房地产开发行业2024W48：上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地

2024W48：上 海 最 新 一 轮 土 拍 热 度 回 升 ， 配 售 型 保 障 性 住 房 项 目 正 加 速 落地 上海最新一轮土拍热度回升。本周上海第七批次供地收官，此次出让的10宗地块中，7宗地以溢价成交，3宗底价成交，出让金额合计304亿元（不含联合出让商办用地），平均溢价率20%。相较于六批次，本轮土拍热度明显提升，创下今年以来上海土拍平均溢价率新高。我们认为，上海土拍热度回升，主要由于上海市场基本面优异，以及接近年末头部房企加紧于上海补货的策略。短时间内这样的热度恐难出现在其他大部分城市上，全国范围看中短期内土地市场低迷是较为确定的事件。 增持（维持） 配售型保障性住房项目正加速落地。据自然资源部，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地，目前已落实到全部270宗土地。其中，35个试点城市首批、第二批合计建设住房14.93万套。30个扩围城市建设任务涉及可建住房2.3万套。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.1%，领先沪深300指数1.76个百分点，在31个申万一级行业排名第12名。 新房：本周因武汉网签数量明显增长，导致样本整体出现同环比较大增长。本周30个城市新房成交面积为377.5万平方米，环比提升43.2%，同比提升40.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为87.0万方，环比+2.6%，同比+34.5%；样本二线城市为202.4万方，环比+58.2%，同比+43.9%；样本三线城市为88.1万方，环比+72.7%，同比+37.8%。本周武汉单周成交78.9万方，环比增长166.1%，同比增长305.4%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计136.3万方，环比增长13.4%，同比增长15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为61.9万方，环比21.2%；样本二线城市为47.4万方，环比3.4%；样本三线城市为27.0万方，环比15.8%。 相关研究 1、《房地产开发：2024W47：本周新房成交同比+4.3%，一线城市取消普宅和非普宅标准》2024-11-242、《房地产开发：2024W46：本周新房成交同比+7.9%，10月主要城市房价跌幅有所收窄》2024-11-173、《 房 地 产 开 发 ：2024W45： 本 周 新 房 成 交 同 比+27.4%，增加10万亿地方化债资源》2024-11-10 信用债：本周（11.25-12.1）共发行房企信用债20只，环比减少2只；发行规模共计171.41亿元，环比增加1.76亿元，总偿还量155.75亿元，环比增加72.88亿元，净融资额为15.66亿元，环比减少71.11亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（56.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（41.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（35.9%）、3-5年（34.2%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.上海最新一轮土拍热度回升，配售型保障性住房项目正加速落地....................................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）...............................................................................................................94.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................125.本周政策回顾...............................................................................................................................................146.投资建议......................................................................................................................................................16 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................4图表2：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................4图表3：近52周地产板块表现.........................................................................................................................4图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表6：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................5图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................5图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）........................................................................................6图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比..................................................................................................7图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.......................................................................8图表14：30城周度成交面积跟踪....................................................................................................................9图表15：本周13城二手房成交面积及同环比................................................................................................10图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比....................................................................................10图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比..................................................................................