2024年亚太地区外资房产所有权研究报告

全球私人客户服务外国在亚太地区的 房地产拥有权2024 这，结合共同申报标准（CRS）和外国账户税务合规（FATCA）的引入，极大地提高了许多国家拥有房地产和银行账户的家族的透明度。CRS将提高税务透明度，金融机构每年向其国家的税务机关发布信息，然后这些税务机关将此信息与其他国家的税务机关共享。在此阶段，已有124个国家承诺遵守CRS，包括大多数“避税天堂”国家，如英属维尔京群岛（BVI）、根西岛和泽西岛。 随着全球流动性增强，高净值家庭在多个国家拥有房产以及在本国以外投资商业和其他房地产变得越来越普遍。这种现象通常是由他们的孩子选择在国外进行大学学习所驱动，或者是在他们的企业出售后，希望退休到其他国家。 因此，世界各地政府都在密切关注外国人投资房地产的情况，许多国家通过限制外国人只能购买新建房屋以推动本国建筑行业的发展，来对房地产所有权进行限制。在许多司法管辖区，出现了一种趋势，即认为外国人推高了国内住宅房屋的价格，导致政府限制本国银行向外国人贷款购房，并引入“空置税”或“空屋税”，以鼓励业主要么居住在自己的房产中，要么将其出租出去，从而增加住房的可用性和可负担性。此外，一个明显的事实是，许多国家在记录外国房地产所有权方面过于宽松，一些国家正在转向建立受益所有权登记册，以便为海外居住者所有权的程度提供一些透明度。 在这份出版物中，我们详细介绍了外国人在亚太地区以及加拿大、美国和英国等热门国家购买房地产的法律和税务规则。 亚太地区马克·波洛克私人客户策略组 免责声明：本出版物已精心准备，但系以一般性条款撰写，应仅视为广泛指导。请参阅背面页面的完整免责声明 编者按ii澳大利亚04加拿大08中国10香港12印度16印度尼西亚18马来西亚20新西兰22新加坡26泰国30英国32美国38BDO全球团队42 百德士国际 关于BDO BDO的全球私人客户服务团队是一个全球性的私人客户专家网络，他们具有多司法管辖区对主要问题的理解以及对卓越客户服务的承诺。我们全球私人客户团队的专业人员共同合作，为个人提供全面的税务服务，包括： BDO的全球房地产和建筑团队随时准备与您合作，无论您在何处开展业务。我们一流的团队利用我们跨境网络的资源和全球影响力，为您提供关键的审计、税务和咨询服务，以及风险管理、交易服务、企业财务、直接税、增值税和法医服务。通过专注于您的问题和机遇，我们能够帮助您高效且自信地应对我们动态行业的挑战。 富裕的个人、他们的家庭以及他们企业的金融利益常常跨越国界。BDO的全球私人客户服务团队在为高净值和超高净值个人及其家庭、企业家以及家族办公室提供服务方面经验丰富。 X税收高效迁移至其他国家建议 我们与客户合作，以高效合规的方式安排他们的国内外事务。我们的目标是确保客户的财富得到有效结构化，以实现长期保值，并符合监管机构的要求。 X关于在全球范围内有效投资资金的税务建议 XX房地产与赠与税规划房地产投资税务咨询在其他司法管辖区。 我们的经验丰富的本地团队将花时间了解您和您的房地产业务。无论您是开发商、投资者还是基金经理，我们都会为您提供量身定制、以商业为导向且技术熟练的解决方案，作为活跃于世界上最大和最重要的行业之一的客户。 BDO确保无论客户居住或投资于何处，都能获得最佳的税务建议。 了解BDO私人客户服务的更多信息，请访问：www.bdo.global/en-gb/services/tax/global-privateclient-services 了解更多关于我们全球房地产行业服务的信息，请访问：www.bdo.global/en-gb/industries/real-estate-construction 保罗·艾尔斯，BDO UK全球私人客户战略小组主席及欧洲战略小组负责人t: +44 (0)207 893 2247 e: paul.ayres@bdo.co.uk 国家管理合伙人，私人客户服务部t: +1 412 315 2322 e: btanderson@bdo.com BDO澳大利亚全球私人客户战略小组亚太地区领导人电话：+61 8 6382 4794 邮箱：mark.pollock@bdo.com.au 澳大利亚 法律要求 外国投资审查委员会规定 澳大利亚设立了一个外国投资审查委员会（FIRB），负责审查外国投资提案并作为财长咨询机构。财长根据澳大利亚的外国投资政策行使裁决权，决定接受或拒绝申请，或在外国投资提案上设定条件。 引言 澳大利亚通常鼓励外国人在满足特定条件下购买财产，这些条件取决于所购买的财产类型，即住宅、商业或农业。参见图1a和1b以了解规则的高级概述。在本文中，我们考虑了外国人在澳大利亚购买房产时的法律和税务考量。 通常，所有外国人必须向外国投资审查委员会（FIRB）提交申请以获得批准，无论其收购澳大利亚房产的目的是住宅、商业还是农业用途——但具体豁免条件除外。FIRB的规定根据购买土地的类型而有所不同： 1. 住宅用地 2. 商业用地 3.乡村/农业用地。每一项都将进行更详细的考虑。 住宅房地产 商用房地产 FIRB费用和罚款 澳大利亚的外国投资政策鼓励外国人购买新建房屋，通常被称为“现房”物业。这些物业通常是公寓，通常无需附加条件即可获得批准。外国人被禁止购买既有的房屋，无论这些房屋是用作投资物业还是作为他们的住所。然而，被归类为所得税目的“临时居民”的人士被允许购买一套既有的住宅。这是在条件之下，即在他们逗留澳大利亚期间，该住宅必须仅用作他们的住所，且一旦他们不再居住，通常需要出售。 投资提案适用于现有已开发商用房地产，包括办公大楼、工厂、零售店和酒店。当商用物业价值低于3300万美元时，不需要获得批准。如该房地产为遗产名单上所列，则适用500万美元的较低门槛。任何超过此门槛的拟议收购必须在购买前获得外国投资审查委员会（FIRB）的批准。 申请FIRB批准需要支付费用。商业、商业房地产和农业企业投资需缴纳申请费，费用范围从1,000美元至1.1百万美元不等，具体取决于投资的规模和所从事的行业。 除了当前的刑事处罚外，政府还引入了民事罚款和违规通知，用于违反外国物业所有权规则的行为。这些变化可能导致违规通知的金额从2040美元到51000美元不等，具体取决于投资者以及他们是否主动自首。民事罚款可能从物业购买价格或市场价值的10%到25%不等，以较高者为准。 所有外国人必须通知外国投资审查委员会（FIRB）关于拟议收购用于商业开发的闲置土地，无论土地价值如何。此类申请通常在满足开发条件的前提下获得批准。 农业用地 申请购买用于开发的空地通常需满足某些条件才被批准；例如，必须在24个月内开始建设。 所有外籍人士在购买涉及农业用地的项目时，如果该外籍投资者（包括拟购买的部分）拥有的土地累计价值超过1500万澳元，必须向外国投资审查委员会（FIRB）申请审批。农业用地是指根据法规定义，完全且专用于从事初级生产业务的土地。 所有外籍人士必须通知外国投资审查委员会（FIRB）任何拟议中的住宅房地产收购，这包括新房、现房或用于开发的空地。2015年2月，联邦财长下令出售一座价值3900万澳元的悉尼海港边豪宅，该豪宅被一名中国公民购买，但该公民未事先获得FIRB的批准。外国投资者被给予90天的时间出售该财产，该财产是通过澳大利亚和香港的多个壳公司购买的。 税收规则 印花税 在购买房产时，买方需缴纳印花税，该税基于买方支付的购买价格。印花税以累进税率形式征收，作为地方税，税率在各州之间有所不同。一些州还对外国买家在住宅房产上征收印花税附加费。最高税率见图1.c。 土地税 扣缴税 空位费 房地产代理必须对外国居民处置某些“应税澳大利亚财产”征收12.5%的预提税，这包括除价值低于75万澳元的住宅物业之外的所有物业。这包括商业物业、农业物业、矿业权益以及超过此阈值的住宅物业。 外国人购买新房或公寓将需缴纳联邦税，除非该物业每年由业主居住六个月或出租给租客。维多利亚州还征收空置税。 澳大利亚所有州都对非农用土地和个人的主要住宅以外的财产征收土地税。 土地税费附加费 所有州都对某些类型的财产征收土地税，新南威尔士州、昆士兰州、澳大利亚首都地区和维多利亚州还对外国投资者征收附加费。 赠与、继承和遗产税 澳大利亚在业主去世时不对任何赠与、遗产或不动产征税，除非资产留给外国居民。在去世时，遗产的受益人继承已故者财产的成本基础。如果个人在其一生中将财产赠与相关方，则被视为在赠与时以当时的市场价值处置。 这些措施是在政府认为许多外国人正在澳大利亚买卖房地产并规避澳大利亚税收的情况下推出的。这项预扣税实际上是为了将外国人置于税务部门的“雷达”之下，因为税务部门没有其他方法来检测他们。预扣的金额是一种非最终预扣税，将在计算相关税务年度的最终收入税位时，贷记给外国居民收款人的账户。外国居民仍然需要拥有税务文件编号，并将不得不提交一份澳大利亚所得税申报表，披露房地产的销售情况。 联邦所得税 任何从出租该物业获得的收入以及从出售该物业获得的利润均需缴纳联邦所得税。税率取决于物业的合法所有者是谁。公司按30%的税率缴纳税款，无需在对海外投资者汇款时再缴纳额外的税款，而个人则按累进税率缴税，税率可能高达45%。 一名外国投资者须向澳大利亚税务局提交年度纳税申报表。澳大利亚的财政年度从7月1日到6月30日。在特定情况下，可以获得替代会计期间。 建议在2025年7月1日起将扣缴税率上调至15%，同时设定0美元起征点。 加拿大 法律要求 税收规则 以下关于规则和税率的简化总结在撰写时是当前的；然而，加拿大的税法是不断变化的。由于房地产交易及其相关税费可能相当可观，在投资加拿大房地产之前，请联系您的税务和法律顾问，讨论相关影响以及是否有任何免税可用： 外国人在住宅房地产上的购房禁令 引言 外国资金流入加拿大购买住宅房地产导致了加拿大当地居民的可负担性担忧。作为回应，联邦政府实施了对外国购房者的禁令。 加拿大近年来看到了外国投资者在住宅和商业房地产开发项目上的大量活动。这与不断增长的本国需求相结合，导致房地产价格显著上涨。因此，联邦、省和市政府开始征收针对外国或空置拥有的税收和其他措施，以应对加拿大人的住房可负担性问题。 这项禁令于2023年1月1日起生效，为期两年，联邦政府提议将其延长两年至2027年1月1日。在此期间，既不是加拿大公民也不是永久居民的国外商业企业和个人通常被禁止在加拿大购买住宅物业。 土地转让税 许多省份对房地产购买征收税费。税率通常为购买房地产金额的百分比，范围从0.5%至5%。然而，某些市镇还会征收额外的土地转让税，例如多伦多以及魁北克省的一些城市，包括蒙特利尔。 本文概述了外国人希望在加拿大购买房产时需考虑的常见税务问题。 关于土地的大小和类型限制 除了上述联邦禁令外，一些省份对外国人、公司或其他实体可拥有的土地（包括农田）面积设定了严格的限制。打算在加拿大购买土地（包括农田）的外国投资者在出价前应咨询其法律顾问。 此外，所有省份、地区以及某些市对不动产登记都征收费用。 空置房税 外国买家土地转让税 增值税 一些市政府实施了针对空置住房和未充分利用住房的年度税收。这包括温哥华、多伦多和渥太华等城市。温哥华的“空置税”为3%（2023年）的财产评估应税价值，适用于作为主要住所未占用或当年至少有6个月未出租的住房。多伦多和渥太华对住宅物业的评估价值征收了类似的年度“空置住房税”或“空置单元税”，税率为1%。请注意，2024年多伦多的税率将提高至3%。在某些城市，除非业主提交申请豁免的表格，否则这项税收将自动适用。 除了适用于所有购买房地产的转让税之外，外国买家（包括不是加拿大公民或永久居民的个体，以及外国公司和企业）在购买不列颠哥伦比亚省某些地区的住宅物业时还需额外支付20%的税。安大略省还对外国人在购买住宅物业时征收25%的非居民投机税（NRST）。此