美联储部分住房所有权：定量分析

美国联邦储备委员会，华盛顿特区，ISSN 1936-2854（印刷版）ISSN 2767-3898（在线版） 部分 homeownership：定量分析 艾瑞克·艾兰德·布兰德萨斯，延斯·库瓦纳尔 2024-070 请引用此论文如下：Brandsaas, Eirik Eylands, 和 Jens Kvaerner（2024）。《部分所有权：一项定量分析》，金融与经济讨论系列2024-070。华盛顿：联邦储备系统管理委员会，https://doi.org/10.17016/FEDS.2024.070. 注意：金融与经济讨论系列（FEDS）中的工作人员论文是初步材料，旨在促进讨论和批评性评论。所提出的分析和结论是作者的观点，并不代表研究团队成员或理事会成员的赞同。出版物中引用金融与经济讨论系列（除致谢外）的内容，应事先征得作者同意，以保护这些论文的试探性特征。 部分 homeownership：定量分析 此草案：2024年8月首次草稿：2023年7月艾瑞克·艾兰德斯·布兰德斯阿斯和延斯·索尔利·卡瓦纳尔∗ 摘要 一种由租赁和传统 homeownership——部分所有权（PO）——组成的凸组合在许多国家越来越受欢迎。我们将现有的盈利性PO合同纳入生命周期模型，以量化其对住房投资、家庭福利和金融稳定性的影响。我们得到以下结果：1）PO使更多家庭投资（某些）住房。2）对PO的支付意愿随着住房不可负担而增加，且在低收入和租房家庭中最高。3）尽管增加了总债务，但PO可能降低系统性风险，因为最欠债的传统住房者成为部分所有者。 部分房产所有权，住房可负担性，金融创新，金融稳定 1 引言 我们所作出的最重要的财务抉择之一是选择租房还是购房。1在过去10到15年间，许多城市的房价翻了一番，引发了关于……的担忧。Favilukis et al.,2022,谢和莫雷蒂,2019). 住房负担能力和经济增长（如果没有金融创新来促进住房拥有，许多年轻人将面临很少 的住房选择，这可能会减少经济增长并加剧财富不平等。） 尽管在住房可负担性方面有很多工作正在进行（例如，参见...）。Favilukis 和 Nieuwerburgh,2021,加利亚等,2023,Molloy 等人,2022) 以及对最佳按揭贷款的日益增长兴趣 坎贝尔等。,2021,Guren 等人,2021), 替代所有权的影响设计（针对住房需求和财务稳定性的传统房屋所有权结构仍是一个未解之谜。在本文中 ，我们将一个现有的盈利性部分所有权合同（PO）引入到标准的住房生命周期模型中。PO合同使家庭能够凸现他们的住房选择；也就是说，买下一部分房屋而租用其余部分。因此，PO合同与流行的时权协议在本质上有很大不同，尤其是在度假胜地。）2PO变体目前在挪威、瑞典、英格兰、澳大利亚和中国使用。 我们的研究首次将盈利性PO合同纳入生命周期模型。可可,2005,Attanasio 等人,2012,戴维斯和 标准住房文献（例如，参见：） 范·纽温布赫,2015在挪威，盈利性的住宅建筑商、金融中介机构以及公私合营企业都 已开始提供PO服务。3自几年前推出以来，它在大众媒体中受到了大量关注。一项调查显示，所有家庭中有37%，租户中有70%会考虑在下次住房交易中使用PO。4 在我们的模型中，家庭可以在租房、业主权和PO选项之间进行选择。PO选项包括购买房屋的50%至90%，其余部分出租。部分业主可以随时增加他们的所有权份额。业主和部分业主可以出售整栋房屋，部分业主只能获得其份额，而不能获得分数。家庭之间存在差异。 4观点：《未来的所有权选择》（丹麦语：Morgendagens Boformer） 财富和教育，面临无法投保的个性化收入风险以及关于未来房价的不确定性。我们使用模拟矩法（SMM）在挪威的行政数据和自有部分所有权数据上估计该模型。 我们的第一个应用是理解PO如何影响整体 homeownership rates。在短期内，PO导致租房家庭减少，因为他们转向PO。在25至45岁之间的家庭——主要用户——中，大约有25%的家庭租房，在PO可用后不久，这个比例减半。一年后，PO对传统 homeownership的影响很小。从长远来看，PO也减少了传统 homeownership。在模型中，20%的年轻家庭是部分 homeowners，与之前提到的关于PO的假设需求调查证据相匹配。 我们量化了购买PO意愿支付（WTP）。25至45岁年龄段的户囗使用PO所带来的平均福利增益介于可支配收入的19%至4%之间。中岛和 收入。估计的福利收益超过反向抵押贷款（见Telyukova,2017). 该模型使我们能够理解对PO的异质需求。正如预期的那样，租户对PO的WTP（支付意愿）高于业主。平均而言，一个35岁的租户愿意支付其可支配收入的33%以获取PO，而业主的支付比例仅为4%。WTP差异的两个主要原因如下。首先，PO允许当前租户获得与传统 homeownership相关的一些效用收益。其次，PO放宽了对于租户而言比业主更具有约束力的借贷限制。 Mian et过去危机表明，房地产市场对于金融稳定至关重要（ al.,2017) 因此，我们预计政策制定者和监管者对PO持怀疑态度，因此研究PO如何影 响家庭债务收入比（DTI）和缩减规模。5预计情况下，随着许多租房者借款成为部分业主，该人群的债务收入比（DTI）上升。更有趣的是，许多家庭仅够满足传统 homeownership的监管约束，他们更愿意选择PO并减少借款。关于缩小型号，我们发现PO在广泛边际上对缩小型号影响很小，但导致缩小型号中损失住房价值减少50%。PO减小了DTI分布的右尾，降低了不良冲击后的缩小型号价值。 除了回答我们的研究问题所必需的，在生命周期中引入PO也是必要的。 5例如，挪威金融稳定局和中央银行在不愿接受最近一项政策提案放松允许建筑商提供更多PO合同的规定的表现中，其担忧变得明显。 清教徒式住房模型迫使我们引入一个新的效用参数，我们将其称为“所有权弹性”。这个参数衡量了部分所有者相对于其所有权份额所获得的 homeownership效用溢价的大小。为了估算所有权弹性，我们开发了一种识别策略，该策略依赖于合同原始阶段PO用户选择的所有权份额。在我们数据中，平均初始PO份额为57%，其中72%的家庭选择拥有50%（下限）。为了达到这一标准，家庭必须获得相对较大的所有权份额的homeownership效用。我们的估计表明，拥有房屋50%份额的家庭能够获得与 homeownership相关的效用溢价85%。 我们的对PO需求的分析有几个广泛的含义。首先，年轻家庭中的高采纳率表明PO可能会逆转大衰退后由记录显示的年轻家庭所有权下降趋势。Mabille(2022).D’Acunto and Rossi(2021) 显示，在2010年实施更严格的监管之后 ，美国对低收入家庭的抵押贷款发放立即下降。部分所有权提供了另一种 homeownership 方案。可可(2005) 表明，由于 方法需要较少的初始股本和借款。其次，对于住房投资，年轻且不太幸运的家庭在投资 股票方面的金融财富有限，这意味着房价风险会挤出股票持有。我们发现，在没有按揭（PO）的情况下本将成为业主的人，在有了PO之后却成为了部分业主，这暗示按揭可能减少了住房投资对股票持有产生的部分挤出效应。第三，按揭减少了拥有某些住房所需的股本投资和抵押贷款规模。这对与金融相关的措施有数个潜在影响。卡普兰和维奥兰特,2022) 和 稳定性：“入不敷出”家庭分布（债务收入比、经济衰退期间的住房供应以及影响） Aladangady,2017).房价波动对消费（ 可能是PO最知名的替代方案是共有股权贷款（SEM），其中贷款人资助买家部分首付，作为交换获得股权份额（见本顿等人,2021). 相比于利息支付，贷方获得房屋销售价格的一部分。SEM与PO之间 的主要区别在于所有权和融资安排。SEM用户承担所有费用，并且不能改变所有权份额。PO涉及共同所有权，其中所有权权利和责任根据预先指定的协议在共同所有者之间分配。共有增值抵押贷款（SAM）是另一种相关产品。它指的是一种抵押贷款安排，贷方为业主提供资金，以换取未来房价的一部分。 appreciation（参见，例如，Greenwald et al., 2021）。 从实际观点来看，PO或类似股权类工具与相应的抵押产品相比可能具有一些优势，例如在制度障碍方面。在美国，例如，房利美等政府支持的企业可能会阻碍新抵押产品的实施。相比之下，PO可以在没有政策干预的竞争市场中内生地产生，如在挪威和瑞典。在美国，金融科技公司Quarter Inc.自2023年起提供部分所有权合同。如前所述，英国、澳大利亚和中国都有一些形式PO的经验。 根据我们的知识，我们首次将一项交易性的营利性PO合同纳入生命周期模型，并使用关于财富、住宅所有权以及部分所有权方面的详尽微观数据进行校准和估计。与我们论文最接近的研究——开发科赫(2023). 虽然其中一些分析和结果与我们的重叠， 巧合的是——论文的主要焦点不同：我们使用我们的数据来估计对盈利性部分所有权的偏好，并使用模型来预测PO市场在长期的发展以及评估其对金融稳定性的影响。她研究Barras and 投资组合选择以及在整个生命周期中的住房市场进入和退出。贝特米耶尔(2020研究了一个包含安全资产、股票和住房的理论资产配置问题，但并 未考虑借款限制。他们的核心观点是，如果家庭能够购买部分房屋，他们最终拥有的房屋面积会更小，而在住房方面的财富比例则会相对更高。因此，部分所有权通过允许家庭持有更好的多元化投资组合，同时居住在更符合他们住房消费偏好的房屋中，从而在他们的模型中提高了福利。 我们的论文与广泛的文献相关，这些文献使用结构模型来理解生命周期模式并量化次优选择、金融摩擦或非对称信息的成本以及解决这些问题的新金融产品的益处。Ameriks et al.,2011,中岛和 尤其是在拥有住房的背景下（例如，参见，）。2017,科瓦奇和莫兰,2021,卡尔曼 等人,2021,刘,2022,Indarte,2023)Telyukova 我们的贡献是将PO（价格优化）扩展到标准住房模型中。我们发现，PO改变了谁承担 财务约束负担的情况，并有可能减少信息不对称，以及协调房东和住户之间的激励。由于PO减少了房屋投资规模，它可以减轻因住房不可分割性和流动性差而导致的传统业主身份的负面影响。 homeownership（例如，参见）卡普兰和维奥兰特,2022,克尔曼尼和黄,2021,债券和埃里克森,2021,Diamond 等人,2020,坎贝尔和科科,2007)，潜在巨大奥斯瓦尔德,2019,戴维斯等人,2024)影响地点、迁移和远程工作（例如，参见） 2 机构设置和数据 2.1 挪威住房市场 我们首先对挪威住房市场进行简要概述。6挪威以高自有住房率为特征。大约80%的家庭拥有自己的住房，而20%的家庭租房居住。自有住房率介于中国（>90%）以及美国和澳大利亚（各占66%）和欧盟平均水平（70%）以上。 家庭、企业和政府拥有这些财产。私人房东（例如，拥有两个住宅单元的家庭）在租赁市场中占据主导地位，市场份额约为80%。企业拥有剩余约75%的单元，政府桑德利和索尔沃尔,2017,Stamsø,2023). 房地产所有权的两种形式拥有剩余的部分（无论是传统还是住房协会）自20世纪80年代以来保持不变。 公共政策鼓励家庭拥有产权，而在税法中对自用住房有优惠政策。家庭可以从所得税中扣除抵押贷款利息支付，并且主要住宅的资本增值是免税的。只有主要住宅市场价值的25%受到渐进财富税的约束。住宅财产税较低，平均住房单位只有3,713 NOK的税费（）。≈2023年$370)。 大多数购买房屋的家庭都会从贷款机构获得一份预先批准函（“finansieringsbevi