Weingarten Realty Investors 是一家在德克萨斯州注册成立的房地产投资信托基金（REIT），主要业务是租赁其拥有的购物中心和其他商业地产的场地。公司拥有约 4740 万平方英尺的租赁面积，包括社区和邻里购物中心，并分散在 21 个州。公司拥有多元化的租户群，最大租户仅占基础最低租金收入的 3.4%。
公司目前正进行三项战略举措：回收资本以改善投资组合、保持强劲灵活的合并资产负债表和良好的债务到期时间表，以及提高运营绩效。公司通过出售非核心运营物业来回收资本，这些资金用于增长机会和加强运营基本面。2014 年，公司成功出售了 16 个购物中心和其他物业，总销售额约为 2.21 亿美元，并获得了约 9440 万美元的收益。公司预计 2014 年的处置总额将在 3.5 亿美元至 4.5 亿美元之间，但无法保证实际发生。
公司还积极寻求收购和新开发机会以扩大业务。尽管市场对优质机会的竞争激烈，但公司仍将继续寻找符合回报门槛的优质收购物业，并积极评估其他机会。迄今为止，2014 年，公司没有完成任何现有购物中心的收购。公司继续专注于识别新的开发项目作为增长的另一个来源。虽然当前高昂的土地价格和潜在租户不愿支付要求的租金尚未产生许多可行的开发项目，但公司已经经历了新的开发活动和零售商兴趣的增加，这被视为一个积极的趋势。2014 年前九个月，公司在北卡罗来纳州Wake Forest和马里兰州White Marsh收购了新的开发物业，预计投资约为 6100 万美元。此外，公司正在与一位开发商合作，在华盛顿州西雅图进行一个混合用途项目，预计该项目将向公司组合添加约 63,000 平方英尺的租赁面积，公司预计在该项目的零售部分的总投资约为 2900 万美元。
公司还继续寻找内部增长机会。目前，公司有 12 个再开发项目，计划在未来 24 个月内投资约 6100 万美元。此外，2014 年公司完成了一个 50% 非合并房地产合资企业的再开发项目，该项目已向公司组合添加了约 7200 平方英尺的增量面积，公司占增量投资总额为 600 万美元。预计这些再开发项目的平均预期稳定回报率在 10% 至 15% 之间。
公司致力于保持强劲保守的资本结构，这提供了获得各种有吸引力的长期和短期资本来源的便利。公司仔细平衡低成本短期融资与收购或开发的长期负债。2014 年，公司使用 2013 年 10 月发行的 2.5 亿美元 4.45% 优先无担保债券的净收益偿还了 3150 万美元的中期票据。此外，2014 年，公司赎回了所有 1 亿美元的 8.1% 优先无担保债券，这些资金通过其循环信贷额度提供。这些交易将继续降低公司的利息成本，用低利率债务取代高成本债务。公司预计，资本回收计划的成功，加上其信贷额度下的可用借款能力，将提供足够的流动性来满足其资本需求，包括收购和新开发活动。
公司拥有非追索性债务，由其持有的几个房地产合资企业和合伙企业中的收购或开发物业提供担保。非合并房地产合资企业和合伙企业的表外抵押债务总额为 3833 万美元，其中公司按比例拥有的部分为 1572 万美元。2014 年，公司支付了 3150 万美元的中期票据，用于偿还 2013 年 10 月发行的 2.5 亿美元 4.45% 优先无担保债券的净收益。此外，2014 年，公司赎回了所有 1 亿美元的 8.1% 优先无担保债券，这些资金通过其循环信贷额度提供。公司预计，资本回收计划的成功，加上其信贷额度下的可用借款能力，将提供足够的流动性来满足其资本需求，包括收购和新开发活动。
