8月市场月报

8月供应微增而成交再降，9月预期季节性小幅回升 8月新房市场延续筑底行情，供应微增而成交再降，成交绝对量基本年内次低，二手房成交走弱，环比降14%，单月同比增幅收窄至10%。土地成交规模持续低位，同比降幅超三成，热度略有回落，平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。 预判9月，我们认为，随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比持增，但增幅有限。不同城市仍然呈现出显著分化行情：一是京沪杭蓉镐等短期市场仍处于平稳运行，会因供给结构原因造成去化率波动，但是市场韧性相对较强，热度也在一二线城市中居前；二是天津、武汉、南京等城市，新房成交或将延续弱复苏走势；三是长春、重庆、昆明等弱二线城市前8月累计成交降幅均在3成左右，低于30城平均，短期内延续筑底行情，跌无可跌。而对于其他多数弱三四线城市而言，成交或将持平8月或小幅微增，并不会有明显起色。 宏观：M1M2剪刀差走阔、信贷需求低迷，商品房销售重回年内低位政策：房屋养老金试点开启，成都等44城政策优化楼市：8月新房供需维持年内低位，9月营销加码预期小幅回升土地：成交规模持续低位，上海徐汇滨江地块刷新全国单价纪录 新增供应：环比微增6%，同比跌32%，杭蓉苏厦甬显著缩量新房成交：环比降9%年内次低，一线普降，济郑昆等低位微增项目去化：去化率微降2pcts至27%，来访认购暂无升温迹象库存：供求比0.86致库存持降，厦青济徐等5城去化周期改善二手住宅：成交环降14%、同比增幅收窄至10%,前期热点普遍回调 出品单位：克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 8月供应微增而成交再降，9月预期季节性小幅回升 8月新房市场延续筑底行情，供应微增而成交再降，成交绝对量基本年内次低，二手房成交走弱，环比降14%，单月同比增幅收窄至10%。土地成交规模持续低位，同比降幅超三成，热度略有回落，平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。 经济层面，总体平稳、稳中有进，生产需求继续恢复，就业物价总体稳定，新动能继续培育壮大。地产行业层面，因年中冲刺已过，7月迎来季节性回落，无论是商品房销售面积、金额，新开工、竣工、开发投资等均环比持降，回归至年内低位，房价同比降幅继续走扩。 政策层面，中央住建部提出加快构建房地产发展新模式，22个试点城市开启房屋养老金试点。融资白名单项目已审批5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，今年底前交付的396万套住房。地方44城54次政策优化，广州、厦门买房送户口，多地发布存量房源征集公告。 新房市场，8月供应规模延续低位持稳，30个重点城市新增供应730万平方米，环比下降4%，同比下降38%，绝对量为年内次低，仅略高于年初2月水平，较二季度月均下降31%，前8月累计同比降幅为32%。成交层面，8月延续7月淡季行情，成交稳中有降，为年内次低。分能级来看，4个一线环比下降21%，同比下降12%，较二季度月均下降20%。二三线城市成交环比降幅10%不及一线，但是单月同比和累计同比降幅均显著高于一线。项目去化层面，8月房企推盘积极性依旧不高，全月24个重点城市首开和加推共计73次，较上月持平；加之高温天气和营销淡季，去化率与上月相比持平。 土地市场，8月土地市场供地节奏不及去年同期。截止8月27日，全国300城8月经营性土地成交规模仅4795万平方米，较上年同期下降三成。热度方面，至截稿时8月平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%。 预判9月，我们认为，随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比持增，但考量到当前低迷的市场行情，若无明显政策性刺激，增幅也将十分有限。 不同城市仍然呈现出显著的分化行情：一是北京、上海、成都、西安、杭州等短期市场仍处于平稳运行，会因供给结构原因造成去化率波动，但是市场韧性相对较强，热度也在一二线城市中居前；二是天津、武汉、南京等城市，新房成交或将延续弱复苏走势；三是长春、重庆、昆明等弱二线城市前8月累计成交降幅均在3成左右，低于30城平均，短期内延续筑底行情，跌无可跌。而对于其他多数弱三四线城市而言，成交或将持平8月或小幅微增，并不会有明显起色。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 M1M2剪刀差走阔、信贷需求低迷，商品房销售重回年内低位 8月15日上午，国家统计局公布了上半年月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，总体平稳、稳中有进，生产需求继续恢复，就业物价总体稳定，新动能继续培育壮大。地产行业层面，因年中冲刺已过，7月迎来季节性回落，无论是商品房销售面积、金额，新开工、竣工、开发投资等均环比持降，回归至年内低位，房价同比降幅继续走扩。 1、7月经济稳中有进，6月城镇调查失业率回落0.1个百分点 7月经济运行总体平稳、稳中有进，生产需求继续恢复，就业物价总体稳定，新动能继续培育壮大，高质量发展扎实推进。7月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.1%，比上月回落0.2个百分点。7月全国城镇调查失业率为5.2%，比上年同月下降0.1个百分点。 2、M2/M1剪刀差走扩，居民“去杠杆”或扩散至非地产 从7月金融数据来看，受经济转型升级、有效需求不足和治理资金空转等影响，中国金融总量增长整体“减速提质”：7月中国社融增速下滑，M1货币供应降幅扩大至6.6%，不过M2升幅较上月有所好转。据央行初步统计，2024年前7月社会融资规模增量累计为18.87万亿元，比上年同期少3.22万亿元。7月末M2同比增长6.3%，M1降幅从6月的5%扩大至6.6%。M2-M1剪刀差为-12.9%，较6月末的-11.2%进一步走阔。 值得关注的是居民“去杠杆”扩散化迹象。从过往经验来看，居民贷款增长回落，通常是中长期贷款回落更快，这意味着居民贷款回落主要集中在地产相关领域。而7月居民贷款减少2100亿，其中中长期贷款增长100亿，短期贷款减少2156亿，同比多减821亿。短期贷款回落更快，意味着在按揭贷款提前还款尚未改善的情境下，居民的“去杠杆”行为有向非地产领域扩散的迹象。 3、商品房销售重回年内低位，开发投资额回归至2024年均值、累计同比降10.2% 7月商品房销售季节性回落，因年中冲刺季刚过，房企推盘积极性稳步下降，叠加高温天气、核心一二线城市政策利好效应递减，整体销售规模回落至年内低位：7月新建商品房销售面积为6233万平方米，销售金额为6197亿元，环比跌幅近乎“腰斩”，同比下降15.4%和18.5%，降幅分别较上月扩大0.9pcts和4.2pcts，1-7月销售面积和金额累计同比降幅分别为18.6%和24.3%。 1—7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%，降幅较1-6月微增0.1个百分点，累计同比降幅低位持稳。从单月来看，房企投资开发积极性稳步回落，一方面是房企新开工积极性不高，对开发投资的有一定负面影响；另一方面，本月土地成交规模低位回升，7月全国300城经营性土地成交面积5489万平方米，成交金额1553亿元，环比分别下降5%和11%。本月新开工、竣工面积环比由增转降，降幅始终保持在低位运行。7月新开工面积5710万平方米，环比下降28.02%，同比下降19.7%，从绝对量上看已经回落至年内低位，房企竣工面积环比下降18.2%，同比和累计同比降幅均为21.8%，预期随着后续保交房工程进度的逐步推进，竣工面积降幅有望低位企稳，边际修复。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 房屋养老金试点开启，成都等44城政策优化 中央层面，住建部提出加快构建房地产发展新模式，22个试点城市开启房屋养老金试点。融资白名单项目已审批5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，今年底前交付的396万套住房。地方层面，44城54次政策优化，广州、厦门买房送户口，多地发布存量房源征集公告。 1、构建房地产发展新模式，22城开启房屋养老金试点 8月23日，在国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部副部长董建国指出，加快构建房地产发展新模式，第一，完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给，第二，部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，第三，有力有序推进现房销售，第四，建立城市房地产融资协调机制，第五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，第六，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。 房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。 2、白名单已审批1.4万亿、年底前交付396万套，前7月保障房和城改开工筹集235万套 住建部副部长董建国表示，充分发挥城市房地产融资协调机制作用，目前商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。 住建部披露，截至2023年年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，我国城市建成区面积达到6.4万平方公里，常住人口城镇化率达到66.16%，超过9.3亿人生活在城镇。今年前7个月，全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套（间），完成投资4400多亿元。 3、44城54次政策优化，广州、厦门买房送户口，多地发布存量房源征集公告 8月前26天，44个城市54次放松房地产政策，频次环比上月略有下降。需求端政策内容主要包括几方面：其一，定安放松限购，专科以上高校就读学生科购买1套，非户籍但在海南实际居住满183天的可以享受本地居民待遇。其二，成都、长沙等12城放松限贷，例如长沙将信贷套数认定范围缩小到区县一级，成都在此基础上还将在套数认定时核减已挂牌房源。其三，信阳、白银等4城放松限价，信阳明确不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照市场供求自主定价进行销售。其四，广州、贵阳等29城放松公积金贷款，广州允许可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款，贵阳住房公积金最高贷款额度提高至80万元。其五，唐山、阜阳等16城发布购房补贴，比如唐山对购买144平以下新房补贴总价的1%，60岁以上老人等群体购房补贴1.5%。其六，厦门、广州等放松落户，广州买房享花都“准户口”待遇。此外，多地积极推进存量房收储工作，宜春、商丘等发布房源征集公告。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 8月新房供需维持年内低位，9月营销加码预期小幅回升 1、新增供应：8月供应规模小幅回升，30个重点城市新增供应797万平方米，环比微增6%，同比下降32%，绝对量仍为年内低位，较二季度月均下降24%，前8月累计同比降幅为31%。一线供应稳中有增。二三线城市供应环比增幅不及一线。 2、成交：8月延续7月淡季行情，房企推盘积极性一般，叠加高温天气，成交稳中有降，为年内低位。据CRIC监测数据，8月30个重点城市整体成交923万平方米，绝对量规模仅与1月相当，环比下降9%，同比下降20%，与二季度均值相比下