历史不会重演中日地产不可比20241114

2024年11月15日10：39 关键词关键词 中国日本政策调控居民压力房企压力人口老龄化城镇化刚需地价房价新开工储蓄存款财富效应信用融资增速LPR资管新规土地财政上海浙江天津 全文摘要全文摘要 本次讨论深入剖析了中国与日本房地产市场的差异，尤其聚焦于政策调控、市场调整规律、风险特征以及居民压力等方面。中国侧重于供给侧改革以调控房地产市场，与日本侧重抑制需求的模式形成对比。 中国市场的调整导致房企面临较大压力，影响了竣工交付和销售表现，而居民压力相对较小。讨论指出，未来政策可能转向保护房地产企业，以缓解市场压力，并预测城镇化率提升和人口流动变化将为市场带来新机遇。这些分析强调了中日房地产市场的本质区别及其对市场趋势的影响。 章节速览章节速览 ● 00：：00中国与日本房地产市场政策差异与未来趋势中国与日本房地产市场政策差异与未来趋势 中国和日本在房地产政策调控上存在显著差异，中国侧重于供给侧改革以影响房地产企业，而日本更多地通过政策遏制需求。这导致了中国房地产市场的风险特征与日本不同，中国面临的压力主要来自企业层面，而非居民部门。因此，中国房地产市场回暖的条件可能比日本更为充分，尤其是在刚需积压和企业压力两个方面。此外，竣工交付问题被看作是当前房地产市场面临的关键风险，政府可能在明年采取更强有力的措施以缓解这一问题，这可能涉及对房地产企业风险的保护和政策的进一步调整。 ● 02：：31中日房地产市场政策调控差异及影响中日房地产市场政策调控差异及影响本汇报分析中日两国房地产市场的政策调控模式差异及其影响。中国主要通过供给侧改革，尤其是对房地产企业 融资端的监管从严，而日本则更多地调控需求，使用利率工具直接影响购房需求。中国自2018年起，转向侧重于企业融资环境的调整，而非直接针对购房需求的控制。此外，中国在统计方法上对出险房企进行调整，以反映市场真实状况。日本的调控手段包括短期内大幅提高利率，直接抑制购房需求。通过对比，讨论了政策模式差异对房地产市场的影响及应对策略。 ● 06：：08中国地产需求与人口流动关系分析中国地产需求与人口流动关系分析 讨论了中国房地产市场的调整规律，指出影响房地产需求的主要因素是人口流动而非自然增长。尽管中国总人口增速持续，但城镇化率的提升对房地产市场有更显著影响。与日本相比，中国仍存在较大的城镇化空间，预示着潜在的高需求。然而，即便如此，中国房地产市场仍表现出销售下滑的明显特征。 ● 07：：43中国与日本房地产市场调整差异分析中国与日本房地产市场调整差异分析 对比中国和日本房地产市场调整，发现两国虽均经历需求调整，但调整规律和特征存在显著差异。中国房地产市场在需求端下滑幅度更大，房企压力更为显著，而地方财政压力也相对更大。这些差异主要体现在新开工数量、房价与地价变动趋势上，显示中国房地产市场调整过程中面临特殊挑战。 ● 09：：56中国居民储蓄大幅增加，对冲房产下行压力中国居民储蓄大幅增加，对冲房产下行压力 对比中日两国居民储蓄存款余额变化，中国居民在过去四年中新增了56万亿存款，相当于近十年总和。尽管面临全国房价平均15%的跌幅，居民通过预防式储蓄对冲了房价下行的影响。分省份数据显示，无论是高收入、中高收入还是中等和低收入群体，均呈现出全面增加储蓄的现象。 ● 13：：42地产施工周期拉长及其对经济影响地产施工周期拉长及其对经济影响 地产行业面临施工周期延长，导致经济拖累时间加长。过去习惯用新开工预测投资的方法不再适用，需考虑更早的指标。2018年后，预售款增加而实际投资未随之增长，显示房产企业资金链紧张。数据表明，地产投资的恢复可能需更长时间，暗示未来经济面临挑战，但政策干预可能减缓下滑幅度。 ● 17：：32中国地产对经济拖累较快中国地产对经济拖累较快过去3到4年新开空间的70%虽有70%由40%投资支撑，但施工周期拉长，影响GDP。地产投资对GDP 影响直接，而投资下滑速度快，显示中国地产对经济拖累尤为明显，与全球其他国家相比下滑幅度更大，显示供给侧房企影响显著。 ● 18：：59中国地产政策与销售脱钩现象分析中国地产政策与销售脱钩现象分析分析了中国地产市场中，利率政策与销售之间出现的脱钩现象，即使利率政策被预期降低，但并未有效刺激销售 增长。同时，讨论了数量型工具，如降低首付比例和限购政策，同样未能有效促进销售，反映出政策与市场反应之间存在不匹配。与之相比，日本和美国的政策与销售之间未出现脱钩现象，强调了中国地产市场独特的发展挑 战和政策效果差异。 ● 20：：59中国房地产市场现房销售逆势增长中国房地产市场现房销售逆势增长在2021年的房地产市场调整中，新房现房销售增速达到20%，远超期房销售的-30% ，显示居民更倾向于购买已建成的现房，而非预售的期房。这种现象主要是由于对期房质量的信任缺失，以及房地产企业竣工问题导致的商品属性变化。此外，全屋销售数据与利率政策呈现紧密关联，说明政策变动并未直接影响成屋销售，而期房销售则因企业问题而持续下滑。 ● 23：：16地产竣工结构改变影响消费与库存地产竣工结构改变影响消费与库存 地产企业竣工结构变化导致了市场对房产的购买行为发生变化。由于部分竣工房屋未售且可能形成库存，影响了实际销售和市场信心。去年竣工增速高，但家电家具消费强劲，显示竣工房屋并未完全转化为市场需求。分析指出，只有40%已售房屋能按期竣工，暗示未来两年有六成概率延期交付的风险，导致消费者信心下降，观望情绪加重。 ● 25：：04资金转移影响现房市场与购房刚需资金转移影响现房市场与购房刚需 海关操作和资金联合虹吸导致期房资金减少，影响军工率和现房市场。现房销售增加，但竣工率未同步提升，导致库存积压和资金占用。住建部严控住宅增量以缓解供给过剩，但资金腾挪问题未解决，导致竣工难题。购房刚需出现推迟购房行为，全国存量刚需购房人数占比降至与08年持平水平，暗示一部分购房需求被推迟。 ● 27：：29中国居民存款与企业资金分化影响宏观房价与金融政策中国居民存款与企业资金分化影响宏观房价与金融政策 当前中国居民与企业资金分布存在显著差异，居民存款增加而企业存款减少，导致宏观传导不畅。虽然居民有存款和购房能力，但消费意愿不强，影响政策传导效果。因此，建议政策应注重疏通传统，而非仅仅增加资金规模，以促进经济平衡发展。 ● 29：：53中国与日本经济模式对比分析中国与日本经济模式对比分析 对话内容分析了中国经济与日本经济的不同发展模式。中国当前经济结构呈现出地产相关行业增速下滑，而其他行业保持相对稳定的态势。这种分化主要源于中国实施的供给侧结构性调整政策，旨在通过调整产业结构来促进经济的健康发展，减少对地产行业的依赖。相比之下，日本经济则面临全行业下滑的困境，这主要是由于其政策导致居民需求收缩，资金外流，从而影响了整个经济体系。中国政策传导方法相对克制，旨在实现新旧动能的平稳过渡，显示了与日本经济模式显著的不同。 ● 31：：35中国货币乘数增速降至五年新低及其影响中国货币乘数增速降至五年新低及其影响对话中讨论了中国当前经济形势下，货币乘数增速下降至五年新低的现象，指出这是央行努力宽松货币政策但效 果受限的结果。讨论强调了非房地产行业投资增加，但不通过信贷融资，减少了对信贷市场的影响。同时，强调了房地产行业对地方财政和经济的重要贡献，以及当前环境下，房地产市场的稳定回升关键在于企业主体的稳定和租金回报率的提升。另外，提及日本和美国的历史经验，指出房地产市场恢复不仅仅依赖于房价，销量和租金回报率同样关键。 ● 36：：34中国居民购房年段研究与未来房地产市场展望中国居民购房年段研究与未来房地产市场展望研究显示，中国居民购房主要分为三个年龄段：0至2岁购房为父母为子女购房，20 岁以上子女购房，以及置换性需求购房。未来五年，结婚年龄购房人口减少，置换性需求和长大后子女购房的人口增速保持高位，暗示房地产市场需求主要由置换性需求和年轻一代购房推动。政策建议应聚焦于提高生育率，稳定房地产市场，同时确保房屋交付，利用6.5万亿未形成投资的资金潜力，以应对可能的经济压力，包括关税增加等外部冲击。 ● 41：：36中国城镇化和房地产市场分析中国城镇化和房地产市场分析讨论了中国城镇化和房地产市场的现状及未来趋势。指出城镇化率仍有上升空间，强调不应过度悲观看待房地产 市场，应与其他发展中经济体如巴西、俄罗斯、韩国对比。讨论了过去十年工业化率下降对城镇化率的影响，以及当前政策关注制造业发展以促进城镇化提速。分析了人口流动与产业模式的关系，指出现有制造业向中西部转移的趋势，可能推动二三线城市的人口回流和需求增长。同时，探讨了住房面积与人口密度的关系，指出中国住房面积相对较低的原因，并预测了未来置换性需求和真正意义上的刚需的释放。总结表明，短期内房地产市场可能保持稳定，长期则有因城镇化和人口流动带来的需求增长。 要点回顾要点回顾 中日地产市场的政策调控模式有何不同？中日地产市场未来回暖的条件有哪些？中日地产市场的政策调控模式有何不同？中日地产市场未来回暖的条件有哪些？ 日本的政策调控模式主要是通过政策来遏制需求，而中国的政策力度更多集中在影响供给侧的房地产企业，因此，两者在调控方式和侧重点上有显著差异。相比日本，中国回暖条件更为充足。一方面，过去三年房企经营报表的修复可能快于市场预期；另一方面，过去两年被推迟购房的刚需并未消失，目前积压的需求程度已达到临界点，预计会释放并推动市场回稳。 当前中国地产市场的风险点在哪里？当前中国地产市场的风险点在哪里？ 目前中国地产市场的主要风险在于房企的商品属性出现问题，尤其是交付问题，这会影响销售表现。不过，预计明年政策将转向保护房企并疏解其风险。 中日两国在房地产市场调整规律上有何差异？中日两国在房地产市场调整规律上有何差异？ 虽然中日两国都经历了房地产市场的调整，但调整的特征不同。例如，中国并未像日本那样通过加息紧缩需求，而是侧重于调控房企供给侧融资。此外，中国城镇化进程中的人口流动对地产需求的影响大于人口自然增长，导致中国的潜在刚需更大，但实际下滑幅度却更大。 中日两国房企和居民的压力状况如何？中日两国房企和居民的压力状况如何？ 中国房企面临的压力大于日本，但居民压力小于日本。从新开工量的变化可以佐证这一点，中国房企在地产市场调整前后新开工下滑幅度远超日本，显示出房企压力更大。 从房价和地价的对比来看，中国的房地产市场调整对地方财政压力的影响是什么？从房价和地价的对比来看，中国的房地产市场调整对地方财政压力的影响是什么？ 中国的房价与日本相比下行速度相似，但地价出现超跌现象，过去三年全国地价下跌了30%，这比日本三年的总和还要多。由于政策更多地作用于供给侧，房企拿地主体缺失，导致地价下跌幅度较大，进而推高了地方财政的压力。 中日两国居民储蓄存款余额的变化情况如何？中国的居民储蓄存款增长是否能够抵消房价下行带来的财中日两国居民储蓄存款余额的变化情况如何？中国的居民储蓄存款增长是否能够抵消房价下行带来的财富富缩水压力？缩水压力？ 日本在地产调整后，居民储蓄存款并未出现大规模新增，反而呈现下滑趋势，而中国则表现为大规模的预防式储蓄和新增储蓄。自2021年以来，中国居民新增存款达56万亿，远超房价下跌造成的财富缩水规模（约60万亿）。这意味着中国居民通过勤劳节俭的方式，节省下来的钱在对冲房价下行对其生活的影响。 是否存在存款修复主体分化的情况，即富人增加存款而穷人受损？是否存在存款修复主体分化的情况，即富人增加存款而穷人受损？ 存在一定的观点认为存款增加的主体并不均匀，但通过分省份数据观察不同收入阶级储蓄情况，发现过去三年新增存款并非某一阶层独增，而是全面增加，包括有钱人、中高收入群体以及中等和低收入群体都在增加储蓄，表明经济真实变化可能比预期更广泛且积极。 地产下行对经济的具体影响有哪些，特别是在施工周期和地产投资预测方面？地产下行对经济的具体影响有哪些，特别是