房地产行业2025年投资策略：心怀期待的一年

证券研究报告2024年12月16日 心怀期待的一年 房地产行业2025年投资策略 核心结论 回顾24年，政策定调迎来转折，驱动预期改善。从“止跌企稳”到“稳住楼市”，指明对基本面修复的坚定方向，预期改善下指数触底回升，销售同比持续改善，1-10月商品房销售面积同比跌幅自低点收窄7.1pct至-17.7%。 展望25年，我们心怀期待，基本面进一步夯实企稳，预期交易特征下，建议积极关注板块机会。我们预计25年商品住宅销售面积/销售额同比-3.7%/-5.6%，新开工/竣工同比-9.4%/-13.0%，投资同比-7.8%；核心矛盾租金收益率、价格预期、库存去化周期三项指标不同程度优化，叠加城中村及危旧改造、适度宽松货币等政策推出，有望推动商品住宅销售企稳；板块预期交易特征显著，建议积极关注板块机会。 【报告亮点】 围绕销售这一核心议题，我们从房屋供需价格、估值价值两个维度，从租金收益率与无风险收益利差、价格预期、库存等维度，分阶段讨论房价与销售规模、调控政策间的关系，结合不同城市间差异，展望销售持续修复的路径。 分析师 【主要逻辑】 周雅婷S080052305000113828881824zhouyating@research.xbmail.com.cn 1、基本面多指标望迎修复：租金与10年期国债收益率差值显著收窄，价格预期较强城市估值压力降低，全国库存望进一步靠拢均衡位置，局部望率先降至低位，全局来看量价或仍有压力，但部分核心城市望年内企稳回升。 翟苏宁S080052404000513660049336zhaisuning@research.xbmail.com.cn 2、政策端方向依旧明确：积极定调与预期管理需求下，政策方向依旧明确。 3、房企端业绩仍承压，但边际更重要，聚焦个股分化：房企业绩承压在预期内，关注明年局部城市率先改善背景下，房企在拿地销售上分化，优先关注聚焦核心城市中型房企，弯道超车或再现。 相关研究 房地产：销售同环比转负政策效果有所减弱—百强房企11月销售数据点评2024-12-01房地产：销售热度有所转弱一线城市取消普宅非普宅标准—房地产周报（2024年第47周：1118~1124）2024-11-25房地产：销售同比显著修复价格环比提振—2024年10月 开 发 投 资 数 据 点 评2024-11-15 4、行情端预期交易为核，积极关注板块机会：回顾历史，地产板块预期交易特征愈发明显，高线城市率先企稳望加速预期确认，积极关注明年2-3月小阳春政策窗口期。 投资建议：关注投资逻辑：1）民企估值修复，建议关注具备商业现金流民企新城控股、龙湖集团；2）基本面修复驱动经营改善，拿地领先房企，推荐越秀地产、滨江集团，建议关注绿城中国；3）二手房销售有望持续好于新房，推荐板块龙头贝壳，建议关注我爱我家；4）行业风险降低，物业估值修复，建议关注绿城服务、新城悦；5）城中村及危旧改造主题，推荐天健集团，建议关注天地源、城建发展。 风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设偏差风险。 内容目录 一、政策面：行业定调显著转向宽松政策望延续.................................................................51.1政策回顾：行业定调显著转向政策落地节奏及力度显决心........................................51.2政策展望：宽松政策望延续推动库存去化供需企稳...................................................7二、基本面：政策推动销售转暖行业进入底部区间.............................................................82.1销售：两轮政策持续推动销售同比呈修复趋势..........................................................82.2价格：以价换量去库在先政策推动降价趋缓..............................................................92.3投资、新开工、竣工端仍承压...................................................................................112.4拿地：拿地规模整体收缩年末房企加大拿地力度.....................................................122.5库存：以销定产推动库存压减销售走低去化周期提升.............................................142.6核心矛盾：估值重塑驱动价值波动供需再平衡驱动价格筑底..................................162.7基本面展望：心怀期待的一年...................................................................................20三、房企端：贝塔以外分化显现弯道机会或再现...............................................................243.1销售拿地：历时三年分化阿尔法差异开始逐步显现.................................................243.2经营业绩：24年业绩承压.........................................................................................283.3经营展望：短期盈利仍有压力建议优先关注销售拿地转变......................................30四、市场端：政策赔率驱动修复预期主导交易机会...........................................................314.1行情回顾：政策驱动下行业估值及预期修复............................................................314.2行情展望：继续交易行业预期及兑现把握行业拐点个股机遇..................................34五、投资建议.......................................................................................................................35六、风险提示.......................................................................................................................36 图表目录 图1：房贷利率变动.................................................................................................................7图2：房贷利率及公积金贷款利率变动....................................................................................7图3：全国商品住宅销售面积及增速.......................................................................................8图4：全国商品住宅销售金额及增速.......................................................................................8图5：重点城市新房成交量及增速...........................................................................................9图6：重点城市二手房成交量及增速.......................................................................................9图7：2024年1-11月主要城市商品住宅累计销售同比增速....................................................9图8：商品住宅销售价格变动................................................................................................10图9：70个大中城市住宅价格指数变动.................................................................................10图10：统计局新建商品住宅价格指数同比............................................................................10图11：统计局二手住宅价格指数同比....................................................................................10 图12：房地产开发投资完成额及增速...................................................................................11图13：房地产开发资金来源及增速.......................................................................................11图14：房地产开发资金来源细分项目及增速（亿元）..........................................................11图15：全国房地产新开工面积及增速...................................................................................12图16：全国房地产竣工面积及增速.......................................................................................12图17：近年300城推出及成交土地规划面积及同比.............................................................12图18：近年300城土地出让价格、土地出让金及同比.........................................................12图19：2024年1-11月300城推出及成交土地规划面积及同比...........................................13图20：2024年1-11月300城土地出让价格、土地出让金及同比........................................1