2024年第三季度中国办公楼市场报告

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究带你看中国 2024年三季度中国办公楼市场回顾 近期，央行的‘一揽子’新政策发布，其力度显著超越了市场先前预期。随着货币及财政政策的组合持续发力，中国经济中长期基本面的韧性和潜力将得到有力支撑。不过，在企业层面，尽管宏观调控政策于近期显著加码，但政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策的过程必然需要一定时间。 三季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求仍以搬迁为主，增量需求未见明显回升，有效需求不足仍然是全国办公楼市场面临的主要挑战。需求持续承压下，业主开始提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户，整体租金延续下行趋势。 市场调整期进一步延长，一线城市贡献主要净吸纳量 2024年三季度，全国主要城市整体净吸纳量录得65.2万平方米，环 比 有 小 幅 回 撤 ；其 中，受 益 于 总 部 型 企 业 自 用 需 求 带动，一线城市净吸纳量较上季度均明显回升。而1.5及二线城市以价换量的租赁策略并未有效刺激市场需求，三季度去化速度明显放缓。 成本驱动带来的搬迁需求。深圳甲级办公楼市场整体净吸纳量约18万平方米，得益于部分企业的总部自用需求的支撑，净吸纳量较上一季度有所回升。 1.5线及二线城市第三季度共录得净吸纳量19.2万平方米，环比下降61.4%。天津甲级办公楼市场中，由于新租需求尚未出现明显增长，且出现更为频繁的退租缩租现象，导致全市净吸纳量较二季度回落，仅录得1,073平方米。南京甲级办公楼市场租赁需求依然受限，租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少，在此影响下第三季度净吸纳量录得约为-0.36万平方米。 一线城市净吸纳量录得46.0万平方米，较上季度显著上升。北 京甲 级 办 公 楼 市 场 整 体 净 吸 纳 量 回 正，录 得24,694平 方米，主要得益于中关村子市场自用型需求的支撑。上海成本驱动型租赁需求持续增长，全市净吸纳量上升至152,460平方米。广州第三季度全市办公楼净吸纳量约10万平方米，超过了前两个季度的累积值，主要得益于自用型需求的支撑和 市场面临挑战，TMT、金融与专业服务业仍为租赁主力 2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼租赁需求来源分析 三季度成交量居于首位，占比约为22.6%，以保险和公募、私募信托基金等传统金融为主要搬迁类型。青岛三季度1,000平方米以上的成交主要来自专业服务业和金融业，其中以保险和律所的升级需求为主要驱动。 来自TMT、金融与专业服务业的需求持续占据全国甲级办公楼租赁市场主导地位。北京科技互联网需求持续回稳，头部企业加码人工智能赛道，贡献了较大面积的租赁成交。此外，专业服务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了北京教育企业市场活跃度回升。深圳市场中，跨境电商服务、出海型智能制造、教育培训与咨询等行业企业的扩张成为三季度的租赁需求亮点，呈现出扩张或新设立的趋势。广州科技互联网细分赛道游戏、软件、电子产品等行业中小面积段升级需求持续释放。值得关注的是，部分头肩部TMT企业扩张也带来多笔2,000至3,000平方米搬迁成交。南京金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求， 除此之外，部分城市能源行业发展势头强劲。北京国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达20%。武汉第三季度能源、环保及公共事业行业在甲级楼宇的租赁需求占比有明显提升，达到14%。预计未来新能源相关的产业链有望持续释放增长动能。 全国供应总量维持高位，主要集中于1.5及二线城市 三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场共入市近87.8万平方米的新增面积，环比有小幅回撤。一线城市共迎来35.7万平方米的新增供应，其中深圳占到74%左右。深圳近期入市的五个新增项目导致其空置率环比上涨1.9个百分点至26.5%。上海三季度共计两个甲级办公楼项目入市，分别位于中央商务区和非中央商务区内。新项目的入市进一步推升上海中央商务区空置率环比上升0.6个百分点至16.2%，而租金驱动下的搬迁升级需求使上海非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点，达到29.6%。北京、广州三季度均无新增供应入市。北京整体空置 率环比微降0.2个百分点至11.9%，广州整体空置率环比下降约1.3个百分点至19.7%。 1.5线及二线城市新增供应体量共计录得52.1万平方米，环比下降19.5%。武汉甲级办公楼市场整体空置率受光谷子市场新入市项目的影响，上升0.6个百分点至37.7%。西安甲级办公楼市场无新增项目入市，大面积新租较少，总体需求表现疲软，净吸纳量录得负2.5万平方米，推升空置率至25.7%，环比提高1.2个百分点。 一线城市甲级办公楼市场供需关系图 一线城市包括北京、上海、广州、深圳 1.5线及二线城市甲级办公楼市场供需关系图 1.5线及二线城市城市包括南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆、西安、青岛、大连、天津、沈阳 以价换量租赁策略持续，业主租金调整意愿显著增强 三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行趋势，租户仍然保持成本至上的观念，在办公面积租赁上分拨的预算十分有限，业主必须进一步降低租金以吸引租户寻租。 度租金环比下降2.4%。广州租金延续了今年以来的下行趋势，环比下降约2.5%。 1.5线与二线城市的甲级办公楼市场延续以价换量策略，租金持续承压。成都租金跌幅最大，相较于上半年部分新楼或高空置楼宇先行采取的“以价换量”策略，三季度几乎所有甲级楼宇均采取跟随策略，整体市场租金环比下降5.4%。西安市场中，由于需求端活跃度不足，叠加联合办公及二房东的低价竞争所造成的影响，三季度甲级办公楼平均租金环比下降1.9%。青岛市场中，由于企业承租力的缩水、租赁需求的放缓迫使业主在本季度提供极大的折扣力度来促成交易，租金环比下降2.8%。 一线城市中，上海租金降幅最大，新增供应带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使整体市场仍趋于谨慎，业主为保持现有出租率，进一步调整了租金预期，租金环比下降4.7%。北京平均租金继续下调，当下企业对租金折扣高度敏感，迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易，导致项目间博弈加剧，租金环比下降3.1%。深圳在整体供应充足而有效需求释放缓慢的背景下，三季度延续了租户市场的趋势。业主继续下调租金以吸引新租户，同时为现有租户提供更多租金优惠，三季 主要作者 米阳 丨 仲量联行中国区办公楼市场研究负责人yang.mi@jll.com 仲量联行大中华区分公司 北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100026电话+86 10 5922 1300 天津 南京 江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话+86 25 8966 0660传真+86 25 8966 0663 天津市和平区南京路189号津汇广场2座3408室邮政编码300051电话+86 22 5187 4087 武汉 成都 青岛 湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话+86 27 5959 2100传真+86 27 5959 2155 四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话+86 28 6680 5000 山东省青岛市市南区香港中路9号香格里拉中心办公大楼13层1312室邮政编码266071电话+86 532 8446 8819 重庆 西安 上海 重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码400010电话+86 23 6370 8588 陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+86 29 8932 9800 上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+86 21 6393 3333传真+86 21 6393 3080 广州 香港 广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+86 20 2338 8088传真+86 20 2338 8118 沈阳 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+852 2846 5000传真+852 2845 9117www.jll.com.hk 辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话+86 24 3195 8555 澳门 杭州 深圳 澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822传真+853 2871 8800www.jll.com.mo 浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+86 755 2804 5388传真+86 755 2263 8966 台北 台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼1室邮政编码11049电话+886 2 8758 9898传真+886 2 8758 9899www.jll.com.tw 关于仲量联行 200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2023财年收入达208亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过111,000人。2024年是仲量联行进入中国内地市场的30周年，我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览joneslanglasalle.com.cn 仲量联行微信号 仲量联行 ©仲量联行2024年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。