新政之后深圳楼市回暖了吗？

核心观点与关键数据

• 新政力度：2024年9月29日深圳出台的新政力度空前，相较于此前以降低首付比例、放宽限购为主的调控措施，本次新政通过取消限售和将增值税免征年限从5年改为2年，最大限度放松市场管控，预计能有力激发市场交易热情。10月14日，深圳龙华某楼盘开盘即售罄，成为今年首个“日光盘”，显示购房者态度明显积极转变。
• 行业反应：地产一线从业者对新政反应积极，认为力度较大，购房者积极性提高，且许多购房者看多未来深圳房价。例如，福田某楼盘国庆假期售出近70套，环比新政前增加600%；南山某楼盘国庆期间售出约200套，去化率接近8成。
• 资深投资者观点：认为新政（特别是增值税5改2政策）体现了政府的让利诚意，让投资者感受到政府希望借助其力量稳定楼市，因此对后市交易活跃度充满信心。

研究结论

• 市场回暖持续性：本次新政后的回暖可能并非昙花一现。在中央对楼市“止跌回稳”态度转变背景下，深圳市后续或出台更多措施，在利好政策加持下，深圳地产市场有望出现量价企稳。
• 需求面分析：当前政府有充足政策工具支持经济发展，叠加美元降息趋势，国内货币政策仍有宽松空间，居民购房杠杆成本下降趋势明确。一线从业者认为深圳地产市场已达到止跌回稳转折点，后续增量资金推动下需求回暖可期。
• 供给面分析：近年来市场需求不振，深圳市有意控制新增挂牌土地数量（今年仅三宗，远低于2022年34宗和2023年13宗），新入市土地不足将制约新房供给，可能导致更多增量资金进入二手房市场，推动二手房成交及价格回升。
• 市场分化与企稳：取消“70/90政策”后，核心区新房将偏向改善大户型，关外地区或成为刚需和外地投资者主要选择。地产市场分化有助于整体价格企稳回升。

风险提示

• 国内经济恢复不及预期、美联储利率政策重大调整、地缘政治风险。