一、如何把握本轮地产调整转变的思路？
本轮地产调整的思路可参考1998年前后、2015年前后两次重大转变，均发生在PPI同比为负持续时间较长的阶段。1998年前后，地产调控重心从停止住房实物分配转向“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”；2015年前后，地产调控重心从“化解房地产库存”转向“促进房地产业持续发展”。本轮地产调控的基本特征是“控量稳价”，核心是“优化存量”，涉及三个方面：消化存量商品住房、保障房屋建成交付、盘活存量闲置土地。
二、优化存量一：消化存量商品住房
- 增量政策出台：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，预计可带来9000万方的销售需求，将库销比降至3.9个月左右，2025年住宅销售面积增速有望回升11.9%。政策态度开放，后续可能还会增加。资金保障方面，可利用开发性、政策性金融机构专项借款、地方政府专项债和商业银行商业贷款。执行中可能遇到的困难是资金平衡问题。
- 存量政策落实：四个取消（限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准）和四个降低（住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房税费负担）。其中取消普通住宅和非普通住宅标准的具体税收政策正在研究中。
三、优化存量二：保障房屋建成交付
- 增量政策出台：大幅增加“白名单”项目信贷规模至4万亿，白名单信贷投放已显著加速，未来两个月预计将增加1.77万亿左右。可通过开发贷余额和房企融资数据观测白名单信贷投放数据。这对房地产开发投资有积极影响，预计将扭转当前下滑态势。
- 存量政策落实：打好地产各项融资工具的“组合拳”，包括经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款、债券投资等。此外，专项债可用于收购存量商品房用作保障性住房，后续还可能通过证监会层面给予房企上市融资支持。
四、优化存量三：盘活存量闲置土地
- 增量政策出台：研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，由中国人民银行提供专项再贷款支持。盘活存量土地的目的是减少市场存量土地规模、增加资金流动性、改善环境和满足居住需要。
- 存量政策落实：专项债等工具支持用于土地储备，包括支持各地与存量土地业主企业合理确定收购价格、鼓励企业优化开发和促进市场流通转让、允许政策性银行和商业银行对闲置存量土地的收购发放一定比例的贷款。
五、风险提示
房价下跌，政策执行过程中存在堵点。
