房地产2024年3季报：本轮首提“止跌回稳”，近期高线城市交易活跃

夏雪、杨侦誉，行业研究员2024年10月25日 •报告期：拿地投资持续疲软，房企资金面依旧承压展望：全年开发投资或将持续承压，全年同比或与前两年相当。后续关注城中村货币化安置的政策迭代和落地情况，或是影响明年地产投资增长的主要变量 •报告期：中央层面本轮首提“止跌回稳”，明确提出了对政策效果的要求。央行、发改、财政、住建等围绕增量政策落地出台优化政策 •报告期：八九月市场整体走弱，924后高线城市交易情绪激活，但城市表现仍有分化 •展望：关注成交热度的持续性，预计全年销售同比降幅相对前三季度将明显收窄 •展望：预计后续政策应该会更加积极给力，关注四季度增量政策的落地力度 房地产主要指标趋势回顾展望 房地产三季度的市场整体表现为冲高回落。517政策推动市场的边际改善，新建商品房销售面积累计同比、单月同比缓慢修复，二手房的改善效果更为明显。然而8月、9月市场效果逐渐消退，表现为重点城市新房高频数据持续同/环比弱势而二手房销量未能延续边际好转趋势出现环比下降，同时新房、二手房房价加速下跌，尤其是一线城市，二手房环比跌幅超过1%，且土地市场、开发投资仍呈现大幅下跌的趋势。 因此，我们看到9月末政策开启了进一步升级，中央层面本轮首提“止跌回稳”，释放强烈信号。央行、发改、财政、住建四场发布会亦展现出诚意，围绕增量政策落地出台优化政策。我们认为四季度是房地产本轮政策和市场的关键阶段，预计后续政策应该会更加积极给力，并且随着房价的寻底叠加利率的下行，政策对市场的托举效果或迎来边际改善。但仍需关注后续增量政策落地力度和924以来销售回升的持续性。 政 策：9 2 4以 来 一 揽 子 增 量 政策 支 持 房 地 产“止 跌 回 稳” 总体基调：首提“止跌回稳”，924以来更加聚焦政策效果 •关注两个增量政策：一项新出台（本轮首提用货币化安置，支持城中村、危旧房改造）、一项新优化（继517再贷款收储商品房后，探索专项债收储土地和商品房） •常规工具箱延续或深化：需求端，降存量房贷利率、降首付比例、取消限购、限售、普通/非普住宅标准，降税费等；房企端，“白名单”项目资金从当前2.23万亿增加到4万亿，金融16条和经营性物业贷款政策的延期。 •关键在于落地机制迭代：当前落地仍然存在堵点。无论是“政府收储”还是“城中村改造”，其中的再贷款或专项债的使用，均对项目经济性及资金平衡有要求，但在房价预期不稳甚至下行的趋势之下，项目的初始交易/投入成本将被显著压低，导致房企、开发商参与意愿较弱，政策推进不及预期。未来政策执行或需超脱于单项目的经济账，进一步平衡各方利益，并引入一定项目补贴机制和风险补偿机制精细化控制，实现政策提质增效。2024.9.262024.10.82024.10.122024.9.242024.10.17 财政部国新办新闻发布会：专项债支持地产 中央政治局会议：首提“止跌回稳” 住建部国新办新闻发布会：城中村货币化安置 发改委国新办新闻发布会 央行国新办新闻发布会：金融支持最大化 ①采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策的发行工作；②加大中央预算内投资对城镇老旧小区改造、城中村改造、危旧住房改造等城市更新项目的支持力度研究将老旧街区(老旧厂区)改造等有一定收益的城市更新项目纳入地方政府专项债支持范围。 ①促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；②要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 ①允许专项债用于土地储备；②专项债及保障性安居工程补助资金支持收储作保障房；③研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，进一步研究加大税收政策支持力度。 ①存 量 贷 款 利 率 预 计 下 调50bp;②二 套 首 付 由2 5 %下 调 至15%，与首套统一；③保障房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%；④研究允许政策性银行、商业银行支持有条件企业市场化收购房企土地;⑤延长金融16条和经营性物业贷款政策有效期至26年底。 ①两个增加：通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造；年底前融资白名单项目规模从当前2.23万亿增加到4万亿；②四个取消：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；③四个降低：降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率和换购住房的税费负担。 按揭利率：加点下调幅度已较大，后续利率调降以LPR变动为主 •取消房贷利率下限后加点下调幅度已较大，后续或主要跟随LPR调降而变动。根据贝壳研究院统计，2024年9月百城首套、二套房利率分别为3.29%、3.70%，分别是LPR-54BP、LPR-15BP。预计后续加点下调的幅度相对有限，房贷利率的下调将更多跟随LPR的变动。10月20日，5年期LPR即2月之后再次大幅下调25BP，将带动新增首套、二套房贷利率调至3.04%、3.60%。 •10月LPR调整后，重点50城中约有40%城市首套房房贷步入“2”字头。城市中房贷利率最低降至2.75%，包括一线城市广州、二线城市南京、苏州。一线城市北京、上海、深圳首套房贷利率将降至3.15%。此外，南京、绍兴、徐州二套房贷利率大概率也将调降至3%以下。 因城施策：一线城市接力加码，广州成为首个完全放开限购的一线城市 •9月26日中央政治局会议明确传达楼市“止跌回稳”目标。随后，一线城市迅速响应，推出了包括放宽购房限制和降低首付比例在内的多项政策措施。调整后的一线城市的政策强度为2012年限购政策推出以来最宽松时点，政策宽松幅度超过2014-2015年周期。其中广州的政策力度最大，成为首个完全放开限购的一线城市。北京、上海、深圳针对性优化调整住房限购、首付比例等政策，其中深圳调整力度更强，北京、上海调整幅度略低，保留了进一步放松的政策空间。 贷款：城市协调机制缓解融资堵点，房企贷款余额增速持续回升 •Q3个人住房贷款余额依然承压，四季度压力或将有所缓解。2024年9月末个人住房贷款余额为37.65万亿，较2季度末下降2227亿元，较年初下降6168亿元。受新房销售低迷及“提前还贷”因素影响，住房贷款余额仍然承压。展望来看，受9月末一系列政策措施的影响，10月房地产销售边际改善。同时，随着10月25日起居民存量房贷利率统一下调至LPR-30BP，或将缓解“提前还贷”现象，进而减缓个人住房贷款余额下降速度。 •城市房地产协调机制推进缓解房企融资堵点，并已取得可见的融资效果，后续或将进一步发挥作用。2024年9月末，投向房地产业贷款余额为15.92万亿，较2季度末增加663亿元，较年初增加8827亿元。自2024年1月房地产项目“白名单”融资机制建立起，已实质推进缓解房企融资堵点，截至10月16日，审批贷款金额近2.23万亿元。10月17日，住建部提出年底前将融资“白名单”项目规模增加至4万亿，持续在贷款端助力房企融资。 销 售 ：八 九 月 市 场 整 体 走 弱 ，9 2 4后 高 线 城 市 交 易 情 绪 激 活 全国销售：517新政带动销售缓慢修复，后续预计924政策效果更为明显 •销售端低位缓慢回升，但市场景气仍在低位。在517政策带动下，销售累计降幅自6月起缓慢修复。统计局数据显示，2024年1-9月全国商品房销售金额、销售面积同比分别为-22.7%、-17.1%，累计降幅较6月底收窄1.9pct、0.6pct。9月单月销售面积同比为-11.0%，较1-5月接近20%的单月降幅明显收敛。不过当前市场仍在低位，在去年低基数的情况下仍然接近20%的降幅，9月国房景气指数为92.41，虽较4月低位的91.85边际改善，但景气程度仍弱于2008年、2014-2015年周期底部。924以来一揽子政策释放了强力信号，更加聚焦“止跌回稳”的政策目标。国庆期间，政策效果初显，高能级城市销售边际改善，或将带动四季度销售增速持续修复。 •展望四季度，考虑到政策目标“止跌回稳”更为追求效果，且924后一揽子增量政策激活了新房和二手房市场情绪，预计四季度新房销售量有望回升，全年商品房销售面积同比继续收窄，或处于-12%~-15%之间（暂维持我们中期展望的判断不变）。 重点城市高频跟踪：10月新房成交创下半年新高，二手房有一定修复 •924一揽子增量政策提升市场热度,改变了8.9以来的市场弱势局面。 •8、9月份房地产市场走弱较为明显。新房方面，8月份30大中城市新房销售面积同/环比分别为-24%、-10%，9月份作为房地产“金九银十”传统旺季，新房销售量环比8月反而有所下降，同/环比分别为-32%、-4%；8、9月二手房方面，销量未能延续边际好转趋势出现环比下降，14个重点城市二手房销售面积环比为-14%、-7%。 •10月1-20日新房签面积同比降幅收窄明显，考虑到国庆假期销售将在10月中下旬释放，全月新房网签面积约900万平左右，大致回升至年内较高水平。二手房签面积环比转正，预计10月全月约750~800万平，可部分修复前两月下跌缺口。但需注意的是，近期市场热度回升，主要体现在一线城市和部分二线城市，能级市场分化明显。 重点城市高频跟踪-新房：924后广州\厦门\东莞旬度数据年内新高 •一线城市整体好于其他：今年以来虽也有一定走弱，但总体稳定。924以来，一线新房的修复力度也明显更强，修复力度广州>深圳=北京>上海。 •二线城市个别表现较优：今年以来成都、武汉、杭州等重点二线城市虽也有一定走弱，但在年中6、7月新房成交量是有所表现的；在8、9月有所走弱后，924以后市场虽没有创年内新高但也有一定修复。924以后新房网签面积创年内新高的城市有厦门、东莞。 •注：考虑到认购到网签有1-3周时间，国庆销售数据可能才部分反映 重点城市高频跟踪-二手房：924后深圳\北京\厦门\青岛旬度数据年内新高 •一线城市二手房：深圳二手房成交量表现优于其他，近一年基本成边际上升趋势。主要原因是深圳“以价换量”最为明显，是一线城市中房价下调较大的。924政策后，一线城市的网签数据在10月中旬日均创年内新高，其中深圳达到近三年新高。 •二线城市二手房：924政策后，厦门、青岛等10月中旬日均年内新高。今年以来二手房表现较高的城市有成都、青岛。 •注：考虑到认购到网签有1-3周时间，国庆销售数据可能才部分反映 房价：一二线房价在8.9月再次加速探底 •9月全国房价仍在探底，70大中城市房价跌幅走阔。9月70大中城市新建、二手房同比跌幅进一步走阔，分别为-6.1%、-9.0%（前值-5.7%、-8.6%），处于本轮下跌周期低位。环比跌幅与上月持平，分别为-0.7%、-0.9%，也处于历史较低水平。70大中城市中仅上海新房环比上涨，南京、徐州持平，其余城市均为下跌，此外所有城市的二手房均处于下跌状态。 •Q3一线城市二手房房价呈现加速下跌态势。Q3一线城市二手房房价同比、环比跌幅逐步扩大，至9月跌幅分别为-10.7%、-1.2%，在各城市等级中跌幅最大。 房价：9月大部分一线、二线城市二手房房价降幅扩大 •房价下降的节奏基本与成交量走弱和政策升级时点对应：今年的4、5月和8、9月是房价降幅扩大的两个时间段，分别对应了5月和9月房地产重磅政策的出台。 •近一年来重点城市房价表现： •四大一线城市:先降、再分化。大致在2023.10-11月开始出现环比降幅扩大，但今年以来表现分化，北京、上海二手房价降幅收窄较为明显（6月由负转正），而广州、深圳降幅仍然偏大。但四大一线城市在8、9月环比降幅均边际扩大。 •重点二线城市：后降、有加速态势。海西区域、山东区域以及 武 汉 、 长 沙