房地产：地产新形势下的融资新生态

关于克而瑞研究中心 易居企业集团专业研发部门，成立12年来，每年成果出品超百余份，规模以百万字计。涵盖十大研究方向。 连续10年发布中国房地产企业销售TOP100排行榜，并不断扩容至TOP200，榜单阅读量均破10W+。微信公众号粉丝20万+，涵盖房地产开发企业、基金券商、主流媒体、政府行业协会以及其他业内资深人士。 连 续 2 3 次 成 功 举 办 地 产 金 融 论坛，邀请数百位业内房企大佬、资本圈大咖，备受房企、基金、券商、政府相关部门认可。 地产新形势下的融资新生态 金融管控持续收紧，融资情况不容乐观，地产下半场，融资创新是关键。 从上半年来看，”房住不炒“的基调已经确定下来，而且在中短期都不会发生太大的改变，四限政策将持续下去，各种各样的政策补丁也在不断推出。在这样的背景下，今年房地产企业的压力明显比去年大，一方面是源于企业规模上涨带来的销售压力大，另一方面则是金融环境的限制给企业带来的资金压力。 随着行业集中度不断攀升，房企为了抢占生存空间，纷纷提出千亿口号，房地产行业呈现“家家都要冲千亿“的规模至上局面。2018上半年过400亿的房企已经有33家，全年千亿不在话下，甚至有可能会出现更多的千亿企业。规模的扩张离不开资金的支持，但是目前房企融资环境在持续收紧，融资难是企业普遍面临的问题。 2017年开始房企国内发债已经收紧，上半年政策进一步明确信 托 资 金 不 得 违 规 投 向 房 地 产 、 委 托 贷 款 资 金 不 得 投 向 禁 止 领域，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度，于是房企纷纷转战境外发债。上半年房企境外融资达到2000亿元，占比达34.3%，较2017年全年再度上升近11个百分点。但是，6月份“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务“的政策出台，房企未来融资将更加艰难。 值得注意的是，融资渠道收紧，伴随而来的往往就是融资成本增加，上半年大多数的企业债券发行成本较2017年有所增加。销售价格受限、地价居高不下、融资成本攀升，这都将给企业带来更大的财务压力。因此，那些手握现金充沛和融资能力强的房企，下半年将更为主动。能否在融资上持续突破和创新，或将成为房企决胜未来的关键因素。 丁祖昱易居企业集团 CEO 大佬看市地产热评 微言堂 2018年上半年中国房地产市场总结与展望 市场把脉 九大篇章全面解读楼市走向 编委会 出品单位：克而瑞研究中心 总编：主编：责任编辑：编辑：撰稿：丁祖昱张燕孟音林波杨婕李吉春凌曦陆笑李恺艳杨科伟马千里谢杨春沈晓玲房玲朱一鸣柏品慧俞倩倩贡显扬易天宇吴嘉茗邱娟李珍马娟冯惠李思潼羊代红杨燕袁千惠周奇郭浩轩洪宇桁赵艳文冯添龙洪圣奇 媒体支持：官方网站：官方微信：邮件地址：联系电话：新浪乐居中房网地产人网www.cricchina.com/research克而瑞地产研究（cricyjzx）research2@cric.com021-60867824021-60867863 版权声明 本刊物内容为易居企业集团克而瑞研究中心所有，未经许可，不得转载！本刊中部分专家及机构视点，源自公开报道，仅为分享所用，不代表我司观点。 免责声明 本刊中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 微言堂大佬看市 王韶：坚决抵制市场乱象，长治方能久安 房地产市场平稳健康发展利国利民，不仅拉动经济增长，在改善居民居住条件、创造就业岗位、推进城镇化建设和增加地方政府财税收入等方面也有积极拉动和促进作用，尤其短期内对经济具有较强刺激作用。但非理性过热，则对经济长期稳定和持续发展产生抑制甚至危害作用。“治乱”专项活动短期内可能立竿见影，但市场的持续平稳健康发展，需要业界各方力量共同维护。 ——广东房协会长 周忻：速度把控，才是市场调控的“逻辑” 如果取消长效机制，会导致两种结果，第一种冲上去可能性不大，因为政府现在对于经济的把控能力非常强。第二种因市场不好而取消调控，这是所有地产企业不愿意看到的。调控还是一个长效机制，整个行业，特别是上市企业未来的持续增长能力还是非常强的，整个市场还是非常好的。调控之下的行业趋势为：纳税明显增多、预期收益稳增、股价大幅上升。 ——易居（中国）企业控股有限公司执行董事兼主席 丁祖昱：2018年的房地产调控真正升级进入了“2.0时代” 相比以往调控一拥而上，2018年房地产调控真正进入了“2.0时代”。供需两侧的调控更精巧而准确，留下的“灰色”区域也越来越小。但换个角度看，不论是住建部在供给侧的明确要求，还是被约谈城市在需求侧的升级调控，其实代表着行业发展的源动力依旧强劲。 ——易居企业集团 CEO 潘石屹：未来房地产的市场一定会回归正常 今天中国房地产市场的现状是，住宅租金回报率不足1%，银行贷款利率是5%，把这生意做得不亏本几乎是不可能的。化解危机解决办法：上策是对症下药，要去杠杆，不要滥发超发货币。增加土地供应，城乡一体化，调整税收。中策就是无为而治。下策是有病乱投医、乱吃药。未来房地产市场一定会回归正常，回归常识。市场配置资源的机制是不会变的，也不应该变。 ——SOHO中国董事长、联合创始人 顾云昌：要尽量减少行政对市场的干预 导致我国房价上涨过快的原因，与货币、土地错配、个人投资缺乏渠道相关。要解决上述三大问题，光靠行政干预是远远不够的，还需从金融货币政策、财政税收、土地制度的方面进行改革。建议要减小行政干预，毕竟限购限贷是没有办法的办法，要尽量减少行政对市场价格的干预，让市场决定资源配置。 ——全国房地产商会联盟执行主席 郭士英 : 给房价刹车，这次的力度非常大 如果说“限购”是迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了。这样下去，房地产市场的跌势会加快加大。 ——北大方正金融研究院院长 任志强：未来房子的需求空间越来越大 不管怎么样，城市化进程是无法抵挡的。从未来的发展看，房地产市场的未来根本不用担心。现在，有很多人担心政策变化，事实上，政策变化还不如人口变化。目前，中国的独居人口已经达到7500万，而未来按照全球的发展规律来看，中国的独居户或将发展到25000万户。这表明，未来房子的需求空间越来越大。 ——原华远集团董事长 宋春华：智慧化生活方式是这个时代不可逆转的趋势 智慧城市建设涉及城市生活转型升级方方面面，智慧居住区建设是其重要组成部分。随着我国经济社会快速发展，人民群众对居住品质的要求越来越高，以“互联网+”为载体的智慧化生活方式成为这个时代不可逆转的趋势。 ——原建设部副部长 展磊：提升标准质量为住建领域重点工作做好支撑 2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年，标准化工作面临前所未有的机遇和挑战。希望全国智标委智慧居住区分技术委员会积极发挥作用，成为智慧居住区、智能家居领域国家标准制定和行业发展研究的核心力量。 ——住建部标准定额研究所处长 徐林：未来中国城市发展要侧重走可持续发展的道路 未来中国城市发展要侧重走可持续发展的道路。可以从三方面着手，首先要解决城市经济发展的可持续问题，减少对资源环境的消耗和破坏；第二注意社会的可持续，让已进城的农民工及从小城市转移到大城市的城市居民能够享受到其就业和居住所在地平等的城市权利，享受到同等公共服务的待遇；第三注意城市建设领域的可持续性，把现有的城市新区、开发区等充分利用好、积极开展城市更新、进一步强化推行建筑节能改造或节能建筑的建设。 ——国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任 冯俊：大城市的住房矛盾会长期存在 人口的流动与集聚是我国产生住房矛盾的原因之一。人口向大城市流动是我国不可避免的现象，因此，大城市的住房矛盾将会长期存在。住房问题的核心是供给不足，而住房的投资需求更加剧了供应不足。我国房地产市场仍处于供应不足，局部过剩或者相对过剩的局面。 ——中国房地产协会副会长 吴晓波：下一个十年，养老行业成为中国第一大行业 中国经济总量逼近美国，中国的城市化人口达到9.4亿，70%的人变成城市人，中国的老龄化人口超过30%，所以10年后中国最大的产业一定不是房地产行业，而是养老行业。 ——著名财经作家 微言堂大佬看市 林中：旭辉实施房地产+战略，发挥主业平台和资源优势 在房地产＋战略下，2018年落地的战略举措：第一是加强收购，成为市场的整合者；第二是加大全国纵深市场布局，加大在粤港澳的投资力度，以及加大在长三角的渗透度；第三是提高产品的议价能力；第四是完善旭辉人才供应链；第五是增强房地产+的业务和旭辉主营业务的战略协同增效。 ——旭辉集团董事长 许世坛：布局全国，迈向世界 世茂集团始终以“缔造生活品位，成就城市梦想”为使命，实践“成为行业引领者，打造百年世茂”的愿景，持续为客户在居住、生活、消费、商务、旅游等方面提供高层次的品质体验，投身于推动中国城市化进程的发展。但随着中国经济对全球经济影响力的深化，世茂除了布局全国之外，也将继续迈向世界，在文化传承、一带一路建设上做更多努力，致力民族自信，继续彰显中国实力。 ——世茂集团董事局副主席 黄其森：“高周转”就是利润 就是竞争力 泰禾今年会重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。泰禾要求各大区域公司要将节点指标梳理出来，分解贯彻到每个部门。对于高周转战略，泰禾还会进一步进行优化，各大区域、城市、项目激励制度会与此挂钩，让公司业绩、管理水平、财务指标得到进一步提升。做高周转还必须要有风险意识，做好风险控制，泰禾要做到时间优先、效率优先，发现问题，马上解决。” ——泰禾集团董事长 吴建斌：共同迎接“合伙人”的伟大时代 规模房企的经营实践已经证明，项目跟投制度是激发项目精英小团队最好的最直接的机制。通过项目跟投制度有利于利益绑定、人员保留、动力激发，在项目现场解决大多数的管理问题，有利于经营目标的自觉达成。 ——阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁 潘伟明：到2025年，将有超过30位福晟事业合伙人 福晟事业合伙人制度是在现有薪酬体系、跟投制度下创新的长期共享激励制度。与薪酬、跟投并举而行、叠加运行，是一项更具体、更具落地性的共赢共享措施。是长期的，与福晟共存亡、共成长、共繁荣的永久长效机制。我的愿景是到2025年，将有超过30位福晟事业合伙人成为福晟的股东，共享价值成果。 ——福晟集团董事局主席 曾飞燕：未来发展战略为三个聚焦、两个平衡、两种轻资产措施 三个聚焦指的是聚焦住宅；聚焦改善；聚焦高品质。未来融信将继续聚焦高品质改善型住宅发展。两个平衡指的是，第一，就企业来讲，做好规模、利润、杠杆之间的平衡，做到稳中求进。第二，就行业来讲，做好增量与存量之间的长期平衡趋势，短期内聚焦增量、适度参与存量。两种轻资产方式，包括强强联合、优势互补；管理输出，打造新的利润增长点。 ——融信中国CFO 杨伟民：如果房地产市场继续乱象丛生会引爆金融风险 金融风险一面是货币政策、金融机构、金融监管等方面的问题，另一面则是实体经济，房地产、地方政府债务等问题。防范化解金融风险是一场“输不起的战役”，在这场战役中，金融部门是主力军、主攻部队，但实体经济主管部门。尤其是国有监管部门、房地产调控管理部门、地方政府债务管理部门和各级地方政府都要各负其责。 ——全国政协经济委员会副主任杨伟民 方星海：扩大资本市场对外开放 在新时代新阶段，资本市场承载着促进我国经济高质量发展的一份重任。他强调，必须坚持问题导向，加紧改革那些与促进实体经济增长不相适应的体制机制，努力增强发行上市制度的包容性和适应性，加大对新技术新产业的支持力度。 ——中国证监会副主席方星海等金融系统负责人 郭树清：防范