REITs三季度报点评：短期波动VS长期视角

债券研究/2024.10.29 短期波动VS长期视角刘玉(分析师) 021-38038263 ——REITs三季度报点评 本报告导读： 近期国内上市公募REITs陆续发布2024年3季度报，整体来看不同行业属性对项目经营的影响显著，可关注部分因短期经营波动导致股价走低的标的。 投资要点： 近期国内上市公募REITs陆续发布2024年3季度报，整体来看不同行业属性对项目经营的影响显著。以往认为经营弹性相对较小的 liuyu024100@gtjas.com 登记编号S0880523050002 汤志宇(研究助理) 021-38031036 tangzhiyu028695@gtjas.com 登记编号S0880123070149 相关报告 保租房和环保板块整体经营较稳健，但不乏个别项目经营受负面影 债券研 究 专题研 究 证券研究报 告 响经营出现波动，需关注影响的持续性；能源板块短期受天气影响导致经营波动较高，建议以相对长期的视角看待；受经济基本面影响程度较高的仓储物流、产业园和高速公路板块整体承压态势不变而消费板块经营数据依旧环比稳步上升。 产权类方面：�保租房类REITs项目经营收入单季环比增速多数为 正，租金较市场水平有折扣的项目出租率维持高位且租金稳定增长 其中华夏北京保租房项目出租率波动相对较大，但后续随着配租工作的推进，预计出租率将得到改善；②仓储物流板块整体经营情况走弱，部分项目收入与利润同比环比增速皆收负，且降幅多在10%左右，其中红土创新盐田港项目和中金普洛斯项目出租率和租金水平整体皆环比下行；③消费基础设施板块经营稳健，多数项目出租率边际上行；④产业园板块受大环境影响多数项目出租率边际下滑除国君东久项目外，其余产业园项目收入皆在一定程度上承压，其中华安张江、建信中关村和东吴苏州产业园项目收入跌幅较深。华安张江产业园出租率持续回升，但以价换量现象仍存。 特许经营权类方面：�高速公路板块暑期出行需求旺盛，高速公路 车流量与收入季节性回升，但极端天气封路、周边路网变化和路段 改扩建等因素影响下高速公路板块同比数据依然表现不佳；②能源基础设施板块经营受天气影响程度较大，表现为经营数据波动率较高。多数项目单季同比与环比涨跌幅在两位数，在发电机组发电效率与电价相对较稳定的情况下，短期波动主要由天气主导；③环保板块项目经营数据出现分化，富国首创水务项目整体经营较稳健，收入单季同比增长3.11%，EBITDA单季同比增长9.38%。而中航首钢生物质项目收入同比环比跌幅在50%以上，主因供需格局发生一定变化，后续可关注负面影响的持续性。 随着REITs项目三季度报信息被消化，市场也对项目估值进行重定价。统计2024年10月24日至28日股价涨跌幅，从经营类型上看消费类REITs和交通类REITs整体涨幅居前，分别为1.03%和0.33% 环保类和保租房板块跌幅靠前，分别为-0.4%和-0.18%，但从单只REITs项目来看股价走势分化较明显，基本反映三季度报信息，可关注部分因短期经营波动导致股价走低的标的。 风险提示：REIT项目底层资产经营风险；天气等不确定性因素对 REIT底层资产的影响；超预期政策出台。 数值化拆解：广义基金的债-股资金流动 2024.10.28 两维度构建组合，科技类二级债基配置正当时 2024.10.21 对证券、基金、保险公司互换便利的理解 2024.10.14 财政扩张的“期权”，关注债种选择和配置节奏变化2024.10.13 关注券商次级债结构性机会2024.10.10 目录 1.REITs三季度报信息梳理3 1.1.保租房：短期波动可控3 1.2.仓储物流：部分项目量价皆承压4 1.3.消费：多数项目出租率边际上行6 1.4.产业园：多数项目出租率走弱7 1.5.高速：季节性环比回升，趋势性同比下行10 1.6.能源：经营数据波动率较高13 1.7.环保：负面影响的持续性待观察15 2.风险提示17 1.REITs三季度报信息梳理 近期国内上市公募REITs陆续发布2024年3季度报，整体来看不同行业属性对项目经营的影响显著。以往认为经营弹性相对较小的保租房和环保板块整体经营较稳健，但不乏个别项目经营受负面影响经营出现波动，需关注影 响的持续性；能源板块短期受天气影响导致经营波动较高，建议以相对长期的视角看待；受经济基本面影响程度较高的仓储物流、产业园和高速公路板块整体承压态势不变，而消费板块经营数据依旧环比稳步上升。 表1：不同行业属性对项目经营的影响显著 底层资产 简称 上市时间 营业总收入（亿元） 2024/9/302023/9/302024/6/30 同比环比 EBITDA（亿元）2024/9/302023/9/302024/6/30 同比环比 可供分派金额（亿元） 2024/9/302023/9/302024/6/30 同比环比 保障性租赁住房 红土创新深圳人才安居REIT2022/8/310.1370.1370.1380% 中金厦门安居保障性租赁住房REIT2022/8/310.2000.1930.1964% 华夏北京保障房REIT2022/8/310.1800.1840.179-2% 华夏基金华润有巢REIT2022/12/90.2000.1980.1971% -1%0.1140.1170.116-2% 2%0.1580.1530.1543% 1%0.1370.1310.1374% 1%0.1300.1220.1236% -2%0.1190.1330.120-11% 2%0.1460.1470.1480% 0%0.1350.1370.134-2% 5%0.1230.1440.122-14% -1% -1% 1% 1% 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT2024/1/120.4400.0000.434- 红土创新盐田港仓储物流REIT2021/6/210.3200.3600.333-11% 1%0.3130.0000.305- -4%0.2440.2820.258-13% 3%0.3270.0000.307-7% -5%0.2430.2690.226-10%7% 仓储物流 中金普洛斯仓储物流REIT2021/6/211.0821.1671.173-7% -8%0.6660.7130.758-7%-12%0.8830.8670.9002%-2% 嘉实京东仓储基础设施REIT2023/2/80.2700.2720.265-1% 2%0.1880.1580.17819%6%0.2390.2270.2015%19% 交通基础设施 能源基础设施 华夏深国际仓储物流REIT2024/7/90.2800.0000.000--0.1900.0000.000--0.1860.0000.000-- 平安广州交投广河高速公路REIT2021/6/212.0962.2781.690-8%24%1.7401.8751.307-7%33%1.7271.7011.0652%62% 浙商证券沪杭甬高速REIT2021/6/211.9922.1001.724-5%16%1.3781.5651.367-12%1%1.2781.4830.689-14%85% 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT2021/12/140.6020.6490.566-7%6%0.4540.4960.421-8%8%0.3790.4270.315-11%20% 华夏中国交建高速REIT2022/4/281.1551.1810.968-2%19%0.8810.9530.715-8%23%0.7840.7890.608-1%29% 国金中国铁建高速REIT2022/7/81.9572.0461.915-4%2%1.6211.7131.586-5%2%1.4451.3831.1544%25% 华泰江苏交控REIT2022/11/150.9531.1080.894-14%7%0.6410.8360.591-23%8%0.6210.5350.57216%9% 中金安徽交控REIT2022/11/222.1582.5831.937-16%11%1.8242.1851.609-17%13%1.8351.9031.631-4%12% 中金山高集团高速公路REIT2023/10/270.8220.0000.745-10%0.6200.0000.459-35%0.4960.0000.478-4% 易方达深高速公路REIT2024/3/291.1190.0000.888-26%1.0230.0000.693-48%0.6350.0000.388-64% 工银河北高速集团高速公路REIT2024/6/281.5500.0000.000--1.2840.0000.000--1.2840.0000.000-- 鹏华深圳能源REIT2022/7/265.2666.5374.155-19%27%1.8482.5881.051-29%76%1.4351.5320.988-6%45% 中信建投国家电投新能源REIT2023/3/292.0671.4941.73538%19%1.5600.9881.23858%26%0.9622.051(0.421)-53%-328% 中航京能光伏REIT2023/3/290.9851.0551.377-7%-29%0.8370.9351.243-10%-33%1.4182.8270.450-50%215% 嘉实中国电建清洁能源REIT2024/3/280.3210.0000.156-106%0.1820.0000.079-131%0.2370.0000.139-71% 华夏特变电工新能源REIT2024/7/20.4890.0000.000--0.4160.0000.000--0.2130.0000.000-- 中信建投明阳智能新能源REIT2024/7/230.2630.0000.000--0.2350.0000.000--0.4010.0000.000-- 0% % 9 0.389-2 6% 3% 1.058-1 63% 34% 0.375 0.479 -12%0.299 6%0.524 1.106 0.795 2021/6/210.932 2021/6/210.820 中航首钢生物质REIT富国首创水务REIT 生态环保 -23%0.0780.1380.212-43%- 0.487 0.771 8%0.3780.5320.282-29% 消费基础设施 华夏金茂商业REIT2024/3/120.2320.0000.232- 嘉实物美消费REIT2024/3/120.2950.0000.297- 华夏华润商业REIT2024/3/141.8660.0001.737- 0%0.1310.0000.128- -1%0.2210.0000.219- 7%1.0380.0000.950- 2%0.1360.0000.133-2% 1%0.1680.0000.163-4% 9%0.8880.0000.867-2% 中金印力消费基础设施REIT2024/4/300.8550.0000.725- 18%0.5220.0000.452- 15%0.4280.0000.368-16% 园区基础设施 华安百联消费REIT2024/8/160.5270.0000.000--0.3330.0000.000--0.2970.0000.000-- 博时招商蛇口产业园REIT2021/6/210.5260.5180.5332%-1%0.3880.3950.375-2%3%0.3680.3070.34120%8% 华安张江产业园REIT2021/6/210.3400.4780.434-29%-22%0.2400.3880.326-38%-26%0.3060.3150.294-3%4% 东吴苏州工业园区产业园REIT2021/6/210.6490.7520.671-14%-3%0.3750.457