高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径 目录 01 02 03 04 05 国资国企改革大势所趋，深化企业不动产管理势在必行01 国有资本与国有企业是中国国民经济的支柱，在打造世界一流企业的进程中发挥关键作用。为了进一步增强其竞争力，中共二十届三中全会提出了深化国资国企改革的战略部署，旨在优化国有经济布局，并推动国资国企高质量发展。 国有企业低效无效资产 即所谓的“两资”，是指国有企业在运营中盈利能力差又缺乏战略安排，不能为企业创造价值的资产。这些资产包括但不限于： 通过战略性重组与专业化整合，国企将资源和注意力集中于关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和领域，同时积极布局前瞻性战略性新兴产业，实现产业迭代和价值升级。 •股权投资：长期亏损且未能带来效益的股权投资，缺乏控制力的股权投资•实物资产：闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物、设备等实物资产•企业：非持续经营的企业，未纳入主业范围且不具有竞争优势的企业 历史发展过程中，国企积累了闲置资产和低效无效资产，影响国有资产保值增值。因此，强化国企不动产管理，已经成为提高国企效益、优化资源配置的必经之路。 本文聚焦于闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物等实物资产。尽管本文不涉及因股权投资而获得的实物资产抵押物，但也为这类资产利用效率提升提供一定思路。 国企的资产管理以服务功能使命与体制机制两个方面的深化改革为导向。企业不动产管理与全流程资产管理能够有效提升国企主业经营效率，推进辅业功能升级，甚至输血反哺主业。 国企的不动产管理可以分为两个方面： •其一是服务于主业的不动产。相当部分国企面临着重组后业务职能整合、落实产业链强链补链等一系列业务发展的挑战，却受制于现有办公空间分散、利用效率有待提升、老旧办公载体不匹配当下业务发展需求的困境。体系化的企业不动产管理（Corporate Real Estate，以下简称“CRE”）可以通过选址优化、硬件智能化、管理平台数字化、购买专业服务与灵活用工等方面赋能国企主业效率提升。这一部分内容将在第二章具体论述。 •其二是国企主业经营利用之外的不动产，包括土地及开发建成的物业。这些由于企业整合、旧有生产性物业淘汰改造、债务抵押等复杂的历史原因获取的经营性物业，以及大量住宅、职工宿舍及其裙楼，往往因为且其资产类别、分布、权属与利用限制等诸多特殊因素，而处于招租困难、资产管理成本高的困境。盘活此类存量“两资”物业的解题思路在于建立全方位全流程资产管理模型。国企需要通过整合规划和定位重构的方式积极对接市场，引入新兴物业需求，实现物业经济价值和社会价值的再发现。这一部分内容将在第三章及第四章分类阐述。 通过详尽的分析，我们认为鼓励与支持性的政策、多样化的改造模式以及技术上的可行性、新兴物业需求的出现，都为国企存量物业的改造提供了前提条件和广阔的空间。同时，国企存量物业具备整体规模大、主要位于老城区和改造空间大的特征，可通过“一盘棋”统筹推进，容易形成规模效应以及起到快速提升城市资产效能和城市形象的作用。 从企业资产管理上升到城市资产管理，仲量联行创新性地提出了高质量城市不动产管理（Urban Real Estate Strategic Approach，以下简称“URE”）概念，旨在通过从整体规划的角度改善资本市场资源配置供需匹配，推进利旧焕新。通过纵向挖掘资产市场综合管理创新增长点，横向引入金融活水，助推资产与资本的双轮循环，将有益于推进城企共赢，并加速城市高质量发展与内涵式增长，增强整体经济的稳定性。 利用企业不动产管理助力国企改革深化和提质增效02 以企业不动产管理提升国企战略功能价值、建设现代新国企2.1 仲量联行于2022年发布的《中国企业不动产管理图鉴》中调研显示，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，相较于外企或民企，国企各类型不动产管理模式统一，但功能较为单一，采购部门管理权限也较大。 企业不动产管理：以赋能企业高效运营、持续创新、提升财务表现、增强人性化体验为核心指导的企业不动产综合解决方案。 清晰的企业战略与不动产管理目标 在业务实践中，国有企业不动产管理受到各项管理规范的严格管控，合规与风控意识高。但在全流程管理效率和与统一大市场对接等方面，部分国企，尤其是公益型国企和传统制造业国企的CRE实践仍具备一定的提升空间。 高效的企业不动产职能部门组织架构 不动产管理团队与领导层密切沟通、与其他业务部门间紧密协作 以中共二十届三中全会精神深度深化国资国企改革，国务院国资委明确了四大重点任务及改革路径。行之有效的CRE实践优化，将推进改革路径的深层次操作，增强国企改革实效。 企业不动产架构集约化和技能专业化 提高经营效率、灵活性和生产力 保持资产增长和规模合理两者间的平衡 多元定制的服务采购及交付合作模式 低效资产盘活 办公场所选址优化 创新友好的场所设计 •项目总体战略规划•项目重新定位、开发、招商、运营管理咨询•项目营销与推广•租赁代理/销售代理•租务管理 •产业搬迁评估•物业搜索与研究•物业选址•租赁/购买战略评估与总体规划•财务分析及定性分析•商业条款谈判 •会议服务及活动管理•个人工位舒适度•多样化的空间类型，包括各种独立办公区和协作空间 空间功能设计提升 办公空间整合 投资退出 •办公场所利用率调研•设计愿景共创、员工办公模式分析、新办公模式探索•办公场所功能、面积、设计原则规划 •必要性与可行性评估•制定与整体战略相符的具体目标•员工沟通与管理变更•基础设施和技术整合 •投资销售及咨询•债务咨询•企业资产包/城市资产策略•财务分析 智能化设备与技术 综合管理服务 空间使用规划 •智能传感器•能源监控设施•空间利用率检测•集成式指挥中心•数字孪生 •项目立项书支持•企业房动产组合使用调研•企业房地产组合优化：面积和使用策略 •租约管理•项目和施工管理•工程机电服务•软服务•技术咨询 能源和可持续发展 风险管控 综合性管理 •可行性分析、价值评估、规避风险•项目现场查验支持•24/7数字化平台实时监控•供应商管理、寻源（招标）、合同管理、供应商绩效管理 •重塑ESG目标和战略并进行数字化管理•制定能源和公用事业费用的改进措施•通过可持续发展或健康和福祉的评级工具（如LEED、WELL和其他同等工具）取得一系列的认证 •企业文化策略和办公评估•企业房地产目标运营模型建议•企业内部变革沟通策略•企业内部变革沟通实施•入驻后调研及变革效果固化 国企CRE改革逻辑框架2.2 搭建整体战略 对于办公空间的关注点主要集中于合规性、保密性、临近政府机关、配备食堂车位等硬性要求，但随着国央企业务功能升级、创新战略功能的加强，更多与新兴产业、人才、配套相关的空间管理理念以及硬件与软件的改造和升级迫在眉睫。 仲量联行认为，功能升级与降本增效是统领国企CRE改革逻辑框架的基调。 一方面，随着国企市场化进程加快与公司治理创新，提升企业不动产管理水平成为必然趋势。这体现在办公物业的区位及配套、硬件设施、内部设置、多维服务等多个环节。过去，国企 另一方面，专注增强主业效益的优先度提升，国企寻求以更具高效的方式部署在员工、办公场所、管理流程和科技等方面的投入。在体系化的CRE管理指导下，国企可以通过借助市场专业化团队的经验和服务，精准优化成本、提升管理合规性，并降低物业运营的相关风险。 办公选址策略 国企改革过程中，通过横向合并及纵向联合实现了企业间的战略性重组与专业化整合。为实现创新联合，重组后的国企面临着业务职能整合的挑战，而办公空间的整合与合并为其提供了重要的基础，也为国企实现降本增效提供可行的路径。 20个重点城市中有10个城市的甲级办公楼空置率水平高于30.0%，一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均落在20.0%-25.0%区间。大部分城市租金走势波动于底部区间，价格竞争愈发激烈。其中，一线城市由于租金仍有较大调整空间，下行斜率较显著。 由于供需矛盾短期内较难得到缓解，目前全国主要办公楼市场普遍面临挑战。据仲量联行统计，截至2024年上半年，全国 面对市场成本窗口期，国企需把握机遇，重新审视现有的不动产资产组合。除了对现有老旧总部进行软硬件升级以符合业务需求外，国企可以通过租赁、购买、建造新总部的方式实现搬迁升级。在成本管理方面，除了购置或建造导致的一次性资本支出外，后期物业维护、人才留存、审批及时间等成本同样需要被计入考量的范畴。在各种方案的收益比较上，也应综合统筹配套设施、办公体验、人才团队建设、对业务的支撑、资产负债及 损益管理等内部收益，以及企业形象、市场连通、市场机遇等外部收益。 对于各国企而言，应切实针对自身的业务拓展需求和资金实力，综合权衡、精准投资，选择最合适的解决方案，以求推动企业业务功能整合与实现成本的有效管理。 国企“两资”：时代命题03 普遍而言，非房地产国企主业经营利用之外的不动产，包括土地及开发建成的物业，由于缺乏专业的地产管理能力，这些资产常常陷入长期闲置或低效使用的状态，从而转化为无效低效资产，即所谓的“两资”。 近年来，随着国有企业改革的不断深入，大多数“两资”已经通过剥离和清退程序得以处理，并交由专业的资产托管平台进行统一管理。然而，那些剥离难度较大的资产仍然由原国有企业自行承担运营管理责任。此外，即使部分物业经过原址改造和更新，也可能因为区位与业态定位错配、物业市场变化或经营管理不善等原因，面临着进一步调整经营策略或二次改造的需求。 据各地发改委、规划局和住建局统计，全国各主要城市普遍面临大量闲置或低效利用资产的问题。国有企业名下也集中了大量此类“两资”，亟待通过有效的运营管理充分发挥其潜在价值。随着城市转到聚焦内涵式、集约化的发展，这些资产的活化利用成为提升城市活力和竞争力的关键路径之一。 国企存量物业的结构特征3.1 样本整体呈现以下特征： •整体物业楼龄较老，15年以上老旧项目占总数约六成，占总面积的比重约42%；•按项目数量，以办公楼、商业零售类型为主，数量占比约七成，商业零售物业数量最多，办公楼物业面积占比则最大；•多数国企存量物业主要分布在老城区内，同时CBD中也有一定面积分布。 以广州市为例，共统计了13家广州市属非房地产类国有企业及其控股子公司公开披露的195个项目物业样本（除住宅、基础设施配套、物流仓储项目之外），合计建筑面积约537.5万平方米。 国企存量物业潜力空间3.2 办公楼 195个存量物业项目样本中，办公楼占比约40%（按建筑面积），呈以下特征： •绝大多数办公楼项目交通便捷，临近市内交通枢纽；•多数项目周边商业配套完善，约44%的项目有中端及以上商业配套，占总面积约53%；•超过八成办公楼项目周边住宅租金较低，具备增长空间。 •六成以上数量分布在老城区，以越秀区和荔湾区为主，占总面积约48%，CBD中的项目仅占总面积不到四成，存在区位错配情况；•多数体量在1万-10万平方米（建筑面积）之间，小体量项目（1万平方米以下）主要分布在老城区； 商业零售 195个存量物业项目样本中，单一商业零售业态物业占比约41%，呈以下特征： •小面积项目占绝对多数，大型单一商业零售项目数量相对较少，但在综合类物业中存在较大体量的商业零售面积；•1,000平方米以下的小型商业零售项目多是街铺形态，主要零散分布在城市各类住宅物业裙楼中；•尽管位于CBD中的项目数量较少，但其面积占比约四成。 工业厂房 195个存量物业项目样本中，有18个工业厂房项目，呈以下特征： •七成以上工业厂房位于工业区，约四分之一面积的工业厂房位于老城区之内且建成时间都在10年以上，存在改造提升的空间和可能性。 •整体物业建成时间较早，建成15年以上项目数量和面积占比都在70%左右； 产业办公 •多数项目位于老城区，产业集聚效应相对较弱； 195个存量物业项目样本中，有23个产业办公项目，呈以下特征： •产业办