房地产新政解读20240930

核心观点与政策解读

申万宏源房地产分析师对9月29日楼市新政进行了解读，认为政策旨在解决经济突出问题，促进房地产市场健康发展。政策初期侧重供给侧，后转向需求侧刺激，反映了对经济和房地产行业问题的新认识。

关键政策调整

1. 一线城市限购政策放松：

   • 上海：外环外社保要求从三年降至一年，调整首付比例。
   • 深圳：核心区限购放宽，取消限售，非核心区限购基本取消，首付比例下调。
   • 广州：全面取消限购，力度最大。

2. 房贷利率调整：

   • 首套和二套房贷利率下降，存量房贷利率高于基准加30个基点的下调至不低于基准减30个基点（3.55%），10月31日前完成调整。
   • 取消房贷利率定价周期最短为一年的限制。

3. 经营性物业贷款政策延期：

   • 金融监管总局和央行将经营性物业贷款政策延期至2026年底。

政策转向与目标

• 政策从“稳房价”转向“止跌回稳”，强调房价底线目标，要求各部门协同发力。
• 政府强调不发生规模性失业风险，就业纳入政绩考核，显示对就业问题的高度关注。

市场基本面与政策展望

• 楼市基本面恢复缓慢，居民资产负债表改善对经济复苏至关重要。
• 预计政策将逐步加大力度，房价恢复速度可能放缓，二手房市场可能先于新房市场复苏。

行业机会与推荐

• 房地产行业估值修复预期增强，政府设定的房价底线为行业提供支撑。
• 推荐具有强产品力的房地产企业：滨江集团、招商蛇口等；DPB弹性房企：金地、新城发展、越秀地产等；二手房中介：我爱我家、贝壳；物业管理：华润万象、保利物业等。

收储政策进展与预期

• 收储政策自5月推出以来进展缓慢，9月24日增加贷款资金支持比例至100%，并将收储范围扩展到土地。
• 未来收储进度可能加快，但需进一步放松地方债务考核、加大资金支持力度，并考虑扩展到二手房。