中国房地产周报：个别指标表现突出

个别指标表现突出 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 新房成交量同比降幅增加，但一线及三线城市皆保持增长 上周(至10月27日)30大中城市商品新房成交量达252万平方米，同比下跌17.4%，跌幅多于前周的3.3%，环比下跌5.0%，差于前周的21.6%环比上升。一线及三线城市皆同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+13.9%、-39.5%、+18.9%(前周同比：+23.2%、-31.9%、+48.1%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+1.7%、+4.4%、-25.4%(前周环比：+27.0%、+20.9%、+17.2%)。 去库存环比改善 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为68%，皆高于去年同期的43%及前周的49%。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为70.3，高于去年同期的62.1但低于前周的89.1。 来源：彭博、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅增加 100大中城市成交土地规划建筑面积为2,195万平方米，同比下跌58.6%，环比下跌9.7%，同比变化差于前周的43.3%同比下跌。不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌11.2%，环比增加79.0%至145万平方米，同比变化优于前周的68.1%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌56.6%，环比下跌3.5%至611万平方米，同比变化优于前周的58.5%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比下跌61.5%，环比下跌16.1%至1,438万平方米，同比变化差于前周的31.6%同比上升。 地方发布不同措施 相关报告 上周中央没有发布重要新增政策。地方例如云南省、苏州、佛山、南宁等发布不同措施，主要涉及放松或取消限购、限售、限价、限贷；取消普通和非普通住宅标准；提供补贴等。 20241023-中 国 房 地 产 周 报(2024.10.14-10.20)：信心略现 20241016-中 国 房 地 产 周 报(2024.10.07-10.13)：信心仍待验证 内房港股持续调整，建筑/代建/设备股领先大市 上周内房港股持续调整，除了建筑/代建/设备之外，其余大致依然落后大市(恒生指数)，当中民企开发商较明显落后。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托全周分别平均下跌3.6%、1.1%、5.9%、1.8%、2.6%、2.0%，落后大市2.5、0.1、4.8、0.8、1.6、1.0个百分点。建筑/代建/设备全周上升跌2.3%，领先大市3.3个百分点。 分析师周健锋（Patrick Chow）+85223591849kf.chow@ztsc.com.hk 评论：仍未全面改善 上周数据表示市场仍未全面改善，但是个别指标表现仍然突出。例如新房整体成交量同比降幅增加，但是一线及三线城市皆保持增长，显示部份市场信心依然增长。另一方面，开盘去化率及商品房存销比两项指标皆证明去库存改善。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比降幅增加，但一线及三线城市皆保持增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至10月27日)30大中城市商品新房成交量达252万平方米，同比下跌17.4%，跌幅多于前周的3.3%，环比下跌5.0%，差于前周的21.6%环比上升。 一线及三线城市皆同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+13.9%、-39.5%、+18.9%(前周同比：+23.2%、-31.9%、+48.1%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+1.7%、+4.4%、-25.4%(前周环比：+27.0%、+20.9%、+17.2%)。 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比大幅增长 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)68%，皆高于去年同期的43%及前周的49%。截至10月27日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的50%。 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究部 商品房存销比环比下跌 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为66.9，高于去年同期的61.0但低于前周的87.3。按面积，十大城市商品房存销比为70.3，高于去年同期的62.1但低于前周的89.1。一线地市表现较好，其存销比为45.0，低于去年同期的48.7及前周的60.6。二线地市存销比达116.1，高于去年同期的76.0但低于前周的133.1。 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅增加 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,195万平方米，同比下跌58.6%，环比下跌9.7%，同比变化差于前周的43.3%同比下跌。 不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌11.2%，环比增加79.0%至145万平方米，同比变化优于前周的68.1%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌56.6%，环比下跌3.5%至611万平方米，同比变化优于前周的58.5%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比下跌61.5%，环比下跌16.1%至1,438万平方米，同比变化差于前周的31.6%同比上升。 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 地方发布不同措施 上周中央没有发布重要新增政策。地方例如云南省、苏州、佛山、南宁发布不同措施，主要涉及放松或取消限购、限售、限价、限贷；取消普通和非普通住宅标准；提供补贴等。 内房港股表现 内房港股持续调整，建筑/代建/设备股领先大市 上周内房港股持续调整，除了建筑/代建/设备之外，其余大致依然落后大市(恒生指数)，当中民企开发商较明显落后。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托全周分别平均下跌3.6%、1.1%、5.9%、1.8%、2.6%、2.0%，落后大市2.5、0.1、4.8、0.8、1.6、1.0个百分点。建筑/代建/设备全周上升跌2.3%，领先大市3.3个百分点。 评论 仍未全面改善 上周数据表示市场仍未全面改善，但是个别指标表现仍然突出。例如新房整体成交量同比降幅增加，但是一线及三线城市皆保持增长，显示部份市场的信心依然增长。另一方面，开盘去化率及商品房存销比两项指标皆证明去库存改善。 风险提示 政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 附录：房地产基本面指标统计(月/季/年度) 9月份新开工/竣工面积比例保持同比增长 2024年9月，当月房地产开发投资完成额同比下跌9.4%至9,396亿元人民币，降幅多于8月的8.5%。房屋新开工面积同比下跌20.0%至6,586万平方米，降幅多于8月的17.2%。竣工面积同比下跌31.3%至3,422万，降幅少于8月的36.5%。新开工/竣工面积比例为1.92，高于去年同期的1.65，反映市场对长远前景相对较看好。商品房销售面积同比下跌10.8%至9,682万平方米，同比降幅少于8月的12.6%。 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 9月份百城住宅平均价格同比上升 2024年9月，百城住宅平均价格同比上升1.9%至16,484元人民币/平方米，升幅优于8月的1.8%。当中一线及二线城市分别同比上升1.9%及1.1%至44,376元及15,147元人民币/平方米，同比变化率接近8月的1.9%及1.3%。三线城市则大致持平于10,000元人民币/平方米。 上述百城住宅平均价格由中指研究院编制，抽查自现况成交价。在统计方法上，这与由国家统计局采用网签价格所编制的70个大中城市新建商品住宅价格指数不同。理论上后者存在一定滞后性。2024年9月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.1%，当中一线、二线、三线城市分别同比下跌4.7%、5.7%、6.6%，降幅分别多于8月的5.7%、4.2%、5.3%、6.2%。 比较两者同比增长走势，2019-23年期间前者略领先后者。但今年年初至9月差距扩大，尤其是一二线地市，当前者明显同比上升，后者仍同比下跌(见图表30至33)。 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 2024年第三季房地产业GDP占比同比下跌 2024年第三季，房地产业GDP为16,598亿元人民币，同比下跌3.9%。所占全国总GDP比例为5.0%，皆分别低于2019年(疫情前)、2023年同期的7.0%、5.4%。 注：更新至2024年9月来源：Wind、中泰国际研究部 房地产开发及个人贷款余额增长分化 2024年第二季，房地产开发贷款余额同比上升5.1%至13.8万亿元人民币，相反个人贷款余额同比下跌2.1%至37.8万亿元人民币。 5月17日，中国人民银行宣布自5月18日起下调利率0.25个百分点。最新个人住房公积金贷款利率分别为2.35%及2.85%。 注：更新至2024年6月来源：Wind、中泰国际研究部 注：更新至2024年9月来源：中国人民银行、Wind、中泰国际研究部 公司及行业评级定义 公司评级定义： 以报告发布时引用的股票价格，与分析师给出的12个