高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

01 国企改革与不动产管理背景

• 国企改革深化，优化国有经济布局，推动高质量发展，强化不动产管理是关键。
• 国企低效无效资产（“两资”）包括长期亏损股权投资、闲置实物资产、非持续经营企业，影响国有资产保值增值。
• 不动产管理分为服务主业和经营性物业两类，需通过体系化管理和市场对接提升效率和价值。

02 企业不动产管理（CRE）助力国企改革

• CRE以高效运营、创新、财务表现和人性化体验为核心，国企CRE实践需提升全流程管理效率和对接统一大市场。
• CRE改革逻辑框架以功能升级和降本增效为基调，通过优化选址、智能化改造、数字化管理、灵活用工等提升主业效益。
• 办公选址策略需结合重组后的业务整合，把握市场成本窗口期，综合权衡搬迁方案的成本和收益。

03 国企“两资”盘活的时代命题

• 国企存量物业特征：楼龄老（15年以上占比约60%）、以办公楼和商业零售为主（占比约70%）、多分布于老城区。
• 存量物业潜力空间：办公楼临近交通枢纽、商业配套完善，但区位错配；商业零售以小面积街铺为主，CBD项目面积占比高；工业厂房和产业办公改造提升空间大。

04 以URE理念促进供需高质量匹配

• 人口结构转变：老龄化（60岁及以上人口占比21.1%，2035年超30%）和家庭小型化（户均规模2.62人）趋势明显。
• 消费新热点：长租公寓（2023年上半年管理规模达133万套）、有限服务型酒店（中高端客房数同比增长超10%）、消费医疗（收入复合年均增长超20%）等新兴业态需求旺盛。
• 国企物业适配新型需求：选址特征（人口密集、交通便利）、财务模式（轻资产运营、合作参与经营）符合国企盘活资产模式。

05 URE引导资产资本双轮循环下的城企共赢

• 国企存量物业通过改造升级可激活新型需求，政策支持、改造模式和金融工具（如REITs）提供可行性。
• URE通过整体规划改善资源配置，纵向挖掘增长点，横向引入金融活水，实现资产与资本双轮循环，促进城企共赢和城市高质量发展。
• 国企通过多元化募资盘活资产，降低融资成本，提升治理能力；社会功能上，国有资产利旧焕新提升品牌价值，激活市场，推动城市界面更新。