房地产：对调降LPR的点评-信心提振，LPR如期下调

股票研究/2024.10.22 信心提振，LPR如期下调房地产 评级：增持 ——对调降LPR的点评 谢皓宇(分析师)黄可意(研究助理)白淑媛(分析师) 010-83939826010-83939815021-38675923 xiehaoyu@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 相关报告 上次评级:增持 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 登记编号S0880518010002S0880123070129S0880518010004 本报告导读： 央行调降LPR1Y、LPR5Y分别至3.1%、3.6%，对应均下调25bp，配合前期存量房贷利率调整，整体力度较大，后续继续关注价格信号。 投资要点： 2024年10月21日，一年期LPR和�年期以上LPR均下调25bp与央行此前给定的预期基本一致。根据央行发布，1年期LPR下调25bp从3.35%至3.1%，5年期以上LPR下调25bp从3.85%至3.6% 下调幅度与10月18日央行行长潘功胜在金融街论坛给到的“LPR下行0.2~0.25个百分点”的预期基本一致。2024年以来，从累计降幅的角度看，1年期LPR累计下调35bp，5年期以上LPR累计下调60bp。 在统一调降存量房贷利率至LPR-30bp后，此次LPR再进行单独调整，整体来看，9月以来利率下调的幅度较大。9月29日人民银行发布市场利率定价自律机制《关于批量调整存量房贷利的倡议》， 提出银行将统一调整存量房贷利率至LPR-30bp（部分特殊情况除外）。此次，在加减点的调整之上，进一步通过调整基准，实现利率的更大幅度的下调，力度较大。 在9月24日央行“引导利率下行”与9月26日政治局会议“实施有力度的降息”的指引下，预期后续利率跟随基本面的反应速度将进一步提升。回顾利率调整周期，以�年期以上LPR为代表，2024年以来共进行三次调降，分别在2月、7月和10月，受到银行净息 差收窄等因素的约束。展望后续，随着央行明确货币政策调控强度将增大，在利率调整空间放宽的背景下，站在行业视角，利率调整对基本面变化的响应预期将加速。 利率能够影响价格，也即，通过利率下调引导房价走向止跌回稳。 以统计局对9月全国70大中城市房价的统计看，目前房价仍在调 整中，如何实现止跌回稳，从路径上看，以利率调整和通胀为主。正如我们在9月26日报告《利率就是最好的锚，风险资产价格回升》中提及，当前实际利率处于较高水平，使得对资产回报率的要求较高，因此，利率下行有利于降低对资产回报率的要求，减小资产价格的下行压力，后续继续关注价格信号。坚持两端配置，一端相比于年初以来我们强调低杠杆，当前我们认为，只要风险能够被识别，也能进入到投资范围内，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展；另一端，仍然关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《筑底开始，关注价格信号》2024.10.19 房地产《再论居民“风险”，实物量更重要》 2024.10.14 房地产《信用扩张是主要矛盾》2024.10.17房地产《存量规划调整，从信用向实物切换的关键》2024.10.14 房地产《止跌回稳，通胀为先》2024.10.12 表1：重点公司盈利预测 价（元） （亿元） 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科A 9.19 1031 1.02 0.74 0.82 9.0 12.4 11.2 增持 600048.SH 保利发展 10.76 1288 1.01 0.95 1.01 10.7 11.3 10.7 增持 001979.SZ 招商蛇口 11.10 1006 0.70 0.79 0.85 15.9 14.1 13.1 增持 601512.SH 中新集团 7.65 115 0.91 0.92 0.99 8.4 8.3 7.7 增持 002244.SZ 滨江集团 9.90 308 0.81 0.98 1.10 12.2 10.1 9.0 增持 证券代码证券简称10.22股 总市值 EPS（元/股）PE投资评级 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数 国泰君安证券研究所 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com