中国房地产周报：朝向稳中发展

朝向稳中发展 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量持续同比上升，一线城市连续八周同比增长 上周(至12月8日)30大中城市商品新房成交量达260万平方米，同比上升8.4%，低于前周的34.4%涨幅，环比下跌29.9%，差于前周的30.4%环比增长，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低45.0%及38.0%(注：前周对比相关年份同期分别低21.3%及29.7%)。一线城市连续八周同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别低7.3%及高18.0%。上周不同城市同比变化率：一、二、三线城市分别为+46.2%、-2.7%、+5.5%(前周同比：+45.0%、+43.6%、-2.7%)。 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 来源：彭博、中泰国际研究部 一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月8日)一手商品住宅累计成交量为334万平方米，超越去年同期12.1%(前周相对去年同期+8.9%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为538万、1,068万、692万平方米，低于去年同期22.5%、21.2%、6.4%(前周相对去年同期-23.3%、-21.8%、-7.3%)。 两项去库存指标表现分化 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为45%，低于去年的48%及前周的49%。按面积，十大城市商品房存销比为61.0，低于去年同期的66.2及前周的62.0。 土地成交量同比跌幅扩大 上周100大中城市成交土地规划建筑面积为4,092万平方米，同比下跌38.1%，环比下跌17.7%，同比变化差于前周的10.7%同比下跌。 相关报告 本周政治局会议带来改革但稳定的讯息 20241204-中 国 房 地 产 周 报(2024.11.25-12.01)：盼望再放光彩 中共中央政治局12月9日召开会议，其中提及：“.....稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好.....”。我们认为会议对于房地产市场带来改革但稳定的讯息，急进的反弹不是乐见，逐步改善则是合理情境。 20241127-中 国 房 地 产 周 报(2024.11.18-11.24)：重拾升势 内房港股普遍落后大市 上周内房港股普遍落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、中国香港/海外开发商、房托、物业管理/中介全周变化分别为+2.0%、-0.04%、+2.1%、-0.5%、+0.05%，落后大市0.3、2.3、0.1、2.7、2.2个百分点。民企开发商、建筑/代建/设备全周变化分别为+3.1%、+6.1%，领先大市0.8、3.8个百分点。 分析师 周健锋（Patrick Chow）+8522359 1849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：市场保持改善 虽然期间有一些反复，但是自10月初起房地产市场(根据新房成交量)整体渐进改善，尤其是一线城市。截至上周，一线城市新房成交量连续八周同比增长。不少内房港股近三个月也领先大市。本周政治局会议提及稳住楼市股市，会议对于房地产市场带来改革但稳定的讯息。市场不急进但逐步改善相信是中央乐见的未来情境。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量持续同比上升，一线城市连续八周同比增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至12月8日)30大中城市商品新房成交量达260万平方米，同比上升8.4%，低于前周的34.4%涨幅，环比下跌29.9%，差于前周的30.4%环比增长，对比疫情前2018及2019年同期成交量分别低45.0%及38.0%(注：前周对比相关年份同期分别低21.3%及29.7%)(见图表9至12)。 一线城市连续八周同比增长，其成交量对比2018及2019年同期分别低7.3%及高18.0%。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+46.2%、-2.7%、+5.5%(前周同比：+45.0%、+43.6%、-2.7%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为-25.9%、-39.5%、+3.2%(前周环比：+2.5%、+49.6%、+20.2%)。 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)横轴为月份来源：Wind、中泰国际研究部 一线新房成交量：深圳年初至今累计同比增幅扩大 根据最新初值及近周重列后的数字，一线地市(北上广深)中，深圳年初至今(至12月8日)一手商品住宅累计成交量为334万平方米，超越去年同期12.1%(前周相对去年同期+8.9%)。北京、上海、广州相关累计成交量分别为538万、1,068万、692万平方米，低于去年同期22.5%、21.2%、6.4%(前周相对去年同期-23.3%、-21.8%、-7.3%)。 注：更新至2024年12月8日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月8日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月8日来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年12月8日来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比略跌 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为45%，低于去年的48%及前周的49%。截至12月8日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的49%。 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究 商品房存销比环比减少 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为59.5，低于去年同期的67.7及前周的60.6。按面积，十大城市商品房存销比为61.0，低于去年同期的66.2及前周的62.0。一二线地市表现差异。一线地市存销比为41.0，低于去年同期的63.6但高于前周的39.6。二线地市存销比达91.9，高于去年同期的68.1但低于前周的101.2。 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比跌幅扩大 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为4,092万平方米，同比下跌38.1%，环比下跌17.7%，同比变化差于前周的10.7%同比下跌。 不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌11.8%，环比下跌19.7%至134万平方米，同比变化差于前周的60.7%同比增长。二线城市成交建筑面积同比下跌59.0%，环比下跌19.2%至1,014万平方米，同比变化差于前周的34.4%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比下降26.2%，环比下跌17.2%至2,944万平方米，同比变化差于前周的同比轻微下跌。 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年12月8日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 本周政治局会议带来改革但稳定的讯息 上周欠缺新增政策公布。另一方面，中共中央政治局12月9日召开会议，其中提及：“.....做好明年经济工作.....坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展.....稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好.....”。我们认为会议对于房地产市场带来改革但稳定的讯息，急进的反弹不是乐见，相反市场逐步改善则是合理情境。 内房港股表现 内房港股普遍落后大市 上周内房港股普遍落后大市(恒生指数)。央企开发商、地方国企开发商、中国香港/海外开发商、房托、物业管理/中介全周变化分别为+2.0%、-0.04%、+2.1%、-0.5%、+0.05%，落后大市0.3、2.3、0.1、2.7、2.2个百分点。民企开发商、建筑/代建/设备全周变化分别为+3.1%、+6.1%，领先大市0.8、3.8个百分点。 评论 市场保持改善 虽然期间有一些反复，但是自10月初起房地产市场(根据新房成交量)整体渐进改善，尤其是一线城市。截至上周，一线城市新房成交量连续八周同比增长。一线城市带动市场改善的模式呈现。不少内房港股近三个月也领先大市。本周政治局会议提及稳住楼市股市，会议对于房地产市场带来改革但稳定的讯息。市场不急进但逐步改善相信是中央乐见的未来情境。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 10月份新开工/竣工面积比例同比下跌 2024年10月，当月房地产开发投资完成额同比下跌11.8%至7,629亿元人民币，降幅多于9月的9.4%。房屋新开工面积同比下跌26.6%至5,176万平方米，降幅多于9月的20.0%。竣工面积同比下跌19.7%至5,179万，降幅少于9月的31.3%。新开工/竣工面积比例为1.00，低于去年同期的1.09，反映市场对长远前景相对较谨慎。商品房销售面积同比下跌1.6%至7,646万平方米，同比降幅少于9月的10.8%。 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年10月来源：Wind、中泰国际研究部 11月百城住宅平均价格保持同比增长 2024年11月，百城住宅平均价格同比上升2.4%至16,592元人民币/平方米，升幅优于10月的2.1%。当中一线及二线城市分别同比上升2.8%及1.4%至44,729元及15,207元人民币/平方米，同比变化率优于10月的2.3%及1.2%。三线城市则同比略跌至9,992元人民币/平方米，低于10月的9,99