2023年上半年全国典型城市房地产市场分析报告

一2023年上半年全国典型城市房地产市场分析 思源兴业2023.7 CONTENTS自录 1．宏观政策 宏观背景宏观经济 经济走稳向好，CPI总体平稳，PPI继续下降 2023年上半年 GDP 初步核算，上半年国内生产总值593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点。 CPI保持基本平稳 6月份，消费市场运行基本平稳，CPI环比略有下降，同比持平。从环比看，CPI下降0.2%，降幅与上月担同。从同比看，CPI由上月上涨0.2%转为持平， 6月份，受石油、煤炭等大宗商品价格继续回落及上年同期对比基数较高等因素影响，PPI环比、同比均下降。从环比吞，PPI下降0.8%，降幅比上月收窄0.1个百分点。从同比看，PPI下降5.4%，降幅比上月扩大0.8个百分点。 宏观背景「三驾马车 消费市场增势较好，投资规模继续扩大，房地产投资持续下降货物进出口保持增长，易结构继续优化 >6月份，进出口总额34883亿元，同比下降6.0%，其中，出口19898亿元，下降8.3%；进口14985亿元，下降2.6% >上半年，全国固定资产投资（不含农户）243113亿元，同比增长3.8% 6月份，社会消费品零售总额39951亿元，同比增长3.1%>上半年，社会消费品等售总股227588亿元，同比增长8.2%，比一季度加快2.4个百分点。 上半年，货物进出口总额201016亿元，同比增长2.1%，其中，出口114586亿元，增长3.7%；进口86429亿元，下降0.1%，进出口相抵，易顺差28159亿元-5- >上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%, 政策环境丨中央层面 中央层面：明确房地产行业支柱地位，政策基调不变 各部委明确2023年政策方向 1.央行四项行动支持优质房企 口根据中夫经济工作会议的部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了改善优质房企资产负街表计划行动方案》，行动方案聚焦专注主业，合规经营，资历良好，兵有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产满活”，“负击按续益补充。“微提升”四个方面共21项工作任务 2.住建部佳建部城乡建设工作会强调增信心，防风险，促转型 口一是稳预期。看强改第的精准性协润性，以更大力度精准支持闭性和改善性住房需求二是防范风检，要“灯两头、带中间”，以“慢版气”的方式，防范化解风险。提升市场信心行现房请售，建实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交校风险。 3.倪虹“部长通道”：稳支柱、防风险、惠民生 口穆支柱：要坚持医城作策，精准施策。一城一策，大力支持网性和改善性住房需求，培加保章性租赁住房供给和长租房建设口防风险：要防安全生产的风险，防范化解房地产“友星牛，风险口惠民生：以让人民群众住上更好的房子为目标，旁力为人民群众创造高品质生活空间。 政策环境金融层面 23年LPR首次调整，降准缓解银行资金成本压力，降准降息同步落地，稳地产 LPR下调 6月20日，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%，这是既去年8月以来LPR首次调整。 降准 全面降准，央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元。 政策环境丨企业层面 2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“三支箭”先后落地企业融资环境逐步改善。2023年，防范化解房企风险仍是企业端政策优化主线 1月 央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确“要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策施，用好民营企业债券融资支持工具（第支箭”），同时强调“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划”，“开展“资产激活”“负债接续”“权益补充预期升四项行动 全国住房和城乡建设工作会议及3月倪虹部长在“部长通道”接受采访时均表示要“抓两头、带中间”，以“慢气”及“精准拆弹”的方式，防范化解风险，在支持优质国企、民企改善资产负债状况的同时，对于出险房企，一方面帮助企业自，另一方面依法依规进行处置， 2月 证监会启动不动产私募投资基金试点工作，进一步为企业改善资产负债表结构、降低杠杆率释放政策空间。 3月 证监会发布《关于进一步准进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的酒知，拓宽试点资产类型，以恢复和扩大消费为出发点，提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场量的消费基础出设施发行基础设施REITS。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITS 政策环境供需层面 强调因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益 政策环境租赁层面 保租房金融支持力度进一步增强，持续解决大城市新市民、青年人的住房难题 政策环境丨地方层面 季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。二季度各地“因城施策”频次放缓，短期热点城市政策优化预期加强 购房补贴、房票安置方面 限购方面 发放购房补贴是各城市支持住房消费的主要手股之一。2023年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补，政策次及占比保持高位贴，一次性或分期拨付契税补贴，发放消费券补贴人才购房补贴，购房价款的定比例补贴等， 客地继续放松限购区城，降低居民购房门临，特别是热点二线城市，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范田，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房：合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购：郑州荣阳、深汕特别合作区等地区放开限购。同时，住房政策针对特定人祥持续优化调整，如长沙对人才放松购房限制奈件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数， 房票安置丰富了攻府安置补偿方式，也有利于加速本地库存去化。2023年以来南京，无锡、重庆、南昌、青岛等地均启动房票安置，福建省今年3月发布通知，办明确实施房票安置。 限贷方面 带押过户方面 各地贷款支持力度加大，减轻购房者前期资金固转压力，如青岛优化非限购区域首付比例，首套量低调整为20%.重要一环，驻马店、寒阳多地执行“认份不认房”政第，即对拥有1套住房并已结清购，二套最低调整为30%，优化“认贷认房”标准成为其中房贷款的忘庭，再次申清贷款购房执行首套房贷款政第。 SYSWIN思源兴业SYSWIN思源兴业3月30日自然资源部，银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的酒知”政策后，多地“带押过户”业务逐步落地，覆盖范田逐步扩北京地区工、农、中、建等银行均已启动“带押过户”业务办理，5月下旬线上杭州5月末成功办理首单涉省直公积金“带押过户二手房云办证业务，进一柔各类配套洁筋已经基本到位，深圳亦将“带押过户”置盖至公积金业务，首笔“带押过户”模式下的住房公步拓展了二手房“带押过户”的业务类型积金贷款成功发放，二手房“带押过户”政策准进扩国。-11- 公积金方面 优化公识金政策或为近两年各地支持房地产市场发展、促进求释放的主要手段之一，多金用于支付百付款，支持“商转公，贷款，提高租房取公识金额度等改第，有利于降低个城市出台提高公积金贷款版度、降低公积金首付比例、一人购房全家货、提取公购房者置业门惜，较低的贷款利率也有利于减少忘庭货款利息支出，减轻还贷压力，同时也提高了公积金资金池的使用效率， 政策环境： 2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融16条”“三支箭”先后落地，企业融资环境逐步改善。2023年，防范化解房企风险仍是企业端政策优化主线 强调因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益保租房金融支持力度进一步增强，持续解决大城市新市民，青年人的住房难题一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。二季度各地“因城施策”频次放缓，短期热点城市政策优化预期加强 2.市场环境 土地市场|整体供需 2023年上半年供需同比下降三成，价格稳重有升6月供应随着大批城市2023年首轮预供地清单将在月内到期，供地规模升至2023年新高 土地市场各线城市表现 各线城市上半年同比均呈现量跌趋势，一线城市价格稳步提升；单月一线城市供需环比增长突出，一线城市价格环比增长八成 土地市场重点城市（1-6月） 西安供需规模均居于首位；合肥、厦门、深圳溢价率排名靠前；海口供应14宗，仅成交6宗，流拍率63% 土地市场： 2023年上半年供需同比下降三成，价格稳重有升。6月供应随着大批城市2023年首轮预供地清单将在月内到期，供地规模升至2023年新高 各线城市上半年同比均呈现量跌趋势，一线城市价格稳步提升：单月一线城市供需环比增长突出，一线城市价格环比增长八成 西安供需规模均居于直位：合肥，度门、深圳溢价率排名靠前：：海口供应14宗，1仅成交6宗，流拍率63% 新房市场丨商品住宅 1-6月成交规模同比下降11%，成交均价上升10% 新房市场丨商品住宅各线城市表现 随城市能级递减，2023年上半年各线城市房地产市场递减：单月一线城市供应环比发力 新房市场丨商品住宅重点城市供需情况 高能级：成都、杭州、武汉高热度：重庆、i武汉、西安 新房市场丨商品住宅库存去化周期 ●从市场竞争关系看：>去化周期1年内：合肥、上海、杭州、长沙、济南、西安、海口、成都>去化周期12-24月内：广州、北京、深圳、苏州宁波、南京、天津、武汉、重庆、厦门、吉岛、昆明福州、太原、郑州、佛山、徐州、无锡、东莞、常州>去化周期超过24月：长春 新房市场【小结重点城市横向对比 新房市场「小结|城市自身成长性分析 口供求比同比、去化周期环比趋于极负值时，该城市自身成长性越突出 >供求比：城市当年累计供应规模/当年累计成交规模 比-1（负值说明：当年累计供求比上一年同期累计供求比，供求平衡情况有所改普：正值说明：当年累计供求比>上一年同期累计供求比，供求不平衡情况加剧： 去化周期同比：当年累计去化周期/上一年同期累计去化周期-1（负值说明：当年累计去化周期上一年同期累计去化周期，去化速度加快：正值说明：当年累计去化固期>上一年同期累计去化固期，去化速度变缓慢：） 3．房企表现 房企表现丨百强房企 央国企占主导、民企弱复苏，一二线仍是投资重点 口监测的房企中，6月章地金额1127亿元，环比上升48%：章地建筑面积609万平方米，环比上升12% 口央国企投资金额占主导，民企弱复苏、城投“隐身” 中海、绿城、滨江、保利发展单月拿地金额超过百亿。核心一二线城市还是房企抢地、争夺”的重心，在市场筑底修复的阶段，核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。 房企表现|全国房企销售情况 百强房企1-6月业绩同比微增0.2%，单月业绩同比增速由正转负 2023年6月，TOP100房企实现销售拨盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平，同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。累计业绩来看，上半年百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%，增幅较前两月有明显回落，整体来看，2023年以来中国房地产行业然有一定的修复预期，但在供需英瑞制约之下，上半年市场和企业表现相对平淡，稳市复苏动能放缓， 房企表现丨全国房企资讯情况 本月房企多元化主要集中在商业运营以及物管方面，在战略合作领域也有所涉及 房企表现： 央国企占主导、民企弱复苏，一二线仍是投资重点 百强房企1-6月业绩同比微增0.2%，单月业绩同比增速由正转负 本月房企多元化主要集中在商业运营以及物管方面，在战略合作领域也有所涉及