中华企业：中华企业股份有限公司2025年年度报告
公司代码：600675 中华企业股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人李钟、主管会计工作负责人顾昕及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2025年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币0.059元（含税）。截至2025年12月31日，公司总股本为6,046,135,331股,以此计算合计拟派发现金红利35,672,198.46元（含税）。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否十、重大风险提示 本报告“管理层讨论与分析”一节中详细描述公司可能面对的风险，敬请投资者关注并注意投资风险。 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................5第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................9第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................31第五节重要事项............................................................................................................................47第六节股份变动及股东情况........................................................................................................65第七节债券相关情况....................................................................................................................71第八节财务报告............................................................................................................................85 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 1、营业收入较上年同期增加主要系报告期内公司交房结利的产品较上年同期增加，同时权益法核算单位上海保锦润房地产有限公司开发的项目交房结利导致投资收益增加，从而使得利润总额较上年同期增加。 2、归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益、加权平均净资产收益率、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因同上。 3、报告期内公司销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期减少；同时，本期新增“徐汇区枫林路街道119街坊39丘”土地储备相关购买支出，导致购买商品接受劳务支付的现金较上年同期增加。上述两个主要事项使得经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2025年分季度主要财务数据 □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用√不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十三、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅、商办项目开发、持有物业经营、物业管理服务等。公司经过七十多年的发展，积累了丰富的城市和房地产开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活服务板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 1、房地产宏观经济市场分析 2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放了积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。 2025年以来，核心城市在优质项目带动下表现平稳，其中一季度市场延续修复态势，但二季度以来市场动能有所转弱；四季度在房企促销、改善项目入市推动下，核心城市仍维持一定规模。在“以价换量”策略下，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长。同时，随着开工及上市规模持续缩减，上半年重点城市可售库存持续回落，但下半年下降趋势放缓，出清周期有所延长。 2、土地市场分析 2025年，各地政府保持“缩量提质”的供地策略。全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金总额下降6%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北京、上海、深圳、杭州等城市土地拍卖市场热度较高，带动一、二线城市整体出让金同比增长4%。全年土地市场热度呈现“前高后低”的走势：自第三季度以来，核心城市优质地块供应节奏放缓，市场热度有所下降。从城市集中度看，TOP20城市住宅用地出让金占全国总额的比重达到57%。目前，中央及国有企业仍是土地市场的绝对拿地主力，而地方国有资本平台的托底力度则有所减弱。 三、经营情况讨论与分析 2025年，房地产行业仍处于深度调整与转型攻坚的关键阶段。中华企业在董事会的坚强领导下，始终牢记国有企业使命担当，紧密围绕上海地产（集团）有限公司的战略部署与总体要求，坚持以高质量党建引领高质量发展，以深化改革激发内生活力，坚定发展信心，保持战略定力，强化实干担当，主动迎接新挑战。公司持续推动转型升级，坚持稳中求进、进中提质的总基调，统筹推进房地产开发、资产经营、城市生活服务三大主营业务协同发展，稳步推动公司迈向更高质量、更可持续的发展新阶段。公司2025年主要经营情况如下：（一）强化党建引领，深化改革赋能 公司始终将党建工作摆在全局突出位置。严格执行“第一议题”和党委理论学习中心组学习制度，落实党建入公司章程要求，规范党委前置研究讨论重大经营管理事项程序，严格执行“三重一大”决策制度。着力压实党建工作责任制，深化“党委点题、支部领题、党员破题”课题攻 坚，扎实推进“一个支部一件实事”实践活动，不断提升党支部标准化、规范化建设水平。坚持党建带群建，顺利完成工会、团委换届选举，广泛开展公益帮扶和社区共治共建活动，切实履行国有企业社会责任。全面筑牢党员干部廉洁从业防线，深入贯彻落实中央八项规定及其实施细则精神，强化政治监督与专项监督检查，持续推动全面从严治党“四责协同”，为公司高质量发展提供坚强政治保障。 （二）深耕地产主业，筑牢发展根基 2025年，公司聚焦项目全生命周期管理，以高效交付、精准去化与品质提升为核心目标，扎实推进重点项目开发与销售工作。其中，中企·云萃森林05-14地块于2月圆满完成集中交付，提前履约100余天，累计交付面积超10万平方米，实现到访交付率100%，后续已顺利取得住宅不动产权证及车库大产证，车位销售工作也在有序推进中；中企·云启春申项目于9月完成预看房活动，12月实现竣工备案并取得交付许可，项目荣获“白玉兰优质建设工程”评审认定；中企誉品·银湖湾07-10地块于10月完成集中交付，高效办结车位大产证启动销售，3天获得认购率超95%。此外，东安沈家里项目于10月取得施工许可证，桩基工程全面启动。 （三）优化多赛道运营，提升盈利效能 资产管理板块方面，公司坚持聚焦优质资产精细化运营，以精准招商为抓手，推动产业集聚与结构优化，持续增强资产管理核心能力与综合效益。截至2025年末，公司累计完成新增招商面积6.8万平方米，实现租金收入6.30亿元，整体出租率稳定在85%的较高水平。其中，中企国际金融中心围绕科技金融产业集群建设，成功引进联储证券、前海证券、上海银行同业公会、上海基金同业公会等标杆机构，其获得“陆家嘴卓越品质楼宇”称号，标志着项目作为区域金融地标的定位进一步巩固。 物业服务板块方面，报告期内，公司新接管物业管理项目39个，其中第三方市场拓展25个，涵盖公寓租赁房、办公、住宅、公众物业、银行、机关、学校、综合体等多个业态，已签署合同金额约4.28亿元。古北物业凭借其服务品质与市场化拓
