核心观点与关键数据
11月房地产市场热度有所下降，但仍高于9月，百强房企操盘金额环比下降16.6%，同比下降6.9%，显示市场分化，热点城市和部分企业表现突出。重点城市新房成交面积创年内新高，但备案数据滞后，与实际销售情况存在差异，例如深圳10月认购环比增长7倍，但网签备案数据仅增长90%以上。
前11个月百强房企累计操盘金额同比下降30.7%，降幅较前10个月收窄2个百分点，显示市场调整趋势符合预期，但政策效果仍需持续观察。一线城市如深圳、北京、上海房地产市场表现强劲，部分二线城市也保持较高热度，但其他二三线城市仍面临较长调整压力。
11月份重点城市首开去化率达37%，热点城市项目热度持续高位，但部分城市去化率仍低于平均水平，二手房市场表现优于新房。深圳市场新房销售回暖，主要由于新房限价政策取消，新房和二手房价格差距缩小，以及新建住宅产品力提升。
2024年土地市场年末供应大幅增加，但对房地产销售促进作用尚不明显，一线城市仍为成交热点，部分城市面临较长调整压力，预计明年房地产市场将呈现跌幅收窄的趋势，全年销售金额和面积预计下降约5%左右。
市场表现分析
城市层面：热点城市如北京、上海、深圳等地出现日光盘现象，而大多数城市市场表现平淡。部分头部企业在11月环比降幅约30%，但单月销售量仍处于年内高位。
企业层面：前11个月百强房企累计操盘金额同比下降30.7%，降幅较前10个月收窄2个百分点。前10强房企门槛同比下降41.4%，各梯队中降幅最大。部分头部企业如保利、中海等在11月份环比降幅约30%。
新房与二手房市场：重点三城新房成交面积在11月份达到1,539万平方米，环比增长3%，同比增长20%，创年内新高。前11个月累计同比降幅收窄至26%。备案数据滞后导致与实际销售情况存在差异，例如深圳10月份认购环比增长7倍，但网签备案数据仅增长90%以上。深圳新房成交面积达89万平方米，为过去三四年来单月最高，同比增长181%。
二手房市场表现优于新房，监测显示17个重点城市二手房成交面积1,083万平方米，同比增长40%。前11个月累计同比正增长8%。北上深二手房表现尤为突出，北京与上海分别成交161万方和224万方，是新房两三倍；深圳二手房68万方，同比增长115%。
未来展望
整体来看，目前行业调整趋势符合预期。如果未来几个月保持类似10月份的大幅增长，则行业调整速度将加快。目前政策效果逐渐显现，但需继续观察后续政策支持力度及其对市场的影响。
2024年土地市场年末供应大幅增加，但总体规模同比下降20%。平均溢价率达6.1%，创年内新高，一些地方民企也开始积极拿地投资。现象主要集中在上海、北京、杭州、西安、成都和广州六个城市，占全部土地投资额30-40%左右。
预计明年房地产市场将呈现跌幅收窄的趋势，全年销售金额和面积预计下降约5%左右。上半年可能会出现两位数的同比下降，而下半年则会收窄到个位数。这主要取决于今年剩余时间内土地成交量以及明年的新开工情况。
