房地产对调降LPR的点评：LPR下调，实际利率为锚

2024.07.22 LPR下调，实际利率为锚 ——对调降LPR的点评 房地产 评级：增持 上次评级:增持 细分行业评级 谢皓宇(分析师)白淑媛(分析师)黄可意(研究助理) 010-83939826021-38675923010-83939815 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.comhuangkeyi028691@gtjas.com 登记编号S0880518010002S0880518010004S0880123070129 本报告导读： 相关报告 房地产《抵押物价格的企稳信号》 2024.07.16 股票研 究 行业事件快 评 证券研究报 告 央行调降LPR5Y至3.85%，对应下调10bp，为年初以来的第二次调降，考虑到前期已经通过减点调减新增购房利率，当前LPR进一步下调，对存量潜在影响更大。 投资要点： 央行对LPR1Y和5Y均做调整，下调10bp，和年初类似，从时间选择和下调幅度上均比较温和，并不激进。2024年2月LPR5Y做了一次25bp的下调，尽管幅度比本次更大，但并不激进，从实际利率角度 来看，并没有出现实际利率的明显回落。本次调降幅度较上次更小，从力度来看，会较前期更弱，因此，从传递的信息来看，也属于温和调降。 按揭贷款增量调减点、存量调LPR，考虑前期已经有了减点的调降本次降LPR对存量影响更大，同时，有助于缓解新老按揭利率差异由于过去数月LPR并没有调降，为了支持购房需求，包括一线城市在 内的大多数城市是通过减点的方式来调降利率，这使得新老按揭贷款利率不断拉开差距。上一轮系统性的调降存量按揭贷款利率来匹配新老按揭贷款是在2023年9月底，当前即便一线城市，也在LPR的基础上下调40bp，因此，新老利率差异再次拉开，当前调降LPR有助于缓解利率差异。需要注意的是，利率差异的影响并不体现为抑制需求，而是会导致提前还款的加剧。 实际利率仍然处于相对高位，预计后续还有实际按揭贷款利率调降的空间。尽管过去2年名义按揭贷款利率已经下调多次，但经过通胀调整后的实际贷款利率仍然处于近年高位，这对需求仍然会带来一定的 抑制作用，预计后续仍有调降实际按揭贷款利率调降的空间。 低杠杆应对高实际利率，对房企来说，仍建议两端配置。当前实际利率仍然处于较高水平，对企业经营的杠杆率要求仍然很高，低杠杆运 行仍然是当前的首选，推荐招商蛇口、保利发展、中新集团，同时，继续关注行业的重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。 风险提示：市场需求加速下行。 房地产《拿地收缩，“落子”谨慎》 2024.07.04 房地产《政策效果凸显，销售改善超预期》 2024.07.02 房地产《跟进响应，调降利率》 2024.06.27 房地产《信用新格局，缓解资产荒》 2024.06.17 表1：重点公司盈利预测 证券代码证券简称 7.22最新股价 （元） 总市值 （亿元） EPS（元/股）PE2023A2024E2025E2023A2024E2025E 投资评级 000002.SZ万科A7.067801.020.740.826.99.58.6增持 600048.SH保利发展9.1911001.010.951.019.19.79.1增持 001979.SZ招商蛇口9.518620.700.790.8513.612.011.2增持 601512.SH中新集团7.231080.910.920.997.97.97.3增持 002244.SZ滨江集团8.272570.810.981.1010.28.47.5增持 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻 辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当 然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比 较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 4468366 上海 深圳 北京 地址上海市静安区新闸路669号博华广场 深圳市福田区益田路6003号荣超商 北京市西城区金融大街甲9号金融 20层 务中心B栋27层 街中心南楼18层 邮编200041 518026 100032 电话（021）38676666 （0755）23976888 （010）83939888 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com 国泰君安证券研究所 股票投资评级 行业投资评级 评级说明 增持相对沪深300指数涨幅15%以上 谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5% 减持相对沪深300指数下跌5%以上 增持明显强于沪深300指数 中性基本与沪深300指数持平 减持明显弱于沪深300指数