11月百强房企销售数据解读

摘要 •11月份百强房企销售额同比小幅负增长，环比下降近20%，单月破百亿房企数量减少至7家，企业间分化显著。•12月销售数据预计因年底冲刺和货量铺排有所改善，但2025年新房将与二手房激烈竞争，市场竞争加剧。•9月26日政治局会议后，房地产政策转向积极，一系列支持政策陆续出台，二手房市场表现优于新房，显示市场回暖迹象。•当前房地产市场仍需降价促进成交，二手房交易量增加，部分城市价格小幅上涨，但整体市场尚未明显好转。•2025年房地产市场将面临挑战，预计销售额回落至2014-2015年水平，二手房修复速度可能快于新房，高溢价土地拍卖将推高地价。•企业拿地和新开工依然谨慎，开发投资降幅收窄，预计明年新开工将下降两位数，竣工面积进一步减少。新型城镇化战略将带来新的住房需求，利好产品型、资管型和服务型开发商。•确定性和现金流是当前房地产市场关键因素，企业需聚焦核心城市和自身优势区域，政府积极应对违约风险，地方政府资金压力依然存在，政策落地执行仍需加强。 Q&A 11月份百强房企的销售情况如何？同比和环比数据有何变化？ 11月份，百强房企的销售数据较10月份有所回落。同比增速由10月份的正增长转为小幅负增长。具体来看，百强房企单月同比降幅为个位数，其中前十强房企降幅稍大，约为11%。环比方面，百强房企单月销售额下降接近20%。前十强房企中，万科和建发对整体数据影响较大。11月第三周开始，来访量明显下降，同时客户决策周期拉长至国庆节前的状态。 单月破百亿的房企数量及其表现如何？ 11月份单月销售额破百亿的房企数量回落至七家，相较于10月份翻倍达到14家的情况有所减少。6月至9月期间，这一数字也维持在七家左右。从单个企业表现来看，华发、中海、华润、保利置业等表现较好。其中保利置业已实现全年累计数据转正。然而，不同企业间分化明显，有些企业增长率达30%-40%，而表现差的企业降幅超过10%。 对于12月及2025年的市场预期如何？ 预计12月因年底冲刺及货量铺排等因素，加之二手房市场影响，整体销售数据应会有所改善。展望2025年，由于今年是交付大年，新房供应量增加，再加上限售政策取消，新房将与二手房直接竞争。尽管新房在税费上有优势，但二手房定价更具吸引力。因此，新旧两类住房市场竞争激烈，同时暴雷企业面临更大挑战。 如何看待近期房地产政策变化对市场的影响？ 今年9月26日政治局会议明确表态房地产政策转变，这是一个标志性事件，高层承认了房地产对宏观经济的重要性，并将稳定房地产市场视为稳增长的重要条件。这次会议后，一系列政策陆续推进，包括核心城市政策调整、利率变化以及各部委联合行动等。此外，二手房市场在11月份表现优于新房，如上海当月成交套数达到27,000套，高于6月份26,000套的数据，这也是一个积极信号。 二手房市场在当前环境下有何特点？ 二手房市场在11月份表现优于新房，例如上海当月成交套数达到27,000套，高于6月份26,000套的数据。这显示出二手住房需求依然旺盛，并且中介反馈也反映了这一趋势。在当前环境下，新旧两类住房将展开激烈竞争，而定价策略和客户决策周期成为关键因素。 当前房地产市场的现状如何？是否有回暖迹象？ 目前房地产市场并未明显好转，仍需通过降价来促进成交。对于中介来说，成交量直接关系到其业绩，因此降价成为其关键绩效指标（KPI）。近期二手房的交易量有所增加，尤其是过去两周的表现优于之前两周。这种趋势在11月份的数据中也有所体现，是一个积极信号。随着二手房交易量的上升，价格有望逐步稳定下来，包括深圳在内的一些城市已经出现了价格小幅上涨的迹象。 政策对房地产市场产生了哪些影响？ 政策对房地产市场具有显著影响。自9月26日政治局会议后，明确了房地产在稳经济和稳就业中的重要地位，各部委相继出台政策并落实，这对市场预期产生了积极影响。在10月和11月，新房和二手房市场均受益于政策效果，其中新房政策效果已显现，而二手房则持续受到支持。此外，从12月开始的一些税费调整也将进一步推动二手房交易量。 对2025年房地产市场有何预测？ 我们预计2025年房地产市场将继续面临挑战，需要时间实现“止跌回稳”。二手房修复速度可能快于新房，先是交易量恢复，然后带动核心城市的新房表现。同时，高溢价土地拍卖增加，将拉高整体地价水平，并影响未来新房售价。然而，由于长期以来“住房不炒”的政策导向，大幅上涨不太可能出现。整体销售额预计将回落至2014-2015年的水平，即约8.8万亿元。 企业在土地拿地和新开工方面有哪些变化？ 企业在土地拿地和新开工方面依然谨慎。短期数据变化不足以改变企业整体策略，他们对未来销售预期较为保守。因此，新开工计划预计仍会下降，明年可能出现两位数降幅。今年竣工面积已大幅下降40%-50%，但仍处于结转高峰期，到明年交付高峰将过去，新竣工面积预计进一步减少。 开发投资情况如何？未来趋势是什么？ 今年1-10月开发投资总额为8.6万亿元，同比下降超过10%。开发投资与土地、新开工等密切相关，因此整体预测为个位数下降。然而，从数据来看，这一降幅正在收窄，有望逐步企稳。从国际比较数据来看，在未来2-3年内，实现“止跌回稳”是有希望的，但行业阵痛期较长且难以避免。 新型城镇化战略的五年行动计划对房地产行业有何影响？ 高层非常重视新型城镇化战略的五年行动计划，这将成为企业投资和经营策略的重要指引。农民工进城将带来新的住房需求，尤其是针对产品型、资管型和服务型开发商群体会比较受益。特别是“好房子”这一块，最近总理在11月份对其进行了新的定义和界定，强调从量到质的关注变化。这种情况下，有产品优势的房子和企业优势明显。此外，价格和地段不再是主要关注点，人们更注重实际居住体验和舒适度，这对于大资管概念的企业，如华润等，将具有显著优势。 未来房地产市场的发展趋势如何？ 新房成交量回到原来的水平已不太可能，大资管布局优质资产的企业将占据明显优势。目前住宅开发或销售业绩难以支撑大幅度增长，与前期同步发展的企业存在差距。服务型企业，如物业管理及代建领域有明显优势。在政策方面，今年以来政策已经较为给力，大方向已发生180度转向。预计明年利率尤其是LPR还会进一步下降。一线城市限购可能会放开，例如上海郊区区域限购放开，以及支持卖旧买新的人群进行第二次交易等政策。 当前土地市场与开发商行为有哪些变化？ 土地市场出现了一些变化，例如上海、杭州等地开出溢价较高的土地。然而，开发商拿地意愿及投资开工意愿并不强烈。他们主要集中在核心城区拿地，但核心城市土地未必能完全盈利。这种情况下，需要关注的是核心城市组合政策是否会放开，例如一线城市限购、五大新城开放等措施。此外，以房换房政策也可能给市场带来一定活力，包括允许原有房本持有人进行第二次交易等渠道。 当前房地产市场政策有哪些变化？这些变化对购房者和开发商有何影响？ 目前的政策调整主要集中在购房门槛和购房资格方面，首付比例的调整空间已经不大。契税方面也有了变化，包括普宅、非普宅的分类基本取消。一线城市以及部分省份城市已经做了一些调整，未来可能会有更多地区跟进。此外，政策不会一次性进行大幅度调整，而是围绕核心城市维持市场热度和交易量，根据市场情况逐步出台相应政策。 土地供应和开发商拿地策略有哪些变化？ 土地供应方面存在一定矛盾，一方面出现高溢价现象，但整体来看开发商拿地意愿不高。企业更加注重确定性流量，即便利润率不高甚至打平，也需要保持项目运转。当前企业更关注现金流，以确保持续经营。因此，活跃企业多在确定有流量的核心区域拿地，而不是普遍性的土地热度上升。 房地产企业在当前市场环境下如何应对挑战？ 企业必须保持项目接续运转，以确保现金流稳定，否则将面临致命打击。尽管没有原来的房地联动，新房限价基本取消，但企业仍需谨慎拿地，聚焦于自身深耕且具有资源优势的核心区域。同时，通过债务重整和重组来缓解财务压力。目前违约情况有所减少，但销售恢复仍相对较弱。 当前房地产市场中哪些因素最为关键？ 确定性和现金流是当前房地产市场中最为关键的因素。企业需要通过不断推出新项目来维持运营，同时确保财务稳健。此外，聚焦核心城市及自身优势区域也是关键策略，以应对市场波动并实现可持续发展。 对于当前企业违约风险的看法是什么？ 未来企业违约的概率有所下降。近期，包括融创哈尔滨冰雪大世界项目由哈尔滨市政府回购等事件表明，政府和企业在积极应对违约风险。从与企业和政府沟通的情况来看，政府正在努力推动相关措施，减少违约风险。尤其是前五十强、前 十强的民营企业数量减少，不太可能出现以往大规模违约的情况。 郑州房地产市场近期表现如何？ 郑州房地产市场调整较大，11月份的数据尚未完全体现，但认购方面表现良好。原计划用于城东村改造的安置房项目，现在通过发放房票让村民购买新房，并且力度较大。第一批资金已经顺利到位，尽管存在一定折扣，但总体进展顺利。这种方式有助于打通资金链条，缓解价格和支付问题，对民营企业尤为有利。 地方债务和安置房问题如何解决？ 许多低能级城市债务较多，过去几年地方上的改造或安置项目进展缓慢。然而，目前通过发放房票等措施，将安置需求转化为新房购买需求，有助于解决这一问题。例如郑州反馈显示，由于时间成本和不确定性因素增加，人们更倾向于选择房票，这是一种积极迹象。此外，各地政府也在落实补贴政策，对当地销量和民营企业经营提供支持。 土地增值税变化对企业有何影响？ 土地增值税（简称土增税）的变化对企业有一定缓解作用。尽管具体政策尚未完全明确，但上级部门正在逐步讨论并落实相关事宜。这将显著减少未来暴雷事件及其他风险事件发生的概率。同时，大部分主体为央企、国企，这些企业在保障性住房、保租房等方面得到政府力保，也体现了政策支持力度。 地方政府对于土地收储态度如何？ 尽管年初3,000亿元再贷款中仅贷出200多亿元，但地方政府仍在积极推进土地收储。例如合肥安居集团收购合肥城建33亿元存量商品房，以及越秀在广州、华侨城在武汉进行闲置土地收储。然而，目前主要是点状推进，没有看到大规模行动，因此整体效果有限。城中村改造从100个城市扩展到300个城市，但百亿量级项目仍然稀缺，多数项目规模较小，需要进一步提升量级才能改变市场预期。 当前地方政府资金压力如何？ 地方政府面临一定资金压力，目前主要采取点状推进方式，没有看到大规模行动。例如华耀城调整规划后再拍卖土地，如果无法拍卖成功，则考虑其他方式处理。从整体来看，地方政府希望以折扣价格回收土地，但资金压力依然存在。因此，需要进一步提升项目量级，以实现预期效果并改善市场信心。 当前政策在保障房和土地收储方面的执行情况如何？ 目前政策的关键在于具体落实和执行。现阶段，保障房和土地收储更多是点状推进，还未见到大规模实施。尽管如此，有迹象表明这些工作正在加速推进。例如，珠海的安居集团和合肥的安居公司分别在当地收购了一些国资项目用于保障房建设。这对稳健经营、特别是具有央企或国资背景的企业有利，但对已经出现问题或民营企业的帮助相对有限。 目前房地产市场价格趋势如何？企业应对策略是什么？ 当前新房价格总体稳定，部分稳健经营的企业提供较大折扣优惠以促进销售。而对于出险企业，他们并不急于出售资产，而是采取缓慢销售策略，以防止资产贬值或债务抵偿。此外，这些企业对于土地收储并不积极，主要还是关注价格走势。 政策预期与实际执行之间存在什么问题？ 虽然多项政策已提出，但实际落地执行的大规模行动仍然不足，导致市场预期难以改善。尤其是在12万亿划债等重大政策上，如果没有看到加速推进，很难改变市场预期。目前需要看到大批量改造和土地收储才能真正提升市场信心。长期以来，仅靠口头承诺已无法有效提振市场情绪，需要实质性行动来推动预期改善。 对未来房地产市场前景有何看法？ 尽管当前面临诸多挑战，但一些积极变化正在显现。随着政策逐步落实和执行力度加大，特别是在保障房建设和土地收储方面，有望带来更乐观的市场前景。然而，要实现这一目标，需要持续观察政策