龙湖外评下调缘由？10月地产复苏几何？

10月23日，惠誉将中资房企龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖”）的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级由“BB+”下调至“BB”，发行人违约评级展望维持负面。而今年以来，惠誉已经2次下调龙湖评级，时间间隔半年。 惠誉表示此次下调反映出龙湖的流动性缓冲减少，因其销售和现金流收入弱于预期。负面展望基于龙湖面临的风险，尽管近期出台了支持政策，但该公司和行业的销售将需要更长时间才能企稳。 从龙湖的最新销售业绩表现来看，9月单月签约销售金额和签约销售面积分别同比下降43.72%、50.31%，约为去年的一半，环比来看，9月份合同销售金额和销售面积较8月分别上涨25.35%和下降-1.62%；从1-9月累计销售数据来看，销售金额和销售面积同比分别为下滑46.74%、36.63%，对比半年度业绩降幅9月份签约销售金额有一定改善，但是销售面积降幅持续恶化，此外9月龙湖的销售均价较上半年大幅提升。整体来看，对比上半年度数据，9月龙湖销售均价明显提升使得销售金额同比降幅收减，但是销售面积的降幅未见改善甚至持续恶化。 从销售区域分布来看，2024年9月长三角、环渤海、西部、华南和华中分区域合同销售金额占比分别为40.44%、21.94%、19.85%、11.64%和6.13%，长三角区域销售占比接近一半，大概率也是销售均价提升的主要原因；其次为西部和环渤海区域，从同比变化来看，除长三角外，其余区域销售金额同比均呈现大幅下滑，西部区域降幅高达66%。从1-9月累计销售金额来看，各区域均呈现不同程度的下滑，说明9月销售金额的改善是靠长三角区域的销售拉动的。再和半年度的销售数据对比，边际改善的是长三角、环渤海和华南区 域，西部和华中区域降幅扩大。 从土地储备来看，截至2024年6月末，龙湖的土地储备权益建筑面积为2959.00万平方米，主要集中在环渤海（40.98%），而环渤海上半年/1-9月的合同销售金额降幅为五个区域中最大的，该部分土地储备量之大，而销售端尚未企稳，未来销售端压力较大。从今年以来的新增情况来看，龙湖今年拿地区域主要是长三角，长三角9月合同销售金额同比增长16.20%。 整体来看，龙湖前三季度的销售表现着实惹人担忧。此外，与全国商品房销售数据表现对比来看，龙湖也是弱于全国的。 当然，国庆前后又一系列密集政策出台，继续刺激房地产市场，而该部分数据尚未在前三季度的数据中体现。那从最新的中国大中城市商品房成交面积来看（截至2024年10月31日），下半年以来30大中城市商品房成交面积的降幅确实是持续收窄的，1-10月同比降幅为30.98%，较前九个月收窄2.74个百分点，环比来看，10月单月成交面积较9月环比上升46.19%；但另一方面，1-10月累计同比降幅依旧高达30%多，10月单月降幅已缩 至3.79%。根据中指数据披露，2024年1-10月，TOP100房企销售总额为34599.95亿元，同比下降34.7%，降幅较上月缩窄了4.08个百分点。10月单月，TOP100房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。可见政策性下的房地产销售成交面积及销售额企稳迹象明显，但持续性仍有待观察。 从前十大房企销售数据来看，前十大房企10月环比销售金额均大幅增加。但不论从1-10月累计同比还是单月同比来看，万科和龙湖的销售表现都是最差的。其中，万科1-10月全口径累计同比下滑35.4%，10月单月同比下滑35.6%；龙湖1-10月全口径累计同比下滑44.0%，10月单月同比下滑17.4%。此外还有绿城中国累计和单月同比均呈现下降，但降幅相对较小。从龙湖的表现和行业内的对比来看，其被下调级别确有一定“道理”。 早在龙湖的半年度业绩说明会上，龙湖表示截至2024年6月30日，龙湖集团的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元。有息负债中，银行融资占比超过80%，其中国有六大行占比接近60%，此外，还表示上半年龙湖经营性物业贷款净增219亿元。 但从投资者最关心的龙湖的偿债压力来看，龙湖目前的存续债主体有2家，一个是龙湖自身，存续债券全部为海外债，截至2024年10月31日，存续余额为15.97亿美元，最早到期的为2027年4月份，短期无本金兑付压力，每期的利息预计也不存在太大问题。另一家为境内债的发债主体重庆龙湖企业拓展有限公司，存续债18只，余额222.48亿元，一 年内到期债券（以行权计）为135.00亿元，其中2024年内到期金额10亿元，但2025年一季度将有73亿元面临回售，整体来看未来一年的债券兑付压力依旧不小。 整体来看，在政策刺激下，10月份房地产商品房销售市场走出了“银十”的成绩，单月同比及环比数据表现亮眼，企稳迹象明显，但持续性仍有待观察。同时也注意到，龙湖和万科两家1-10月累计同比及当月同比销售金额仍呈现较大降幅，也是前十大房企中为数不多单月同比仍未转正的房企，销售压力依然很大，加之龙湖被外评下调评级，势必会对其未来融资产生一定影响。 报告声明 1.本报告仅供丝路海洋（北京）科技有限公司（本公司）客户使用。2.本报告所载的所有内容均不构成投资建议，任何投资者须对任何自主决定的行为负责。任何投资者因信赖本报告而进行的投资或其他行动并由此产生的任何损失，均由投资者自行承担，本公司不承担任何法律责任。3.本报告所载的所有信息均以本公司认为准确、可靠的来源获取，但本公司不保证本报告所述信息的准确性和完整性，本报告的使用者不应认为本报告所载的信息是准确和完整的而加以依赖，本公司不对因本报告所载信息的不合理、不准确或遗漏导致的任何损失或损害承担任何责任。4.本报告是本公司依据合理的内部程序独立做出的，所载的观点仅是报告当日的观点，且上述观点后续可能发生变化，在不同时期，本公司可能会发出与本报告观点不一致的研究报告，本公司不承担及时更新和通知的义务。5.本公司对本报告的所有信息表达与本公司业务利益存在直接或间接联系不做任何保证，相关风险请本报告的使用者独立做出评估，本公司不承担由此可能引起的任何法律责任。6.本报告的版权归本公司所有，未经本公司书面许可任何个人和机构不得以任何形式复制、翻版、篡改、引用、刊登或发表等。7.本公司发布的报告和信息适用法律法规规定的其它有关免责规定。8.以上声明内容的最终解释权归本公司所有。