中华企业：中华企业股份有限公司2024年半年度报告
公司代码：600675 中华企业股份有限公司2024年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人李钟、主管会计工作负责人顾昕及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.....................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.................................................................................................................6第四节公司治理...............................................................................................................................14第五节环境与社会责任...................................................................................................................16第六节重要事项...............................................................................................................................17第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................25第八节优先股相关情况...................................................................................................................29第九节债券相关情况.......................................................................................................................30第十节财务报告...............................................................................................................................38 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 1、所属行业情况说明 根据中指研究院发布《2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2024年上半年，中国房地产市场经历了显著的调整。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.91%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了1.09%。尽管新房价格有所上涨，但新房销售整体表现并不强劲。具体来看，重点100城的新建商品住宅销售面积同比下降了约四成，显示出市场需求的疲软。不过，进入6月，随着政策效果的逐步显现，销售面积的同比降幅有所收窄，显示出市场开始出现一定的回暖迹象。与此同时，二手房市场的表现则相对更为积极。尽管1-5月重点城市的二手房成交套数同比下降了13%，但进入6月后，市场活跃度有所提升，成交套数有所回升。这一变化可能与二手房价格的调整以及政策优化有关，使得二手房对购房者更具吸引力。在土地市场方面，上半年全国300城的住宅用地供求规模同比降幅均超过30%，显示出土地市场的低迷。由于优质地块较少，加之房企拿地意愿尚未恢复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。 展望下半年，预计宏观政策可能进一步发力以稳定经济。在房地产领域，政策预计将更加聚焦于“稳市场”和“去库存”。随着配套政策的继续优化和落实，预计全国新房销售的同比降幅将逐步收窄。然而，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，新房市场或仍处于筑底阶段，投资和开工的表现可能仍将延续偏弱的走势。这意味着房地产市场的全面复苏仍需时间和更多政策的支持。 2、公司主营业务情况说明 公司秉承战略聚焦，致力于房地产开发和资产经营的核心领域，同时积极拓展现代农业和物业服务生活板块。我们以深耕上海市场为基础，全面参与上海地产集团的“城市更新平台”建设，致力于服务集团的“区域整体开发”战略。在此过程中，我们不断加强市场化土地资源的拓展，以增强企业的持续发展动力。 我们的目标是深化城市生活服务板块，通过创新和优化服务，提升城市居民的生活质量。我们致力于成为在上海乃至更广泛区域具有重要影响力的“城市更新综合开发运营企业”。这一愿景不仅体现了我们对城市发展的深刻理解，也彰显了我们对社会责任的坚定承诺。通过不懈努力和持续创新，我们期待在未来的发展道路上，为城市更新和居民生活带来更多价值和活力。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、发展战略明确 在“十四五”规划的宏伟蓝图中，公司被定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。我们的战略规划不仅聚焦于房地产开发这一核心领域，更涵盖了资产经营、现代农业和物业服务生活等多元化板块。通过这一战略布局，我们致力于在城市更新和综合开发运营中发挥引领作用，为上海乃至更广泛的区域带来积极的影响。 2、产业协同发展 在主营业务稳健发展的同时，公司全力推动产业协同，致力于打造城市生活服务板块，以此作为新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业，作为我们在城市生活餐食服务和都市现代农业领域的产业投资与资产管理平台，已经初步构建了一个以都市农业产-加-销一体化产业链为核心的城市生活餐食服务体系。这一体系不仅提升了我们的核心竞争力，也为城市居民提供了更加丰富和便捷的服务。 同时，我们的物业品牌古北物业集团（筹），秉承“国内领先、国际先进”的标准，构建了一个以物业管理为核心，物业多元经营与物业专业服务为两翼的产业结构。我们的业务规模、专业能力和服务品质均处于行业领先地位，并积极参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，进一步提升了企业品牌的影响力。 3、股东回报稳定 在当前国内经济复苏动能放缓的大背景下，我公司始终将股东回报放在重要位置。自上市以来，我们累计现金分红高达43.41亿元，体现了公司对股东的深厚承诺和对企业社会责任的坚定履行。我们坚信，通过持续的稳定回报，能够增强股东的信心，同时推动公司的长期健康发展。 三、经营情况的讨论与分析 报告期内，中华企业在稳健的经营策略下，财务健康度与成本优势显著提升，四大业务板块取得积极进展。房地产开发方面，中企云启春申、中企云萃森林和中企誉品银湖湾等重点项目按计划推进，确保业务的连续性和交付能力，并着力推进住宅产品力提升；资产经营方面，高效推进资产处置，优化资产结构，建立资产收支管理体系；物业板块方面，进一步完成组织优化，业务拓展与品牌建设均取得突破；现代农业板块方面，拓展食材供应链和团餐业务规模，实现业务增长和安全管理的双重提升。 一、强化党建引领聚力，赋能企业高质量发展 公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，推动党建工作与企业中心工作深度融合。通过加强党纪学习教育、推进“数智化”党建平台建设，丰富企业文化活动，有效提升党组织的凝聚力和战斗力，为公司的高质量发展提供坚强的政治保证和文化支撑。 二、持续拓宽融资渠道，有效构筑成本优势 公司积极拓宽融资渠道，以古北国际财富中心办公楼为基础资产，成功发行“国君-中企1期资产支持专项计划”，发行金额24亿元，优先A级利率仅为3%，创同等级原始权益人CMBS/CMBN利率历史新低；顺利完成公司债回售工作，将“21中企01”票面利率由3.7%有效降至2.55%，进一步降低财务成本，为公司未来的发展奠定了坚实基础。 三、重点项目稳步推进，聚焦产品品质升级 报告期内，公司云萃森林、云启春申、誉品银湖湾等在建项目严格按总控计划推进，确保施工进度和质量；聚焦三个重点项目销售去化，外地项目续销及尾盘车位实施专项去化策略，启动住宅项目产品力提升专项课题研究，结合70年品牌历程，提炼产品价值，推进在建项目品质全面升级，力求为市场提供更高品质住宅产品。 四、多元发展持续发力，增厚企业经营韧性 物业服务板块通过组织优化和成本控制，显著提升服务效率和市场竞争力。上半年，公司新接管物业管理项目16个，新增管理面积约146万平方米，接管物业项目总建筑面积已达2500万平方米左右，已签署合同金额约33642万元。同时获得了“上海品牌”认证，进一步增强品牌影响力。 现代农业板块稳步扩展食材供应链和团餐业务，续签率均达到100%，实现业务增长和安全管理的双重提升。报告期内，食材供应链方面新增9个重点项目，日均出货量达40吨，实现净菜、肉类自产，机械化加工超70%，有效降低人力成本。团餐业务新增12个项目，通过集采集配和标准化菜单有效降低成本，完成智能化烹饪可复制模式成功试点，试行项目点内部合伙人运营机制，更大激发项目经营单元主观能动性和盈利能力。同时，进一步强化安全管理体系，完成大规模安全检查与培训，确保隐患排查整改率100%，为高质量发展保驾护航。 五、优化资产管理流程，夯实基础提效增收 报告期内，公司以资管应用场景落地执行为抓手，推进业务端全流程闭环管理，显著提升了运营效率。一是通过竞价提升租金坪效，针对热门商业项目，
