典型城市房地产政务环境研究

总编丁祖昱张燕 主编孟音林波 课题组马千里邱娟 版权声明 本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。 免责声明 本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。 数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。 出品单位 克而瑞研究中心出品 目录 一、中央多次表态赋权地方调控，强调建立要素联动新机制.................5 1，行业调控聚焦去库存，中央多举措推进因城施策.........................52，成交持续下行、库存周期普增，稳市场更需政策面发力...................5 二、调减供地促供求平衡，地方积极调降2024年供地计划...................6 1，供地计划平均下降二成，常州原则性暂停宅地供应.......................62，拟出让公告同比下降三成，“人地房钱”挂钩加速落地...................73，“缓供地”促库存降压，“供好地”优化增量...........................8 三、沿海省份及高能级城市前置税负偏高，预缴率调降空间较大.............10 1，东南沿海七省土地增值税领跑，西南省份中贵州明显偏高................102，省会城市计税毛利率普遍按15%计征，高于上市房企利润率水平...........103，一二线预缴税负比例偏高，去化承压线城市亟待减负....................10 四、多地提出减少公摊、提升得房率，增强购房者获得感...................10 1，南方城市更为积极，深圳、佛山、惠州放宽不计容相关规定..............112，郑州、南京等得房率排名靠后，近年住宅市场亦面临较大下行压力........113，各地践行“优化增量”，2024年轻奢、高端项目得房率均现回升..........12 五、少数城市利润风险仍在高位，地价管理面临挑战.......................13 1，用工成本提升而房价大幅下行，部分城市房屋造价逼近售价..............132，上海、杭州等房地价差充足，为优质产品留足建安成本空间..............143，常州、无锡地价房价比居高不下，掣肘地方调控成效....................14 六、典型城市政务环境综合评价.........................................14 1，城市排行：成都、长沙最为宽松，京沪穗深政务环境仍较为严格..........142，适度放宽地方限制，上海、北京有望更快恢复供求平衡..................163，杭州、西安等地方调控举措较佳，市场健康度度持续领跑................164，南京、珠海等沉疴难顿愈，政务环境改善需更长时间发挥作用............16 研究视点 当前房地产整体经营风险攀高，房地产行业调控基调持续宽松，为积极应对行业规模下行周期中的各方面挑战，地方主管部门在“稳市场”中的作用愈加重要。在2024年的二十届三中全会上，再次明确要充分赋予地方调控自主权，进一步落实因城施策，并完善房地产税收制度。在供地指标管理方面，也提出要建立“建设用地指标配置”与“常住人口增加”相协调的机制。从而优化土地管理，提升资源配置效率、充分释放市场潜力。 为充分探析各城市房地产政务环境现状，本文从供地管理、控规限制、预征税率、盈利空间等四大维度进行研究，并结合城市库存和去化指标，为城市选择和地方政策优化提供相关参考。 就典型城市政务环境的综评结果来看，一线城市政务管理大多更为严格，目前依旧执行限购，预征税率普遍偏高，平均得房率低于八成，地价房价比也远高于二三线城市平均。但与之相应的，也拥有着更大的调整空间，尤其是在预征税率、购房限制性政策等方面调整余地较大，此外在土地供应方面，一线城市的优质宅地热度仍远高于其他城市，适当控制供地规模和提升供地质量，仍可有效提升板块的市场发展预期。 二三线城市方面，成都、长沙量化评分结果相对宽松，不仅房地价差较为充裕、供地计划规模也控制的较为理想，在规划限制方面也较为宽松，平均得房率均达到了82%以上，均排在典型城市前十，在高得房率项目的建设方面排在了典型城市前列。如成都的金沙清源里、阅天府，以及长沙的福天藏郡院子等项目，得房率可以达到90%以上乃至超过100%。 郑州、泰州、中山等政务管控相对严格，平均得房率水平均相对较低，且地价房价比相对较高，并且在泰州、中山等房价不高的三四线城市，企业盈利空间更是明显承压。而郑州方面则是在2024年供地计划同比大增85%，在大部分城市去化存量、紧缩供地指标的情况下，仍然增加计划供地规模，掣肘地方市场预期恢复。 对于库存高位、去化缓慢的城市，即便地方政府尽可能地出台了相关扶持性政策，也只能收获事倍功半的效果。典型如南京、宁波、常州等开盘去化率一成左右或更低的城市，在庞大的潜在库存压力之下，其政务环境的改善需要更长的时间来发挥作用。 一、中央多次表态赋权地方调控，强调建立要素联动新机制 2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。房地产融资协调机制建立并加速推进，白名单项目已获批近万亿融资额度。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”。上半年地方222省市341次政策宽松，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。 从长期发展角度来看，住建部明确提出，构建房地产发展新模式才是真正的治本之策，要坚持房住不炒定位，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，并完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。具体实施方面，一是要推进“三大工程”发展，二是要保障不同档次住房都有过硬的产品质量。无论是从要素联动还是从“三大工程”发展的角度来看，构建房地产发展新模式的内核均在于重塑健康的供求关系，对土地市场而言，供应规模大概率会继续收窄，但得益于供求关系的平衡，以及平均土地盈利期望的提升，土地市场的活力也会随之逐步恢复。 1，行业调控聚焦去库存，中央多举措推进因城施策(略) 2，成交持续下行、库存周期普增，稳市场更需政策面发力（节选） 2022年以来，全国新房和土地成交面积均经历了大幅度的下挫，在投机需求出清、自住需求入市延迟、保障房建设加速等多方面因素影响下，在经历了20年的上行大周期后，中国房地产行业第一次迎来了长时间的规模下行调整期，越来越多的城市面临新房销售规模缩量，房价持续下跌，城市库存压力加大的挑战。统计局数据显示，2023年全年商品住宅交易规模仅9.48亿平方米，较2021年的高点下降39%，房地产行业仍处在深度调整期。 商品住宅成交规模来看，各能级城市表现一致，均呈明显下降趋势，尤其是二、三线城市，2023年商品住宅成交规模较2021年降幅均在四成以上，一线城市表现稍佳，同比2021年降幅约24%。 库存方面，除一线城市库存规模增加外，二三线城市库存规模均不同程度地下降。究其原因，主要是受一线城市供应相对充裕的影响，即使其成交情况略优于二三线城市，其库存规模也在不断增加。从去化周期来看，库存压力均呈加剧之势，尤其是三四线城市，商品住宅去化周期由2021年的17.6个月增至2023年的29.1个月，去化周期拉长了11.5个月。 分城市来看，截止2023年末，约六成城市商品住宅去化周期超过24个月，较2021年超过24个月的城市比重增加了两成，去化压力明显增加。从库存去化周期数据来看，约七成城市消化周期呈现拉长趋势。 表：典型压力城市及主要指标 二、调减供地促供求平衡，地方积极调降2024年供地计划（节选） 1，供地计划平均下降二成，常州原则性暂停宅地供应（节选） 通过我们已经获取供地计划的411个城市（有同口径可比数据的城市，下同）相关数据来看，住宅土地供应总量较2023年下降了18%。分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比2023年均呈下降趋势，降幅均超10%，尤其是二线城市，同比降幅高达25%，宅地计划供给量下降更为坚决。 分城市来，六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势，供地计划明显削减。 典型如上海，2024年住宅计划供应量856公顷，较2023年减少4.9%（2023年900公顷），较2022年减少7.7%（2022年927公顷），2024年宅地供应量连续第二年减少。商品住宅用地计划供应440公顷，同比去年下降12.9%（2023年505公顷），较2022年下降15.7%（2022年522公顷）。 当然不仅是上海，合肥、徐州等城市近两年宅地计划均持续下降，并且降幅更为激进。以合肥为例，2024年，合肥市本级宅地计划供应量仅388.66公顷，较2023年宅地计划供应量（540公顷）减少了28%，较2022年宅地计划供应量（733.33公顷）减少了47%，降幅十分明显。近两年，库存压力增加的徐州，宅地计划供应量降幅也十分明显，2024年市本级宅地计划供应规模仅有394公顷，较2023年降低32%，较2022年降低39%。 更有甚至，6月13日，常州市房地产业发展与房地产市场调控联席会议发布《关于印发进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，通知要求，原则上不再新增供应普通商品住宅用地。新出让商品住宅用地应按照改善型（高品质）住宅建设要求规划建设。这一政策的出台很大程度上与常州目前的库存去化压力有关，CRIC监测数据显示，截止7月31日，常州库存量为482万㎡，去化周期达到了33个月。 2，拟出让公告同比下降三成，“人地房钱”挂钩加速落地 中国土地市场网发布数据显示，2024年上半年全国拟出让地块清单合计建筑面积为5.23亿平方米，同比2023年同期下降30%。对比全国新房销售面积来看，二者之间的比例关系已经降至1.3，高于合理范围。对比供地计划二成左右的降幅来看，地方政府在拟出让清单方面的下调更为迅速，也显示出了地方政府正在加速推进建立“人房钱地”要素联动机制。 在市场销售规模收窄，若要维持行业整体的商品出货速度，及时减少低质量的新增供应无疑是毕竟之路。考虑到库存压力带来的乘数影响，对于大多数面临商品房交易规模的收窄的城市而言，减少土地供应量、提升平均供地质量也是地方市场调控的必经之路。尤其是在大量刚需被二手房、配售型保障性住房分流的大趋势之下，大幅下调的拟供应清单也在情理之中。 3，“缓供地”促库存降压，“供好地”优化增量（节选） 基于重点城市土地成交数据，我们进一步对比典型城市2024年供地计划，在2024年供地计划缩水的背景下，截止8月18日，29个重点城市平均供地完成率仅为21%，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，尤其是一线四城，其2024年供地计划的推进进度尤为缓慢，京沪广深一线四城完成率均不过20%，广州和深圳更是不足5%。 典型如深圳，实际成交面积仅有7公顷，仅占2024年供地计划的4%；2024年前7月成交金额榜首城市北京，完成度也仅有14%。在二线城市中，供地比较密集的南京，实际供地完成度也仅有42%。总的来看，土地市场供给侧将面临更加严峻压力。 受整体楼市延续探底行情，新房去化速度明显变缓的影响，房企拿地积极性仍在低位，因此大部分城市供地计划完成度处于低位，也在意料之中。2024年4月30日，自然资源部发布通知，要求加强“房地挂钩”，高库存城市进一步加强控制土地供应管理。 CRIC监测数据显示，27个重点城市无一例外，2024年以来商品住宅去化周期较2023年末均有不同程度