一、如何把握本轮地产调整转变的思路？
本轮地产调控已进入“严控增量、优化存量、提高质量”的新阶段，与前两次“放量放价”的转向不同，更突出的特征是“控量稳价”。政策重点围绕“优化存量”展开，涉及三个方面：消化存量商品住房、保障房屋建成交付、盘活存量闲置土地。
二、优化存量一：消化存量商品住房
-
增量政策出台：
- 通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，预计带来9000万方的销售需求，将库销比降至3.9个月。
- 后续政策态度开放，重点支持地级以上城市，预计需求更大。
- 资金保障机制包括开发性、政策性金融机构专项借款，地方发行政府专项债，商业银行商业贷款。
- 执行中可能遇到的困难是资金平衡问题。
-
存量政策落实：
- 取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。
- 降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率、换购住房税费负担。
- 取消普通住宅和非普通住宅标准的具体税收政策正在研究中。
三、优化存量二：保障房屋建成交付
-
增量政策出台：
- 大幅增加“白名单”项目信贷规模至4万亿，信贷投放加速，未来两个月需增加1.77万亿。
- 对房地产开发投资的影响：资金端将基本不再成为掣肘，预计2024年房企资金来源较2023年少2.57万亿。
-
存量政策落实：
- 打好地产各项融资工具的“组合拳”，包括开发贷款、个人按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款等。
- 专项债可用于收购存量商品房用作保障性住房，遵循市场化运作，确保项目融资收益平衡。
四、优化存量三：盘活存量闲置土地
-
增量政策出台：
- 研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。
- 盘活存量土地的目的：减少市场存量土地规模，增加资金流动性，形成“净地”“优地”改善环境，支持实体经济发展。
-
存量政策落实：
- 专项债用于土地储备，支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格。
- 鼓励企业优化开发，促进市场流通转让，允许分期办证、延期支付出让价款等。
- 政策性银行、商业银行可对闲置存量土地的收购发放一定比例的贷款。
五、风险提示
