大金融如何看待政策红利与整合20240909

2024年09月10日19：02发言人00：00这边的观点的话主要由我这边来汇报。我是长江证券的地产分析师孙梦莹。今天汇报的这个主题主要是围绕行业目前的核心矛盾和解决方案分别是什么，以及再简单赘述一下中报综述的一些概况。 大金融：如何看待政策、红利与整合？大金融：如何看待政策、红利与整合？20240909_原文原文 这边的观点的话主要由我这边来汇报。我是长江证券的地产分析师孙梦莹。今天汇报的这个主题主要是围绕行业目前的核心矛盾和解决方案分别是什么，以及再简单赘述一下中报综述的一些概况。 发言人00：17首先聊一下第一个话题，行业核心的矛盾和解决方案。我们觉得现在行业核心矛盾主要是三方面。一方面还是这 个供求关系发生了重大逆转。然后二是长期维度的这个需求中枢其实都在逐步下台阶。第三点就是一些核心城市目前房价具备这个结构性压力的重点城市，房价依然相对偏高，需要再洗一下他可能这个房价还需要再下一个台阶。 发言人00：47 这三个矛盾的话，首先一点一点来看，第一点就是供给关系发生扭转。发生扭转其实就是国内的包括上层定调整个住房的供求关系发生了改，其实房子已经不再稀缺。而且从我们拉的那个CPI的房租数据来看，其实全国的租金指标在18年之后就已经主涨维持平稳了。甚至这两年一些核心城市房租其实掉的还比较厉害。房租的话其实某种程度上比房价更能客观真实的反映整个供求关系。无论是全国平均还是重点城市，就是近年来这个房租和通胀已经形成了倒挂。所以从房租这个角度直涨甚至下跌来看，这个住房已经不再稀缺。 发言人01：35第二点的话就是整个长期维度的需求中枢，其实已经在逐步下台阶，长期变量在逐渐的边际恶化。决定长期需求 的主要宏观因子其实无非就是人口结构这样子一个情况。这些长期的指标其实在11年到15年，基本上大多数陆陆续续就建在80年代的时候有一波婴儿潮。这波婴儿潮的刚需释放其实对应30年后，基本上25到30年后左右，基本上也就在2015年左右也都见顶了。所以可能在整个15年之前，行业波澜壮阔的上行周期，整个基本面叠加人口红利等一些因素的上升周期，其实在15年达到顶峰。15年之后可能已经在边际恶化了。这是第二个维度，需求中枢是在下台阶的。 发言人02：34第三个维度就是重点城市的房价依然偏高，就尽管说在21 年高点以来的话，一些高能级城市的二手房价累计跌幅已经不小了，可能百分之二三十都有。但是从住房这个资产的定价逻辑来看，把它定义为如果是消费品的话，那它的属性就应该是锚定大家的收入和收入预期。那在现在这个收入和收益的情况下，可能这个房价还是偏贵的那如果是资产属性来看房子估值的话，那应该就是锚定回报和利率。那目前的房价收入比和房价租金回报率，谢谢，房价租金比还是比较高的那还需要通过这个可能房价下跌再去消化一下这个指标。而且一旦说这个高增长的预期面临不确定性的时候，整个房子的估值会面临杀估值的一个压力。 发言人03：28以上三点是我们认为是目前地产行业面临的核心矛盾，供求关系逆转，长期因素因此在边际恶化，以及重点城市 房价依旧偏高。那如何解决这三个核心矛盾？我们是觉得第一点要是严控增量供给，而且提高供给的质量。库存偏高的地方应该审慎供给，减少供应来消化存量的库存。二应该是宏观层面的产业转型升级，能稳定居民的收入预期，提高人均的住房消费量。三的话就是引入全球的人才和资金。四是预 期的持有成本应当明确。所以我们认为整个核心城市的潜在需求还是可以被激活的。但是低线城市的长期分化，他的这个终局比较难以避免，就无效库存中间还是会面临一个淘汰的格局。 发言人04：19 所以以上的话就是整个地产行业目前的核心矛盾和解决方案，就是聊的第一个话题。第二个话题的话就是简单汇报一下中报从20家核心地产公司的这个财报单表和经营数据来看，目前地产公司面临的一个一个处境，以及一些财报端转入的行业发展的一个迹象。分为四个维度，一个就是从利润表角度的盈利端来看，另外的话就是从资产端看债务情况。第三点就是从现金流角度看，房企上半年的现金流表现。第四点就是从经营端来看，现在的销售和前端的投资和竣工情况是这四这个方面。 发言人05：00首先第一个就是从利润表方面去剖析盈利端房企的表现。从今年上半年我们找到20 家重点房企，这11家A股房企和9家内房他们的整个利润表的数据总结出来的经验来看，就是整个整个房企在今年上半年收入和毛利率其实都是一个下滑的趋势。但是房企内部表现也有一定的分化。从利润表来看的话，因为整个竣工向 上的大周期基本上在2223年就已经触顶了。目前其实处于一个竣工向下的周期。军工向下周期会带来这个收入的一个同比下降，是这么一个情况。 发言人05：46然后在毛利率可以看到整个是因为结算的是21年和22 年的高价地，以及现房库存占比在提升。在销售现房的时候房企会采取打折促销的动作，所以毛利率整体是承压的那期间费用率也变相在提升，主要是因为收入在同比下降，分母在变小。但是分子端的这个销售费、销售费用在提升，以及财务费用。财务费用主要是因为资本化的比例在减少。因为开工和在建他的整个盘子在缩小的，所以可以容纳资本化的这个利息支出在下降。费用化的这个财务费用就在提升，所以最终体现期间费用率是提升的。 发言人06：30另外还有就是影响房企业绩的核心矛盾就是减值，减值占比也在提升。那随着利润它可能大幅下降，甚至都是亏 损的了。但是一些少数股东并表项目的少数股东，他部分项目它还是盈利的少数股东损益占比在提升，所以整体就会拖累房企的一个业绩表现。所以总结来看，目前房企利润端的一个表现就是营收下降，毛利率下滑，简直压力在释放。整体的业绩整体的业绩是承压的。而且我们预计这个利润表的结构特征预计会持续24年全年，甚至到25年，甚至到26年都是这样一个利润表现特征，这是一个盈利端利润表的表现。那如果说看整个资产端资产负债端的话，是可以看到今年上半年以来，整个行业仍然是在持续降杠杆的。体现的就是整体重点房企的债务杠杆在下降，有些负债规模在收缩。 发言人07：33 但是有一个比较重要的指标就是短债。短债的这个到期的量以及占比，它反而是在提升的。短暂的这个量和占比提升主要是因为你新增融资一些民企，还有一些混合所有制属性的企业，他没有办法新增融资。债务整体呈现一个已偿还，没有办法新增融资的状态。所以面临的情况就是整个短债大量的到期，所以短债的一个占比在债务结构里面在提升。另外就是叠加短债的在提升，然后整个货币资金呈现一个净消耗的状态，所以净负债率的话也是在明显的在提升的一个状况。所以整个从站端来看的话，总结来看就是房企目前的话依然是在控杠杆。主要是这个债务端累计负债在缩量，但是债务集中到期和回款销售回款在下降的情况下，短期的偿债压力他反而是在提升的。 发言人08：35 另外从第三点，从现金流量表角度来看的话，上半年因为经营性就是开发商销售大幅回落，基本上降幅都是百分之三四十的这样子一个降幅。那重点20家房企的上半年的经营现金流，现金净流同比是下降了35%。因为现金尾款大幅下降，大幅下降就是整个开发商这边表现的就是现金流定期现金流恶化的还是比较厉害，主要是因为销售回款降幅下降。融资端的话整体就是一个只出不进的状况，融资端的将来内部有分化，央国企还能做一些融资，但是民企的话这种就是只出不进。所以融资端的这个现金流表现也在明显的一个一个恶化。 发言人09：22然后在投资端的话，因为销售已经比较弱势了，房企现在采取的策略就是以销定产。如果销售大幅下降，房企整 体的投资策略还是采取审慎的一个策略。这跟我们梳理的今年上半年一些龙头房企的拿地强度也是能够明显相印证的。今年上半年就是1到6月可以看到过往拿地强度还比较高的，比如说能拿到40%左右的一些头部央企，像昭泽、华润、保利这些在今年上半年在核心城市拿地也变得比较谨慎。当然一方面这也跟核心城市今年上半年工地比较少有关。 发言人09：59 另外，从他们的这个销售回款也也另外也跟他们的整个销售回款明显下降，以销定产的逻辑相关。可以看到一些重点的头部房企，今年上半年拿地强度掉的很厉害。比如说像这个保利上半年拿地强度金额额度只有7%，那招所像这个招聘也就20%不到，华润也就20%左右，跟他们过往拿地40%左右的强度，其实偏差还是比较大的。所以整个投资端房企是一个审慎的状况。 发言人10：32现金流角度来总结房企的表现，就是经营回款大幅下降。投资端的话以销定产，投资端的支出在收缩，融资端的 话表现比较分化。但是民企和混合作为企业的融资端，整体是一个净偿还的状态，整体现金流其实是承压压力是比较大的。 发言人10：52另外在最后一点聊一下这一段，这一段的话主要是上半年销售比较差，所以导致房企投资量。整体的竣工表现的 话，降幅是比这个投前端的投资拿地的降幅是要稍微好一些的。但是整体表现其实都是一个同比下降的一个趋势。上半年如果说是看百强数据的话，如果看1到8月份也是掉了百分快接近40%的整个新房销售。所以整个行业的销售还是比较差的。重点房企的话也难独善其身，重点房企上半年销售金额同比也是大幅下降。那么从投资端来看的话，整个20家样本房企上半年的拿地强度，金融维度的来历强度只有18%，所以整个以销定产逻辑下，投资也非常省。事后端竣工的话，根据已披露的重点房企数据来看，竣工是同比下降17%点，开工数据是掉了15%35%。 发言人11：55 所以整体来看后端的表现略微好于前端。但整体整个无论从前端、中端还是后端来看，整个地产链都是一个收缩的状态。以上就是地产这边的一个中报综述的一个情况总结。下面把时间交到我这个金融的同事。各位基金投资者，大家晚上好啊。然后我们今天的话主要的汇报内容，我们主要的汇报内容的话还是针对现在的可能讨论比较广泛的讨论比较广泛的券商行业的这个并重重组，相关的合并的一个回顾，以及可能针对未来的这么一系列的展望。有可能很多内容比较敏感，我们在线上的话就尽量多讲一些总结性的一个结论，多讲一些总结性的一个结论。更多的一些细节，也欢迎收听我们明天早八点的一个深度的汇报。 发言人13：01简单结论就是是当前的这一系列的并购重组的试卷就是起初的这个出发点就是在去年去年的中央金融工作会议之 后，中央金融公司会议上的话有提出鼓励大中小的机构，根据自身的一个情况，能够去实现差异化的经营，同时鼓励大型的国有中央的央国企去做大做强。我们当中，提出了一个，非常明确的交易金融供给侧改革。后续，也是证监会的指导，方向上的话，去提出一个非常细致的，究竟这个大学应该怎么去并购重组，中小学怎么去基于自己的对区域性和专业性的这种特殊的这种资源禀赋，包括结合股东资源的这个资源禀赋，去做一些这种差异化的产业。这个是证监会在后续的一个补充说明。 发言人14：05最后就是我们看到，在在那个时间之后，就是大量的。大量的券商行业之间的兼并重兼并重组这个公告就冒出来 了。并且从证监会的这个批复速度，从进程上来讲的话，确实是啊相当的速度相当之快的。并且从最新的像国际和海通的这么一个整合的速度和节奏上的话，也是我们觉得也是超出预此前的一个预期的。 发言人14：43我们如果总结就是从去年到今年的一系列政策的一个思路，以及这个事件，就实际落地的这个事件的话，我觉得 还是符合我们对于并购重组的一个大的框架，也就是自上而下目前做的一个核心的事情，还是在这个供给侧改革和高质量发展两者之间做一个均衡和平衡。这个平衡是什么意思呢？就是更多的会快速的去做的这个事情都是来自于防风险和出清风险的一个考量，也就是说针对什么呢？针对这种盈利受挫，或者有显著风险的公司，这种可能在推进的速度上是相对来说最快的。其次，这个股权如果比较分散，或者这个股东层面有一些问题，或者统一失控人，那么这种可能在这个推动的时候速度会更快一些。最后就是什么呢？最后就是看到的就是比较理想化的，也是未来的，我们觉得可能更多去做的事情就是要能够形成这种区域性或者业务结构上的一些互补互补互助。 发言人16：00 这个是更理想化的一个状态，也是目前我们认为从行业的角度来讲的话，这种没有