新政之后深圳楼市回暖了吗？

新政之后深圳楼市回暖了吗？ 2024年10月14日 研究部姓名：张思达SFC：BPT227电话：0755-21519179Email:zhangsd@gyzq.com.hk 证券研究报告 请务必阅读免责条款封面图片来源：研究员拍摄 新政之后深圳楼市回暖了吗？ 2024-10-14星期一 这次9.29新政相较于此前的地产新政力度如何？ 在9.29新政之前，每次深圳地产调控措施的措施都以降低首付比例，放宽限购等为主，而9.29新政发力点出现改变，预计新措施能够有力地激发市场交易者的交易热情。至10月14日，深圳龙华地区某楼盘开盘即售罄，成为今年首个新开盘项目的“日光盘”，显示当前购房者对于深圳地产市场的态度出现明显的积极转变。 新政出台后，深圳地产行业相关人士反应如何？ 整体来看，地产一线从业者对于新政给出了积极反馈，认为本次新政力度较大，购房者积极性明显提高，许多购房者看多未来深圳房价是本次新政后最重要的变化。 本次新政出台后，深圳地产市场的回暖是否只是昙花一现？ 我们认为：在中央对楼市的态度出现重大转变后，后续深圳市或出台更多措施，在诸多利好政策的加持下，深圳地产市场有希望出现量价企稳。从需求面来说，当前居民购房的杠杆成本呈下降趋势明确，目前深圳地产市场或已达到止跌回稳的转折点，在后续增量资金的推动下需求回暖十分可期。从供给面来看，受近年来地产市场需求不振的影响，深圳市有意控制新增挂牌土地数量。新入市土地的不足势必制约后续市场新房供给，或导致更多增量资金进入二手房市场，推动二手房成交及价格回升。 这次9.29新政相较于此前的地产新政力度如何？ 我们认为，这次深圳地产政策宽松力度是空前的。首先让我们回顾本次地产调控放松的过程：从2023年11月开始，深圳地产政策调整步伐加速，期间出台的主要地产政策如下： ◼2023年11月22日：二套房首付降低为4成；普通住房标准调整：取消成交总价750万的豪宅线。◼2024年2月7日：深圳放宽限购，深户取消落户年限及个税、社保要求，非深户5年改3年。◼2024年2月20日：房贷降息25个基点，深圳首套房贷低至3.85%。◼2024年3月26日：“70/90政策”正式取消。◼2024年5月6日：深圳实行“分区调控”。部分区域非深户社保年限缩短至1年，深户多子女家庭最多可买3套房，企业买房名额恢复。◼2024年5月28日：深圳降首付：首套2成二套3成；降利率：首套LPR-45BP，即3.5%，二套LPR-5BP，即3.9%。◼2024年7月22日：房贷降息10个基点，深圳首套房贷低至3.4%。◼2024年9月29日：深圳放宽限购，取消限售，增值税免征年限5改2◼2024年10月10日：存量房贷利率调整落地，深圳存量首套降至LPR-30bp 在9.29新政之前，每次深圳地产调控措施的措施都以降低首付比例，放宽限购等为主，目的是释放潜在购房需求，鼓励居民加杠杆。这一调控方针的结果是在每次政策出台后深圳地产市场成交均有短期释放，但是新释放的需求在得到满足后，由于缺乏更多增量资金入市，深圳地产市场活跃度很快便重新回到下降趋势中。 相比之下，在中央对于房价“止跌回稳”的最新方针下，深圳9.29新政发力点出现改变，在不改变中心地区限购的前提下，通过取消限售来最大限度放松对市场的管控，并且推出的增值税5改2措施大幅度降低了交易成本，预计此两项措 施能够有力地激发市场交易者的交易热情。至10月14日，深圳龙华地区某楼盘开盘即售罄，成为今年首个新开盘项目的“日光盘”，显示当前购房者对于深圳地产市场的态度出现明显的积极转变。 资料来源：Wind、国元证券经纪(香港)整理 新政出台后，深圳地产行业相关人士反应如何？ 我们在近期分别对福田的楼盘Z和南山的楼盘L和楼盘H进行了考察。两处楼盘均处于城市核心地段，受市场关注度较高。 ◼楼盘Z的从业者表示，目前楼盘去化率在50%左右，部分优质户型已基本售罄。国庆假期售出近70套，环比新政前增加600%。◼楼盘L的从业者表示国庆期间售出约200套，目前项目去化率接近8成，最受欢迎的是在110平左右的三房。◼楼盘H属于豪华住宅，总价在相对更高，受新政影响相对较小，从业者表示目前楼盘去化率80%，国庆期间售出多套。 在考察期间，我们有幸请教了一名深圳地产的资深投资者，得到的反馈是9.29新政有较大可能带来深圳地产市场的企稳。他认为本次新政让房产投资者感受到政府的让利诚意，特别是增值税5改2政策，让地产投资者感受到政府当前需要地产投资者帮助楼市企稳，因此对于后市的交易活跃度充满信心。相信在量的带动下或有更多增量资金如此，维护深圳地产市场稳定。 整体来看，地产一线从业者对于新政给出了积极反馈，认为本次新政力度较大，购房者积极性明显提高，许多购房者看多未来深圳房价是本次新政后最重要的变化。 本次新政出台后，深圳地产市场的回暖是否只是昙花一现？ 我们的观察是：这次或许不一样。我们认为在中央对楼市的态度出现重大转变后，后续深圳市或出台更多措施，在诸多利好政策的加持下，深圳地产市场有希望出现量价企稳。 从需求面来说，当前我国政府有充足的政策工具来支持经济发展，叠加美元降息的大趋势未改变，这意味着未来国内货币政策仍有宽松的空间，居民购房的杠杆成本下降趋势明确。从一线地产相关人士的角度看，当前深圳地产市场或已达到止跌回稳的转折点，在后续增量资金的推动下需求回暖十分可期。 从供给面来看，受近年来地产市场需求不振的影响，深圳市有意控制新增挂牌土地数量，今年深圳土拍仅有三宗，相较于2022年的34宗和2023年的13宗大幅度减少。新入市土地的不足势必制约后续市场新房供给，或导致更多增量资金进入二手房市场，推动二手房成交及价格回升。另外目前深圳取消“70/90政策”后，未来核心区新房都将是改善大户型为主，因为改善大户型的销售收益更好，更受高净值人群的欢迎，而关外地区或成为刚需购房者和外地投资者的主要选择，地产市场的分化有助于地产市场整体价格的企稳回升。 风险提示： 国内经济恢复不及预期、美联储利率政策出现重大调整、地缘政治风险。 免责条款 一般声明 本报告由国元证券经纪（香港）有限公司（简称"国元证券经纪（香港）"）制作，国元证券经纪（香港）为国元国际控股有限公司的全资子公司。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国元证券经纪（香港）及其关联机构对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或征价或提供任何投资决策建议的服务。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐或投资操作性建议。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，自主审慎做出决策并自行承担风险。投资者在依据本报告涉及的内客进行任何决策前，应同时考虑各自的投资目的、财务状况和特定需求，并就相关决策咨询专业顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果，国元证券经纪（香港）及/或其关联人员均不承担任何责任。 本报告署名分析师与本报告中提及公司无财务权益关系。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，国元证券经纪（香港）可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 本报告署名分析师可能会不时与国元证券经纪（香港）的客户、销售交易人员、其他业务人员或在本报告中针对可能对本报告所涉及的标的证券或其他金融工具的市场价格产生短期影响的催化剂或事件进行交易策略的讨论。这种短期影响的分析可能与分析师已发布的关于相关证券或其他金融工具的目标价、评级、估值、预测等观点相反或不一致，相关的交易策略不同于且也不影响分析师关于其所研究标的证券或其他金融工具的基本面评级或评分。 国元证券经纪（香港）的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。国元证券经纪（香港）没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。国元国际控股有限公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见不一致的投资决策。 除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。 分析中所做的预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显着地影响所预测的回报。 本报告提供给某接收人是基于该接收人被认为有能力独立评估投资风险并就投资决策能行使独立判断。投资的独立判断是指，投资决策是投资者自身基于对潜在投资的目标、需求、机会、风险、市场因素及其他投资考虑而独立做出的。 特别声明 在法律许可的情况下，国元证券经纪（香港）可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，投资者应当考虑到国元证券经纪（香港）及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。 本报告的版权仅为国元证券经纪（香港）所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版。复制、刊登、发表或引用。 分析员声明 本人具备香港证监会授予的第四类牌照——就证券提供意见。本人以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 国元国际控股有限公司香港中环康乐广场8号交易广场三期17楼电话：(852) 3769 6888传真：(852) 3769 6999服务热线：400-888-1313公司网址：http://www.gyzq.com.hk