大市分析
港股从单边急升转为双向波动整固。恒指在急升六日后出现回吐，累计升幅近4500点后回落330点，连续两日站上22000点以上。市场仍处于多头主导，主要波动范围在21100至22700点。A股国庆假期后的表现将短期影响市场。
公司研究：新世界发展（17,买入）
核心盈利与人事变动
23/24财年，公司持续经营业务收入357.8亿港元，同比下降34.4%，主要因物业发展收入减少40.9%至161.2亿港元。应占股东利润亏损196.8亿港元，主要来自出售非核心资产及资产减值。核心应占利润同比下降18%至69.0亿港元，不派发末期股息。郑志刚辞任行政总裁，由马绍祥接任，公司主业及运营方针不变。
土储与销售展望
公司香港权益土储774.3万平方尺，新界农地1714.3万平方尺（90%在北部都会区），预计未来三至四年新房供应112000伙。内地土储372.1万平方米，大湾区及长三角占比58%。香港合同销售额15.1亿港元，内地124.8亿元，同比下降17.5%，但降幅小于行业平均。
投资收入与项目进展
租金收入同比增长4.0%至52.0亿港元，香港增长8.7%至17.5亿港元，内地下降3.5%至18.4亿港元。运营17个K11项目，深圳及宁波项目将近期开业。预计至2026财年，K11将覆盖内地12个城市共34个项目，总面积273万平米。
财务状况与融资环境
截止2023年底，净负债率55.0%，可动用资金约463亿港元（现金280亿港元，银行贷款183亿港元）。公司增加出售非核心项目目标至130亿港元，加快资金回流。美联储降息周期将降低公司融资成本，未来资本开支将保持较低规模，净负债率有望下降。
研究结论
目标价14.28港元，维持买入评级。公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，品牌效应显著。未来政策利好将推动杠杆率下降，现金流改善。预计未来三年归母核心净利润分别为12.5亿、14.0亿及15.6亿港元。
风险因素
宏观不确定性、房地产调控政策、租金增长不及预期。
