房地产行业：本周两单REITs上市，微涨收盘

本周行情回顾： 本周（10.28-11.03）20支REITs上涨，2支持平，26支下跌，整体下跌0.27%，其中中金科投光谷REIT涨幅最大为4.19%，华夏南京高速REIT跌幅最大为3.98%，同期沪深300下跌1.68%，中证500指数上涨0.38%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.21%，中证转债指数下跌0.54%。 行业基本情况 重点事件：1)华泰宝湾物流REIT于10月29日在深交所上市，首日上涨0.3%；2）华夏南京高速REIT将于11月1日在上交所上市，首日上涨0.02%。3）中金联东科创REIT将于11月5日于上交所上市，上市开盘参考价位3.234元/份。4)建信中关村REIT等共3支REITs发布基金业绩说明会公告。5)华夏越秀高速REIT、华夏大悦城商业REIT变更回收资金投向。6）中航京能光伏REIT发布本年第二次分红公告，分红方案为6.2200元/10份。7）中金山东高速REIT战略配售份额于10月27日解禁占总份额的份额23.00%，解禁后可流通份额占比47.07%。8）中信建投国家电投REIT收到应收账款回款4,839.43万元,。9）华泰南京建邺REIT发售份额为4亿份，价格为2.556元/份，网下认购3.34倍，募集时间为11月4日-11月6日。10）工银瑞信蒙能清洁能源REIT、广发成都高投产业园REIT获批通过。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为20.3亿（+7.8%），日均换手率为0.7%（+0.0pct），其中，高速公路6.6亿(+5.8%)、0.6%(+0.1pct)，生态环保0.6亿(+27.9%)、0.8%(+0.2pct)，清洁能源2.8亿(-7.5%)、0.6%(-0.1pct)，产业园区4.9亿（+11.7%)、0.8%(+0.1pct)，仓储物流2.3亿(+32.9%)、0.6%(-1.8pct)，保租房1.9亿(+66.9%)、0.8%(-1.9pct)，消费类1.2亿(+9.5%)、0.4%(-1.5pct)。 投资建议： 近期受宏观的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，整体的风险偏好有所提高，对REITs等偏防御性资产估值产生一定压制，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1)华泰宝湾物流REIT于10月29日在深交所上市，首日上涨0.3%；2）华夏南京高速REIT于11月1日在上交所上市，首日上涨0.02%。3）中金联东科创REIT将于11月5日于上交所上市，上市开盘参考价位3.234元/份。 4)建信中关村REIT等共3支REITs发布基金业绩说明会公告。5)华夏越秀高速REIT、华夏大悦城商业REIT变更回收资金投向。6）中航京能光伏REIT发布本年第二次分红公告，分红方案为6.2200元/10份。7）中金山东高速REIT战略配售份额于10月27日解禁占总份额的份额23.00%，解禁后可流通份额占比47.07%。8）中信建投国家电投REIT收到应收账款回款4,839.43万元。9）华泰南京建邺REIT发售份额为4亿份，价格为2.556元/份，网下认购3.34倍，募集时间为11月4日-11月6日。10）工银瑞信蒙能清洁能源REIT、广发成都高投产业园REIT获批通过。 图表1：本周发行审核及已上市REITs公告汇总 图表2：本周分红情况汇总 图表3：本周第三季度业绩说明会公告汇总 图表4：本周已审核待发行REITs公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.27%，其中经营权类上涨3.56%，产权类下跌0.12%。 沪深300累计下跌1.68%，中证500指数上涨0.38%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.21%，中证转债指数下跌0.54%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.16、-0.33、0.46，与沪深300、中证500相关性分别为0.41、0.36。 图表5：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.46、-0.49、0.59，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.44。 图表6：REITs与股市相关性 图表7：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现数市场表现 本周20支REITs上涨，2支持平，26支下跌，整体下跌0.27%，其中中金科投光谷REIT涨幅最大为4.19%，华夏南京高速REIT跌幅最大为3.98%，同期沪深300下跌1.68%，中证500指数上涨0.38%，中证全债指数上涨0.14%，中债1年期国债指数上涨0.05%，中债10年期国债指数上涨0.21%，中证转债指数下跌0.54%。 图表8：REITs指数整体表现 图表9：本周REITs市场表现 本周REITs及对应板块表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、生态环保REITs指数、消费REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、生态环保、消费、保租房、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.32、-0.13、-0.22、-0.35、-0.39、-0.75。近一个月生态环保REITs、清洁能源REITs、与对应板块相关性较强，高速公路、仓储物流、产业园区、消费、清洁能源、保租房、生态环保REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.44、0.36、0.31、0.09、-0.81、-0.83、-0.89。 图表10：REITs指数与对应板块相关性 图表11：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表12：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表13：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表14：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表15：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表16：保租房REITs及相关板块整体表现 图表17：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs及对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.87)、博时蛇口产园REIT(0.87)、与对应股票具有较高相关性(>0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有中金安徽高速REIT(0.84)、易方达深高速REIT(0.84)、与对应股票具有较高相关性。 图表18：本周REITs对应上市公司表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为20.3亿（+7.8%），日均换手率为0.7%（+0.0pct），其中，高速公路6.6亿(+5.8%)、0.6%(+0.1pct)，生态环保0.6亿(+27.9%)、0.8%(+0.2pct)， 清洁能源2.8亿(-7.5%)、0.6%(-0.1pct)，产业园区4.9亿（+11.7%)、0.8%(+0.1pct)，仓储物流2.3亿(+32.9%)、0.6%(-1.8pct)，保租房1.9亿(+66.9%)、0.8%(-1.9pct)，消费类1.2亿(+9.5%)、0.4%(-1.5pct)。 图表19：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.92%到12.30%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.30%)、中金安徽交控REIT(11.19%)，估值收益率较低的有富国首创水务REIT(3.15%)、华夏特变电工新能源REIT(2.92%)。 P/NAV方面，整体在0.55到1.29之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建REIT(1.29)、华夏北京保障房REIT(1.25)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.75)、华夏中国交建REIT(0.55)。 图表20：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有24只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括8单产业园类REITs、3单能源REITs、1单水利设施REIT、5单仓储物流REITs、1单消费类REITs、2单高速公路REITs、4单保租房REITs。 图表21：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期受宏观的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，整体的风险偏好有所提高，对REITs等偏防御性资产估值产生一定压制，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。