核心观点与关键数据
- 市场表现：三季度市场冲高回落，517政策推动边际改善，但8、9月市场效果消退，新房、二手房销量及价格均加速下跌。9月末政策升级，中央提出“止跌回稳”，央行、发改、财政、住建等部门出台优化政策。
- 政策基调：首提“止跌回稳”，聚焦政策效果。关注两项增量政策：货币化安置支持城中村、危旧房改造；专项债收储土地和商品房。常规工具箱延续或深化，包括需求端降存量房贷利率、降首付比例、取消限购限售限价等；房企端“白名单”项目资金增加至4万亿，金融16条和经营性物业贷款政策延期。
- 政策落地机制：当前政策落地存在堵点，项目经济性及资金平衡要求导致房企参与意愿较弱，需引入补贴机制和风险补偿机制。
- 按揭利率：取消房贷利率下限后加点下调幅度已较大，后续或主要跟随LPR调降而变动。10月5年期LPR下调25BP，带动新增首套、二套房贷利率分别降至3.04%、3.60%。
- 因城施策：一线城市接力加码，广州成为首个完全放开限购的一线城市，政策强度为2012年以来最宽松时点。
- 贷款情况：Q3个人住房贷款余额承压，四季度压力或将有所缓解。城市房地产协调机制推进缓解房企融资堵点，已取得可见效果，后续或将进一步发挥作用。
- 销售情况：517新政带动销售缓慢修复，924政策效果更为明显。四季度预计新房销售量有望回升，全年商品房销售面积同比继续收窄，或处于-12%~-15%之间。
- 重点城市高频跟踪：10月新房成交创下半年新高，二手房有一定修复。一线城市和部分二线城市市场热度回升，能级市场分化明显。
- 房价情况：9月大部分一线、二线城市二手房房价降幅扩大，Q3一线城市二手房房价加速下跌。房价下降节奏与成交量走弱和政策升级时点对应。
- 土地市场：Q3土地成交市场延续低温运行，供求两端缩量延续，土地成交集中优质版块。房企拿地仍聚焦优质城市优质版块。
- 新开工、竣工、施工：Q3新开工降幅收窄但仍呈双位数负增长，竣工降幅持续扩大，施工端降幅维持低位。
- 投资情况：Q3投资变动不大，整体投资仍然低迷。单月投资降幅收窄，但投资额仍处于2014年以来同期的最低水平。
- 房企到位资金：房企到位资金同比降幅有所收窄，但资金面仍面临压力。销售回款仍是主要拖累项。
研究结论
- 市场展望：预计全年开发投资或将持续承压，全年同比或与前两年相当。后续关注城中村货币化安置的政策迭代和落地情况，或是影响明年地产投资增长的主要变量。
- 政策展望：预计后续政策应该会更加积极给力，关注四季度增量政策的落地力度。
- 市场热度：关注成交热度的持续性。
- 投资趋势：2024年房地产开发投资整体仍偏弱，下行幅度大概率在-10%左右。
- 资金面：四季度房企资金面压力有望缓解，但行业资金面仍承受一定压力。
