商业地产抵押贷款资产证券化法律实务要点

核心观点与关键要点

标的物业的产权要求

• CMBS/CMBN项目中，标的物业需已竣工并完成竣工备案，取得《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》。
• 如特定部位物业无对应产权证书，则无法办理抵押权登记或对外转让，评估价值时应排除。

权利登记及标的物业的权属、权利负担及可处置性

• 尽可能完善权利登记手续，如凯迪电力及融信租赁案例中，应收账款转让登记成为参与诉讼的重要依据。
• CMBS/CMBN项目需关注标的物业抵押登记，避免第三方权利主张。
• 若交易设计通过证券化解除前抵押，建议采用提前办理第二顺位抵押权，通过监管账户定向支付原融资债权人融资余额。

标的物业相关合同

• 核查租赁合同、管理合同、物业服务合同等，关注特殊约定（如“业主抵押需管理方同意”、“代收代付款项”等）。
• 尽调合同有助于降低项目公司违约风险，厘清现金流来源，为未来现金流预测提供依据。

标的物业保险的受益人问题

• 建议将财产险、公众责任险等保险受益人修改为抵押权人（信托），保险赔偿金直接清偿给抵押权人，避免转付风险。

对相关主体的尽职调查

• CMBS/CMBN设置3年回售开放期，集团公司或关联方承担回售份额回购义务。
• 对保证人、差额支付承诺人、回售义务人进行主体尽调，涵盖设立、存续、内部授权、资信、违法失信等情况，确保回售义务履行。