房地产行业：本周REITs迎来大涨

本周REITs指数上涨2.59%，其中经营权类上涨2.42%，产权类上涨3.93%。沪深300累计下跌1.01%，中证500指数上涨0.15%，中证全债指数上涨1.00%，中债1年期国债指数上涨0.08%，中债10年期国债指数上涨1.28%，中证转债指数上涨1.78%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.37、-0.40、0.58，与沪深300、中证500相关性分别为0.31、0.38。 行业基本情况： 重点事件：1)工银蒙能清洁能源REIT开盘参考价为5.337元，首日收盘涨幅为19.07%。2)中金两江REIT开票参考价2.550元，首日收盘涨幅位0.04%。3)建信中关村、红土创新盐田港、博时蛇口产园、华夏越秀高速等4单REITs迎来解禁。4)华夏特变电工新能源、易方达深高速、平安广州广河、博时蛇口产园等共4只REITs发布分红公告。5)汇添富九州通仓储REIT对上交所问询反馈，估值由11.70亿元下调至10.98亿元。6)中航易商仓储物流REIT发售价格为2.628元/份，总份额为8亿份，初始网下之售份额数量的1.09倍。7)华安外高桥REIT发售份额为4亿份，初始战略配售3.1688亿，网下发售0.582亿份，有效认购申请确认比例为27.219%。8)平安宁波交投REIT发售份额为10亿份，初始战略配售8亿，网下发售1.4亿份，有效认购申请确认比例为8.19%。9)国泰君安东久新经济REIT扩募资产变更为东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期。10)中信建投沈阳软件园REIT获上交所反馈。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为29.1亿（+51.9%），日均换手率为0.9%（+0.3pct），其中，高速公路6.5亿(+44.9%)、0.6%(+0.2pct)，生态环保1.1亿(-3.3%)、1.1%(0.0pct)，清洁能源4.8亿(+63.2%)、1.0%(+0.3pct)，产业园区7.3亿（+52.0%)、1.1%(+0.3pct)，仓储物流1.9亿(+27.0%)、0.5%(-1.7pct)，保租房5.1亿(+148.9%)、2.0%(-2.4pct)，消费类2.5亿(+273.2%)、1.0%(-0.3pct)。 投资建议：本周政治局会议及中央经济工作会议落地，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，债券市场收益率下行明显，REITs亦迎来全面上涨，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1)工银蒙能清洁能源REIT开盘参考价为5.337元 ， 首日收盘涨幅为19.07%。2)中金两江REIT开票参考价2.550，首日收盘涨幅位0.04%。3)建信中关村、红土创新盐田港、博时蛇口产园、华夏越秀高速等4单REITs迎来解禁。4)华夏特变电工新能源、易方达深高速、平安广州广河、博时蛇口产园等共4只REITs发布分红公告。5)汇添富九州通仓储REIT已获上交所反馈，估值由11.70亿元下调至10.98亿元。6)中航易商仓储物流REIT发售价格为2.628元/份，总份额为8亿份，初始网下之售份额数量的1.09倍。7)华安外高桥REIT发售份额为4亿份，初始战略配售3.1688亿，网下发售0.582亿份，有效认购申请确认比例为27.219%。8)平安宁波交投REIT发售份额为10亿份，初始战略配售8亿，网下发售1.4亿份，有效认购申请确认比例为8.19%。9)国泰君安东久新经济REIT扩募资产变更为东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期。10)中信建投沈阳软件园REIT获上交所反馈。 图表1：本周已上市REITs公告汇总 图表2：本周分红情况公告汇总 图表3：本周投资者开放日公告汇总 图表4：本周已审核待发行REITs公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨2.59%，其中经营权类上涨2.42%，产权类上涨3.93%。 沪深300累计下跌1.01%，中证500指数上涨0.15%，中证全债指数上涨1.00%，中债1年期国债指数上涨0.08%，中债10年期国债指数上涨1.28%，中证转债指数上涨1.78%。 图表5：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.37、-0.40、0.58，与沪深300、中证500相关性分别为0.31、0.38。 图表6：REITs与股市相关性 图表7：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现 本周51支REITs上涨，3支下跌，整体上涨2.59%，其中华夏特变电工REIT涨幅最大为11.03%，华夏越秀高速REIT跌幅最大为0.59%，同期沪深300下跌1.01%，中证500指数上涨0.15%，中证全债指数上涨1.00%，中债1年期国债指数上涨0.08%，中债10年期国债指数上涨1.28%，中证转债指数上涨1.78%。 图表8：REITs指数整体表现 图表9：本周REITs市场表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、生态环保、消费、保租房、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.32、0.17、-0.12、-0.38、-0.41、-0.75。近一个月产业园区、消费、生态环保、保租房、清洁能源、高速公路、仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.77、0.71、0.40、-0.01、-0.31、-0.38、-0.90。 图表10：REITs指数与对应板块相关性 图表11：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表12：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表13：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表14：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表15：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表16：保租房REITs及相关板块整体表现 图表17：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs及对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.88)、博时蛇口产园REIT(0.86)、华安百联REIT(-0.84)、与对应股票具有较高相关性(>0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有与对应股票具有较高相关性。 图表18：本周REITs对应上市公司表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为29.1亿（+51.9%），日均换手率为0.9%（+0.3pct），其中，高速公路6.5亿(+44.9%)、0.6%(+0.2pct)，生态环保1.1亿(-3.3%)、1.1%(0.0pct)， 清洁能源4.8亿(+63.2%)、1.0%(+0.3pct)，产业园区7.3亿（+52.0%)、1.1%(+0.3pct)，仓储物流1.9亿(+27.0%)、0.5%(-1.7pct)，保租房5.1亿(+148.9%)、2.0%(-2.4pct)，消费类2.5亿(+273.2%)、1.0%(-0.3pct)。 图表19：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在1.27%到12.26%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.26%)、中金安徽交控REIT(11.72%)，估值收益率较低的有工银蒙能清洁能源REIT(1.47%)、华夏特变电工REIT(1.27%)。 P/NAV方面，整体在0.55到1.42之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建REIT(1.42)、华夏北京保障房REIT(1.39)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.74)、华夏中国交建REIT(0.55)。 图表20：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、2单能源REITs、5单仓储物流REITs、1单消费类REITs、1单高速公路REITs、6单保租房REITs。 图表21：本周REITs项目审批进展 投资观点 本周政治局会议及中央经济工作会议落地，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，债券市场收益率下行明显，REITs亦迎来全面上涨，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险