渠道、多方式的住房保障制度体系。
- 建立住房保障的四大实施体系，围绕“建设管理、资格审核、房源分配、后期管理”四个环节创新管理模式。
- 构建市区街三级组织管理体系，市政府及各区县、街道均设立相应住房管理机构。
二、北京城镇保障性住房需求总量的测算
- 本地户籍城镇家庭户和集体户保障性住房需求在150~200万套。
- 居住5年以上的城镇常住外来人口家庭和集体户需求达到30~70万套。
- 北京市总的保障性住房需求达到180~270万套，需建设和收购180~270万套保障性住房才能满足需求。
- 在资源环境约束和财政能力有限的情况下，完全满足需求非常困难，因此需加强住房保障需求管理。
三、北京城镇住房困难户对保障性住房的总体需求结构和特征
- 空间分布：住房困难户主要集中在老城四区、朝阳、海淀、昌平和大兴。
- 面积结构：住房困难户的面积分布集中在10平方米以下、15~20平方米、10~13平方米。
- 人群特征：非本地户籍居民对公共租赁房需求较大，住房人均建筑面积13平方米以下的多为常住外来人口家庭。
- 保障房供应特征：城六区购买保障性住房比例较高，经济适用房分布零散在远近郊区。
四、北京保障性住房的需求管理策略
- 本地中低收入家庭：采取维权和赋能策略，合理满足其需求，拒绝非理性诉求。
- 中低收入常住外来人口：采取选择性赋权策略，以非产权形式的公租房为主，并配套市民权，破解落户和市民化难题。
- 中高收入本地和常住外来人口：采取禁入策略，严格准入机制和违法惩罚机制，杜绝资源浪费和非法侵占。
五、北京保障性住房的需求管理措施
- 科学界定住房保障对象：
- 参照国外标准，采用低于城市平均收入的住房困难家庭作为保障对象，并建立动态调整机制。
- 设立资产准入标准，公租房和现有经济适用房、销售型保障房和现有限价商品房分别设定标准。
- 明确常住外来人口的准入标准，优先分配给本市居民及长期居住的外地居民，选择鼓励发展的产业和紧缺技能人才。
- 细化保障标准：
- 设立根据家庭结构的房型及面积标准，结合收入和租金计算补贴，联动其他社会保障政策。
- 改进保障方式：
- 坚持以公租房为主的住房保障体系，新建保障性住房除定向安置房外均为租赁型。
- 加大公共租赁房规模，通过多种方式提供房源。
- 重点发展和完善住房公积金制度，扩大覆盖范围。
- 中央和城市政府合理分担常住外来人口的住房保障责任，增加公租房补贴。
- 确定合理的保障性住房供应规模：
- 调整进退标准和分配原则，完善准入、退出、轮候分配管理政策。
- 设立城镇户籍居民和常住外来人口两个轮候手册，城镇户籍居民按申请在先原则配租，外来人口按供应能力确定申请和分配原则。
- 均衡保障性住房建设布局：
- 立足长远，社会公共利益优先，保证通勤便利，增加与商品房配建的占比，完善周边公共服务设施和基础设施。
- 提高监管水平：
- 建立社会保障信息共享平台，加强信息系统建设管理，实现动态审核常规化，建立虚假申报的防范和惩罚机制。
- 采用第三方机构维持保障性住房的日常运作，并定期考核住户家庭收入变动情况，检查违规使用行为。
- 完善住房保障法律和法规：
- 制定地方基本住房保障条例，明确各方权利和义务关系，明确公租房主体地位，促进可持续发展。
