固收点评报告：京沪二手房价表现如何？

我们主要观察京沪二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。目前有两个高频的二手房价指标可以跟踪，分别是Wind披露的二手房出售挂牌价指数、中指院披露的二手房成交价格，频次均为周度。 Wind数据显示，11月11-17日，上海、北京二手房挂牌价环比分别下滑0.2%、0.3%，较“924政策”前一周分别下滑1.5%、2.0%。“924政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨0.5%，随后挂牌价再次下滑，而北京二手房挂牌价在“924政策”后延续下滑。 中指院披露的二手房成交价格更新至10月28日-11月3日。上海方面，9月16-22日二手房环比涨5%至5.5万元/方，随后震荡下滑，10月28日这周二手房均价为5.1万元/方，较“924政策”前一周（9月16-22日）下滑7%。北京方面，9月最后一周、国庆假期周二手房周成交价环比分别上涨2%、5%，国庆周涨至6.0万元/方，随后震荡下滑，10月28日这周达5.6万元/方，与“924政策”前一周相比，基本持平。 11月第三周，15城二手房周成交环比下滑11%，体量相当于年内高点的83% 11月第三周（11月15-21日），15城二手房成交205万方，环比下滑11%，较2023年同期增长8%，较2015-2022年同期均值增长24%。尽管环比下滑，但成交体量表现强于历史同期。 回顾“924政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。9月最后一周为年内高点（6月底）的92%，国庆节后，10月四周二手房成交体量均超过6月底的高点，10月最后一周冲量，创年内新高，达到6月前高的112%。11月第一周、第二周成交小幅回落，相当于年内新高（10月最后一周）的97%、92%。11月第三周成交继续小幅滑落，成交量约为年内新高（10月最后一周）的83%，持平9月最后一周（“924政策”当周），成交仍属于年内高位。 注：“517政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。 月度来看，11月1-21日二手房成交同比增长19%，表现好于10月（11%），也好于9月（-3%）。其中，11月1-21日期间，一线城市（仅京沪深有可比数据）二手房成交同比增长65%。 观察京沪深二手房，11月第三周，三地周成交仍然处于年内较高的位置。具体来看，11月15-21日上海二手房成交51万方，环比下滑2%，是年内高点（10月最后一周）的95%，是“924政策”前一周的136%。深圳11月15-21日二手房成交15万方，环比下滑21%，是年内高点（10月11-17日）的76%，是“924政策”前一周的218%。北京二手房成交39万方，环比下滑1%，是年内成交高点（10月最后一周）的75%，是“924政策”前一周的190%。 11月第三周，50城新房周成交环比下滑3%，相当于年内高点的66% 11月第三周（11月15-21日），50城新房成交面积352万方，环比下滑3%。为观察政策效果，进一步与10月、9月“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11月第三周成交面积约相当于10月周成交均值的96%，相当于9月周成交均值的145%，显示出政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮“924政策”后地产成交恢复情况，9月底新房销售明显提振，9月最后一周成交规模为年内高点（6月底）的81%。进入10月，国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%，10月最后一周成交冲量，约为年内高点的91%。11月第一周、第二周约为年内高点的62%、68%，11月第三周约为年内高点的66%。目前来看，10月、11月仍处于年内偏高水平。 相 比往年同期，今年11月15-21日新房成交环比下滑3%，表 现略弱于2015-2023年同期环比均值（+5%）。成交体量方面，今年11月15-21日较2023年同期下滑0.2%，但较2015-2022年同期均值下滑38%。 月度来看，11月1-21日新房成交同比增长3%，表现好于10月（-10%），也好于9月（-30%）。其中，一线城市新房成交同比增长23%，年初至11月21日同比下滑17%，表现强于50城整体。 观察京沪深新房成交，三地均较“924政策”前改善。对比下来，11月第三周深圳依然表现最好，周成交继续维持在年内高位；上海、北京次之，成交分别为年内高点的61%、44%。 具体来看，11月15-21日深圳新房成交20万方，环比下滑4%，仅次于11月第二周，是年内成交高点的96%，是“924政策”前一周的402%。北京新房成交19万方，环比下滑6%，是年内高点（7月初）的44%，是“924政策”前一周的124%。上海新房成交38万方，环比提升34%，是年内成交高点（10月最后一周）的61%，是“924政策”前一周的180%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：肖金川邮箱：xiaojc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030004 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。