2025年信用展望房地产开发

2024年前三季度，房地产行业在复杂经济环境下持续筑底，销售疲软，市场信心不足，土地、施工和投资均呈现趋势性低迷。行业盈利深度下滑，销售回款与融资形势严峻，但“白名单”项目贷款为房企提供一定支撑。9月底以来，政策组合拳发力，市场回稳态势明显，10月销售快速拉升，跌幅连续数月收窄。

核心观点与关键数据：

• 销售：2024年1-10月，商品房销售面积同比下跌15.8%，金额下跌20.9%，但跌幅连续收窄。中性情景下，预计2024年销售面积降幅收窄至约13%，2025年四季度开始企稳回升，全年降幅收窄至5%以内；乐观情景下，2025年销售面积或将回升至同比持平。
• 价格：2024年1-10月，70城新建商品住宅价格指数同比下行6.2%，跌幅扩大，但斜率趋缓。一线城市下行趋势缓和，上海逆势上涨。中性情景下，预计短期内新房价格调整压力依然较大。
• 投资：2024年1-10月，房地产行业开发投资完成额同比下降10.3%，土地与建安投资双双下跌。中性情景下，预计2025年投资同比降幅将收窄至5%-8%。
• 融资：“白名单”项目贷款快速推进，国内贷款占到位资金比重提升至14.2%，截至9月末，“白名单”项目贷款审批通过金额已超3万亿元。2024年1-10月，房企债券类融资规模4,420亿元，同比下降25.6%，但降幅收窄。中性情景下，预计2025年房企融资环境有望进一步缓和。
• 行业分化：一线城市销售支撑韧性显著强于二线与三四线城市；现房销售比例不断提升；二手房销售增速与占比进一步扩大，对新房替代效应持续增强。

研究结论： 惠誉博华对房地产开发行业展望为“低景气稳定”。2024年行业销售、价格、投资和盈利将延续跌势，但降幅有望收窄。2025年，伴随政策组合拳发力，行业将逐渐企稳回升，央国企销售及盈利改善将优于行业平均。房企偿债压力仍较大，但融资环境有望进一步优化。