房地产行业：本周多单REITs启动询价

本周行情回顾： 本周REITs指数下跌0.58%，沪深300累计下跌2.60%，中证500指数下跌2.94%，中证全债指数上涨0.01%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.07%，中证转债指数下跌0.10%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.30、-0.34、0.56，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33。 行业基本情况 重点事件：1)招商高速公路REIT于11月21日于深交所上市，开盘价为6.992元，首日收盘微跌，本周涨跌幅为-0.70%。2)华夏中国交建等共7支REITs发布十月主要运营数据。3)中金安徽交控REIT11月23日公告原始权益人及其关联方于2023年11月22日起累计增持已发行基金总份额的1.90%，目前合集持有59.50%，且未来6个月内将不会减持。4)华泰江苏交控REIT本年度第二次分红，分红方案为1.5530元/10份。5)国君临港产业园REIT扩募项目于11月19日已受理。6)工银蒙能清洁能源REIT发售价格为5.337元/份，其中网下认购为72.85倍。7)中金重庆两江REIT询价日为11月22日的9:00-15:00，询价区间为2.168元/份-2.933元/份，发售价格为2.550，网下认购倍数为1.775倍，27日正式发售。8)广发高投产业园REIT网下询价时间为11月26日，询价区间为3.110元/份-3.268元/份。9)平安杭州湾REIT网下询价时间为2024年11月27日的9:00-15:00，询价区间为7.618元/份-8.717元/份。10）易方达华威农贸REIT获深交所问询函，估值由16.278亿元调整为14.820亿元，下调8.96%。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为24.0亿（-3.4%），日均换手率为0.8%（0.0pct），其中，高速公路7.6亿(-2.9%)、0.7%(+0.0pct)，生态环保0.8亿(-22.3%)、0.9%(-0.2pct)，清洁能源3.7亿(-15.4%)、0.8%(-0.3pct)，产业园区6.4亿（+25.3%)、1.0%(+0.2pct)，仓储物流2.7亿(+71.6%)、0.7%(-1.6pct)，保租房1.6亿(-23.4%)、0.6%(-4.0pct)，消费类1.2亿(+13.5%)、0.5%(-1.7pct)。 投资建议： 本周多单REITs启动询价，近期一级新发明显加速，资产扩容及扩募带来一定投资机会。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1)招商高速公路REIT于11月21日于深交所上市，开盘价为6.992元，首日收盘微跌，本周涨跌幅为-0.70%。2)华夏中国交建等共7支REITs发布十月主要运营数据。3)中金安徽交控REIT11月23日公告原始权益人及其关联方于2023年11月22日起累计增持已发行基金总份额的1.90%，目前合集持有59.50%，且未来6个月内将不会减持。4)华泰江苏交控REIT本年度第二次分红，分红方案为1.5530元/10份。5)国君临港产业园REIT扩募项目于11月19日已受理。6)工银蒙能清洁能源REIT发售价格为5.337元/份，其中网下认购为72.85倍。7)中金重庆两江REIT询价日为11月22日的9:00-15:00，询价区间为2.168元/份-2.933元/份，发售价格为2.550，网下认购倍数为1.775倍，27日正式发售。8)广发高投产业园REIT网下询价时间为11月26日，询价区间为3.110元/份-3.268元/份。9)平安杭州湾REIT网下询价时间为2024年11月27日的9:00-15:00，询价区间为7.618元/份-8.717元/份。10）易方达华威农贸REIT获深交所问询函，估值由16.278亿元调整为14.820亿元，下调8.96%。 图表1：本周已上市REITs公告汇总 图表2：本周分红情况公告汇总 图表3：本周主要运营数据公告汇总 图表4：本周投资者开放日公告汇总 图表5：本周已审核待发行REITs公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.58%，沪深300累计下跌2.60%，中证500指数下跌2.94%，中证全债指数上涨0.01%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.07%，中证转债指数下跌0.10%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.30、-0.34、0.56，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33。 图表6：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.46、-0.49、0.59，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.44。 图表7：REITs与股市相关性 图表8：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现数市场表现 本周15支REITs上涨，36支下跌，整体下跌0.58%，其中华泰江苏交控REIT涨幅最大为2.41%，华夏合肥高新REIT跌幅最大为2.22%，同期沪深300下跌2.60%，中证500指数下跌2.94%，中证全债指数上涨0.01%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.07%，中证转债指数下跌0.10%。 图表9：REITs指数整体表现 图表10：本周REITs市场表现 本周REITs及对应板块表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、生态环保、消费、保租房、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.32、0.02、-0.17、-0.36、-0.39、-0.75。近一个月消费、保租房、清洁能源、高速公路、产业园区、生态环保、仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.65、0.62、0.38、-0.20、-0.71、-0.86、-0.86。 图表11：REITs指数与对应板块相关性 图表12：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表13：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表14：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表15：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表16：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表17：保租房REITs及相关板块整体表现 图表18：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs及对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.87)、博时蛇口产园REIT(0.87)、华安百联REIT(-0.85)、与对应股票具有较高相关性(>0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有博时蛇口产园REIT(-0.83)、与对应股票具有较高相关性。 图表19：本周REITs对应上市公司表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为24.0亿（-3.4%），日均换手率为0.8%（0.0pct），其中，高速公路7.6亿(-2.9%)、0.7%(+0.0pct)，生态环保0.8亿(-22.3%)、0.9%(-0.2pct)， 清洁能源3.7亿(-15.4%)、0.8%(-0.3pct)，产业园区6.4亿（+25.3%)、1.0%(+0.2pct)，仓储物流2.7亿(+71.6%)、0.7%(-1.6pct)，保租房1.6亿(-23.4%)、0.6%(-4.0pct)，消费类1.2亿(+13.5%)、0.5%(-1.7pct)。 图表20：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.64%到12.20%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.20%)、中金安徽交控REIT(11.44%)，估值收益率较低的有富国首创水务REIT(2.98%)、华夏特变电工REIT(2.64%)。P/NAV方面，整体在0.00到1.32之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建REIT(1.32)、中航首钢绿能REIT(1.31)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.74)、(0.00)。 图表21：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括8单产业园类REITs、3单能源REITs、5单仓储物流REITs、1单消费类REITs、1单高速公路REITs、4单保租房REITs。 图表22：本周REITs项目审批进展 投资观点 本周多单REITs启动询价，近期一级新发明显加速，资产扩容及扩募带来一定投资机会。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。