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房价专题：一线城市房价韧性更强，低线城市房价已经深度调整

房地产 2024-11-19 陈刚东兴证券 M.凯

整体房价走势：新房价格韧性普遍强于二手房，一线城市房价韧性更强，低线城市房价已深度调整。城市能级越高，累计涨幅越大，但一线城市新房累计涨幅落后于二手房，二三线城市新房累计涨幅超过二手房。城市能级越高，房价下跌幅度越小，持续时间越短。
分城市能级分析：
- 一线城市：新房和二手房供需长期偏紧，对价格形成强支撑。高端购买力旺盛，供给不足，改善性需求被压制，价格韧性较强。当前政策放松，改善性需求有望释放，二手房价格可能率先企稳，新房价格随后逐渐企稳。
- 二线城市：情况分化，但城市能级越高，房价越具韧性。杭州、成都、西安等人口流入、经济发展较好的城市房价涨幅领跑，下跌幅度最小。部分二线城市新房与二手房涨幅差距较大，限售放松可能导致次新房入市对新房价格造成压力。
- 三线城市：新房和二手房市场均深度调整，价格进一步下跌空间有限，但需求不足，去库存压力缓慢而持久。
分户型分析：
- 一线城市大户型：需求支撑较强，供给稀缺，高净值人群购买力支撑价格韧性。但规划设计标准放松、开发商重视高端产品开发，可能导致高端二手房面临产品力落后和挂牌量上升的压力。
- 刚需小户型：各线城市均面临较大压力，住房紧缺情况转变，改善性需求成为主导，小户型需求下滑，同时面临保障房市场的双重挤压。
海外对比：中国房价下跌持续时间已超过美国次贷危机后，跌幅虽不及美国，但累计涨跌幅在相同时段内显著低于美国，房价下跌压力或正在过去。
关键数据：
- 70城新房价格涨幅27.1%，二手房涨幅7.2%，新房涨幅显著高于二手房。
- 70城新房价格指数距离最高点下跌9.4%，二手房下跌15.8%，二手房下跌幅度和持续时间均高于新房。
- 一线城市新房/二手房涨幅分别为65.2%/66.5%，二线城市为39.0%/13.8%，三线城市为17.8%/0.2%。
- 一线城市144平米以上户型涨幅中位数最高，90平米以下户型跌幅中位数最大。
- 中国70城二手房价格已持续下跌39个月，累计下跌15.8%，超过美国20城次贷危机后37个月的下跌时间。