中华企业：中华企业股份有限公司2023年半年度报告

公司代码：600675 中华企业股份有限公司2023年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人李钟、主管会计工作负责人顾昕及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................7第四节公司治理...........................................................................................................................15第五节环境与社会责任...............................................................................................................17第六节重要事项...........................................................................................................................18第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................27第八节优先股相关情况...............................................................................................................30第九节债券相关情况...................................................................................................................30第十节财务报告...........................................................................................................................36 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况变更简介 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期内，公司向关联方上海地产投资有限公司支付现金购买其持有的上海淞泽置业有限公司2%股权并完成过户及章程变更，上海淞泽置业有限公司纳入合并范围，该合并属于同一控制下企业合并，按照会计准则要求，公司对以前年度相关财务报表数据进行了追溯调整。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 1、所属行业情况说明 根据中指研究院发布的《2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度场活跃度提升，但随着前期积压的需求释放完毕，二季度购房者置业情绪快速下滑，未能延续回暖态势，全国房地产市场仍面临较大的调整压力。据国家统计局数据显示，上半年商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%，商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%。 整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，中央、监管部门频繁表态并落地具体举措“防风险”“促需求”，各地政策出台频次亦保持稳定。上海楼市层面，一季度受益于全面解封、置业需求的集中释放，新房市场迎来回暖；二季度整体呈疲软状态，楼市下行明显。 2、公司主营业务情况说明 报告期内，公司紧盯转型发展目标，积极布局新业务赛道，紧抓不动产经营和项目去化，进一步加大修枝剪叶力度，推动产业纵深发展，努力打造人才队伍，在强内功、抓主营、追求高质量发展中构筑新优势，提升公司核心竞争力，加速各项工作推进落地。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、发展战略明确 公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、现代农业和物业服务生活等板块。公司坚定不移地坚持市场化改革方向，进一步完善法人治理结构；通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲；努力完善法人治理结构和组织机构，提高资本运作能级，稳定业绩，提升企业品牌形象，实现对股东持续回报。 2、资源储备充足 公司核心资产集中在上海及周边区域，区域开发优势显著，现有的云萃森林、誉品银湖湾等住宅项目正在建设中，立足中高端住宅开发定位，市场稀缺性较高，居住氛围好，为公司主营业务收入提供保障。此外，公司自持的写字楼项目区位优越，以位于陆家嘴、北滨江、东外滩等上海核心区域为主，公司经营不动产业务规模逐年扩大，将成为公司业绩的稳定器和压舱石。3、物业品牌优质 公司旗下古北物业集团（筹）聚焦中高档住宅、商业、办公、学校、轨道交通、产业园区、滨江码头以及公共配套设施等诸多城市业务领域，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，荣获上海市物业管理行业协会颁发的“优秀协办单位”荣誉，具有较强品牌影响力。 4、股东回报稳定 在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，2022年，公司现金分红占净利润的52.45%。上市以来，公司累计向股东派发现金红利41.71亿元，占累积实现净利润的37.22%。 三、经营情况的讨论与分析 报告期内，公司实现营业收入27.16亿元，较去年同期上升108.74%，实现归属于上市公司股东的净利润为-1.07亿元，较去年同期减亏2.44亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1.52亿元，较去年同期减亏2.39亿元。报告期内，公司按照工作计划，四大业 务板块工作推进有序。房地产开发板块对标拿地、开工、销售和交付等关键时间点；资产经营板块围绕“持有、培育、去化”三方面，完成企业资产库的建立，包含经营性资产及存货土地；物业服务板块完成统一职能部门办公，统一薪酬绩效机制、财务核算管理及业务管理体系；现代农业板块完成了高校餐饮食堂并购、闵行净菜工厂一期布局。 一、加强党建主题教育，服务集团重大战略 公司把习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育活动作为重大政治任务抓紧抓实，加强组织领导，严格学习要求，层层落实责任，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，把主题教育成果转化为服务地产重大战略、融入城市更新平台的工作成效。 二、销售拿地双管齐下，助力企业持续发展 上半年，公司中企云萃森林项目于2月底取得预售许可证，3月启动线上认筹、开盘，推出245套住宅，开盘当日去化率达到95%；4月，公司以20.105亿元成功竞得上海2023年第一批次集中供地的闵行区莘庄16A-07A住宅地块，出让面积为20930.10㎡，容积率为2.0，为公司新增土地储备打下扎实基础。 三、积极拓展融资渠道，保障公司资金需求 为保证公司资金总体平衡、满足公司资金需求，上半年公司发行23中企01公司债券，金额7.5亿元，利率3.57%，期限2+2年，创中华企业各期限、各品种融资产品最低利率，创近三年以来同评级、2+2年期公司债最低利率；发行2023年度中华企业中期票据（第一期），金额22亿元，发行利率3.82%，期限3年，创2022年至今中期票据最大发行规模。截止报告期末，公司融资利率下降至4.33%。 四、加快租售资产签约，促成深层战略联盟 在宏观经济下滑的背景下，公司超额完成上半年商办租售指标，租金收入约3.35亿元；出租面积69万方，出租率达86.4%；新签约面积3.3万方，续签约面积2.7万方，平均续签租金价格涨幅10.2%。报告期内，公司与上海齐鲁实业（集团）有限公司签订正式租赁合同，将中企未来世纪大厦整体出租，双方签署战略协议，约定通过实现两地优质资源互补、共同发挥投资和产业的联动效应，共同打造相互赋能、相互融合的产融结合新范式，双方决定建立长效协同机制，成为深层次的战略合作联盟。 五、探索城市生活服务，打造业务核心能力 1.公司旗下古北物业集团（筹）紧紧围绕地产集团“三生融合”战略部署，按照公司“打造上海区域一流的房地产开发综合服务商”发展目标，进一步提高站位，在整合中改革、在改革中转型，沿着市场化、专业化的发展方向，完成了对四家物业公司的统一管理和“六个统一”工作，扩大了主营业务规模和市场份额，建立了多种经营服务的体系和平台，调整优化了核心管理团队人员，开展了多维度、多层次的信息化建设。报告期内，古北物业集团积极参与市场化竞争，合计中标新服务项目15个。 2．公司崇明基地探索运营发展新模式，协同餐饮项目点推进由毛菜转变为净菜的供应模式转型测试工作，现已完成7个项目点的全面上线，为后续工厂投产及餐饮+供应链的核心竞争力打造奠定基础。 下半年，公司将立足年度经营目标实现，聚焦三年行动计划，围绕全年重点任务，踔厉奋发，主动作为，确保各项工作稳中求进。一是资源获取方面，继续关注后续上海土拍市场，积极参与城市更新项目，加大市场投拓，做好土地储备；二是进一步推进项目建设，做好“保交付，促回款”工作；三是强化资产处置，落实存量资产销售去化；四是