本轮地产行情有望切换至基本面支撑吗？

主要观点

• 行业景气是驱动地产股行情最核心的因素，景气显著改善驱动的行情持续时间更长（数月至1年以上），政策边际缓和驱动的行情通常在1-2个月。
• 本轮地产行情归因：政策催化行情（模式3），9月下旬受中央政治局会议定调、央行下调首付比例、一线城市限购政策优化等利好推动，房地产板块涨幅居首。
• 行情展望：政策催化行情已基本到位，后续需行业景气度支撑（企稳）。预计最快年末12月有望出现基本面企稳迹象。
• 历史复盘：2008-2009年、2014-2015年地产企稳的共同点在于：库存较低/去库存、春节前后企稳、首付比例低/放开二套房贷认定、房贷利率下降、市场信心修复（宏观政策驱动/一线城市房价企稳）。
• 当前政策调整到位情况：首付比例已降至历史低位，取消“认房又认贷”，房贷利率下行，政策注重去库存。
• 不确定因素及展望：
  • 房贷利率：预计四季度调整至与居民名义工资增速匹配（约3.15%），进入企稳区间。
  • 企稳时点：地产难以在淡季企稳，预计春节前后（12月至次年4月）有望企稳。
  • 市场信心：需宏观政策加码或一线城市房价企稳等明确信号，目前一线城市房价尚未企稳。
• 风险提示：市场学习效应、行业政策变化、宏观经济与政策变化、对行业基本面判断偏差等。

关键数据

• 9月13日至30日，SW房地产累计涨幅41.32%，超额收益18.52%。
• 70城房价环比涨跌幅快速上行是观测行情的较好指标。
• 房价企稳大致对应工资增速/房贷利率在1.9左右。
• 2024年Q4房贷利率预计较Q2下调35BP至3.15%左右。

研究结论

• 短期政策催化行情已基本到位，若基本面不能接力，地产板块可能面临回调风险。
• 预计最快年末12月有望出现房地产基本面企稳迹象，在此之前存在观察期。