房价专题：一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整

2024年11月19日 看好/维持 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 整体而言，新房价格韧性普遍强于二手房，一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整。房价走势呈现出城市能级越高，整体累计涨幅越大的特点，但一线城市新房累计涨幅落后于二手房，二三线城市新房累计涨幅超过二手房。城市能级越高，房价从高点下跌的幅度越小，下跌持续时间越短。 分城市能级而言： 一线城市新房和二手房的供需长期都处于偏紧的状态，对房产价格形成了更强的支撑。特别是旺盛的高端购买力叠加长期的供给不足与套利空间，有力的维持了其高端改善性市场的价格韧性。我们认为，当前一线城市普遍在放松限购限购、取消普通住宅标准，被压制已久的改善性需求有望得到有效释放。二手房价格有望领先于新房出现企稳态势。随着优质二手房供给的去化和新房供给的优化，新房市场价格也有望逐渐企稳。 二线城市的情况较为分化，但也遵循城市相对能级越高，房价越具有韧性的规律。具有较好的人口流入和经济发展的杭州、成都和西安，房价累计涨幅领跑二线城市，从高点的下跌幅度也是二线城市中最小的。我们认为，部分二线城市新房与二手房的累计涨幅差距较大，在限售大幅放松的背景下，大量次新房的入市可能会对新房市场的价格造成一定的压力。 大量三线城市的新房和二手房市场都已经处于深度调整的状态。我们认为，由于成本的支撑作用，很多三线城市新房价格进一步下跌的空间已经不大。但此类城市的房价走势持续疲软，需求已经明显不足，后续新房依然面临缓慢而持久的去库存压力。 分户型而言： 一线城市大户型具有更强需求支撑。我们认为，一线城市和部分核心二线城市高端市场的供给相对稀缺，高净值人群释放的购买力有望支撑其高端改善性市场的价格韧性。但在规划设计标准放松和开发商愈发重视高端改善性产品开发的背景下，后续高端市场的二手房可能面临产品力落后和挂牌量上升的压力。 各线城市的刚需小户型都面临较大压力。我们认为，随着住房紧缺的情况发生了根本性的转变，改善性需求成为市场主导。商品房市场将会更加专注于解决群众“住得好”的问题，刚需小户型将面临需求的下滑和保障房市场的双重挤压。 对比美国而言，中国房价调整时间已经足够长，或许房价下跌压力最大的时期正在过去。中国70城的房价下跌持续时间已经超过美国20城金融危机后的持续下跌时间。虽然中国70城房价从最高点的跌幅尚不及美国20城的跌幅，但以累计涨跌幅计算，中国70城房价在相同时段内的累计涨幅已经显著低于美国20城。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、行业基本面继续下行的风险 目录 1.新房累计涨幅显著高于二手房，多数城市二手房已经抹去多年涨幅....................................................................................42.一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整.........................................................................................................53.一线城市大户型具有较强需求支撑，刚需小户型普遍面临更大下行压力..........................................................................104.同海外对比来看，中国房价调整时间已经足够长..............................................................................................................135.总结..................................................................................................................................................................................156.风险提示...........................................................................................................................................................................15相关报告汇总.........................................................................................................................................................................16 插图目录 图1：新房与二手房的累计涨幅差距持续扩大，二手房的下跌幅度和下跌持续时间都高于新房............................................4图2：70城新房价格指数已经回落至2019年5月的水平，二手房价格指数已经回落至2017年4月的水平.......................4图3：70城新房价格指数中位值为126.5，其中65城的新房价格指数低于160...................................................................5图4：70城二手房价格指数中位值为105，其中62城的新房价格指数低于130..................................................................5图5：城市能级越高，新房累计涨幅越大，从高点下跌的幅度越小，下跌持续时间越短.......................................................6图6：城市能级越高，二手房累计涨幅越大，从高点下跌的幅度越小，下跌持续时间越短...................................................6图7：一线城市新房累计涨幅落后于二手房，二三线城市新房累计涨幅超过二手房..............................................................6图8：一线城市新房价格指数已经回落至2021年4月的水平，二线城市回落至2020年2月，三线城市回落至2019年4月................................................................................................................................................................................................6图9：一线城市二手房价格指数已经回落至2020年5月的水平，二线城市回落至2017年10月，三线城市回落至2017年6月.............................................................................................................................................................................................7图10：一线城市中，上海新房价格指数创新高且累计涨幅最大，广州新房价格指数已经回落至2019年2月的水平...........7图11：一线城市中，广州新房价格指数跌幅最大，距离最高点跌幅为13.1%.......................................................................7图12：一线城市中，深圳二手房累计涨幅最大，广州二手房价格指数已经回落至2017年2月的水平................................8图13：一线城市中，广州二手房价格指数跌幅最大，距离最高点跌幅为17.1%...................................................................8图14：二线城市中，西安新房价格指数累计涨幅最大，新房价格指数已经回落至2023年12月的水平..............................8图15：二线城市中，兰州新房价格指数累计涨幅最小，新房价格指数已经回落至2018年9月的水平................................8图16：二线城市中，合肥二手房价格指数累计涨幅最大，二手房价格指数已经回落至2017年7月的水平.........................9图17：二线城市中，贵阳二手房价格指数累计涨幅最小，贵阳、长春和海口二手房价格指数已经跌破2013年12月的水平................................................................................................................................................................................................9图18：新房价格指数距离最高点跌幅最大的城市是哈尔滨，跌幅为16.6%..........................................................................9图19：新房价格指数距离最高点跌幅最小的城市是西安，跌幅为1.2%................................................................................9图20：二手房价格指数距离最高点跌幅最大的城市是哈尔滨，跌幅为23.8%.....................................................................10图21：二手房价格指数距离最高点跌幅最小的城市是昆明，跌幅为8.8%..........................................................................10图22：从新房来看，一线城市，144平以上的户型涨幅中位数水平最高，90-144平的户型涨幅中位数水平最低；二线城市三类户型的涨幅中位数相同；三线城市，90平及以下的户型涨幅中位数水平最高，144平以上的户型涨幅中位数水平最低11图23：从二手房来看，一线城市，144平以上的户型涨幅中位数水平最高，90平及以下的户型涨幅中位数水平最低；二线城市三类户型的涨幅中位数接近；三线城市，各类户型的房价指数中位数都已经低于2013年12月的水平.........................11 图24：从新房来看，一线城市，90平及以下的户型跌幅中位数最大，144平以上的户型跌幅中位数最小；二线城市，90平及以下的户型跌幅中位数最大，144平以上的户型跌幅中位数最小；三线城市，三类户型的跌幅中位数接近......................12图25：从二手房来看，一线城市，90平及以下的户型跌幅中位数最大，144平以上的户型跌幅中位数最小；二线城市，90平及