2023年上半年全国典型城市房地产市场分析报告

— —2 0 2 3年 上 半 年 全 国 典 型 城 市 房 地 产 市 场 分 析 思源兴业2023.7 CONTENTS目录 宏观政策 1.宏观政策 宏观背景|宏观经济 经济走稳向好，CPI总体平稳，PPI继续下降 2023年上半年 初步核算，上半年国内生产总值593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点。 CPI保持基本平稳 6月份，消费市场运行基本平稳，CPI环比略有下降，同比持平。从环比看，CPI下降0.2%，降幅与上月相同。从同比看，CPI由上月上涨0.2%转为持平。 -4-6月份，受石油、煤炭等大宗商品价格继续回落及上年同期对比基数较高等因素影响，PPI环比、同比均下降。从环比看，PPI下降0.8%，降幅比上月收窄0.1个百分点。从同比看，PPI下降5.4%，降幅比上月扩大0.8个百分点。 宏观背景|三驾马车 消费市场增势较好，投资规模继续扩大，房地产投资持续下降，货物进出口保持增长，贸易结构继续优化 ➢6月份，进出口总额34883亿元，同比下降6.0%。其中，出口19898亿元，下降8.3%；进口14985亿元，下降2.6%。 ➢上半年，全国固定资产投资（不含农户）243113亿元，同比增长3.8%。 ➢6月份，社会消费品零售总额39951亿元，同比增长3.1%。➢上半年，社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%，比一季度加快2.4个百分点。 -5-➢上半年，货物进出口总额201016亿元，同比增长2.1%。其中，出口114588亿元，增长3.7%；进口86429亿元，下降0.1%。进出口相抵，贸易顺差28159亿元。 ➢上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%。 政策环境|中央层面 中央层面：明确房地产行业支柱地位，政策基调不变 ——中央层面——各部委明确2023年政策方向 二十大报告1.央行四项行动支持优质房企 根据中央经济工作会议的部署，防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务 2.住建部住建部城乡建设工作会强调增信心、防风险、促转型 一是稳预期。增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心二是防范风险。要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。 三是促进转型。各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。 3.倪虹“部长通道”：稳支柱、防风险、惠民生 稳支柱：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设防风险：要防安全生产的风险，防范化解房地产“灰犀牛”风险惠民生：以让人民群众住上更好的房子为目标，努力为人民群众创造高品质生活空间。 政策环境|金融层面 23年LPR首次调整，降准缓解银行资金成本压力，降准降息同步落地，稳地产 LPR下调 6月20日，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%，这是既去年8月以来LPR首次调整。 降准 全面降准，央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元。 政策环境|企业层面 2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融16条”“三支箭”先后落地，企业融资环境逐步改善。2023年，防范化解房企风险仍是企业端政策优化主线 1月 ✓央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确“要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（‘第二支箭’）”，同时强调“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划”，“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。✓全国住房和城乡建设工作会议及3月倪虹部长在“部长通道”接受采访时均表示 要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”及“精准拆弹”的方式，防范化解风险，在支持优质国企、民企改善资产负债状况的同时，对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置。 2月 ✓证监会启动不动产私募投资基金试点工作，进一步为企业改善资产负债表结构、降低杠杆率释放政策空间。 3月 ✓证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，拓宽试点资产类型，以恢复和扩大消费为出发点，提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 政策环境|供需层面 强调因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益 政策环境|租赁层面 保租房金融支持力度进一步增强，持续解决大城市新市民、青年人的住房难题 政策环境|地方层面 一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。二季度各地“因城施策”频次放缓，短期热点城市政策优化预期加强 购房补贴、房票安置方面 限购方面 ➢发放购房补贴是各城市支持住房消费的重要手段之一，政策频次及占比保持高位。2023年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。➢房票安置丰富了政府安置补偿方式，也有利于加速本地库存去化。2023年以来南 ➢各地继续放松限购区域，降低居民购房门槛，特别是热点二线城市，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房；合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购；郑州荥阳、深汕特别合作区等地区放开限购。同时，住房政策针对特定人群持续优化调整，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。 京、无锡、重庆、南昌、青岛等地均启动房票安置，福建省今年3月发布通知，亦明确实施房票安置。 限贷方面 带押过户方面 ➢各地贷款支持力度加大，减轻购房者前期资金周转压力，如青岛优化非限购区域首付比例，首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。优化“认贷认房”标准成为其中重要一环，驻马店、襄阳多地执行“认贷不认房”政策，即对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房执行首套房贷款政策。 -11-➢3月30日自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》政策后，多地“带押过户”业务逐步落地，覆盖范围逐步扩展。➢北京地区工、农、中、建等银行均已启动“带押过户”业务办理，5月下旬线上跨行“带押过户”在门头沟区不动产交易中心成功办理完成，“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位。➢杭州5月末成功办理首单涉省直公积金“带押过户”二手房云办证业务，进一步拓展了二手房“带押过户”的业务类型。➢深圳亦将“带押过户”覆盖至公积金业务，首笔“带押过户”模式下的住房公积金贷款成功发放，二手房“带押过户”政策推进扩围。 公积金方面 ➢优化公积金政策成为近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，多个城市出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、“一人购房全家帮”、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策，有利于降低购房者置业门槛，较低的贷款利率也有利于减少家庭贷款利息支出，减轻还贷压力，同时也提高了公积金资金池的使用效率。 政 策 环 境 ： ➢2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融16条”“三支箭”先后落地，企业融资环境逐步改善。2023年，防范化解房企风险仍是企业端政策优化主线 ➢强调因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益➢保租房金融支持力度进一步增强，持续解决大城市新市民、青年人的住房难题➢一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。二季度各地“因城施策”频次放缓，短期热点城市政策优化预期加强 2.市场环境 土地市场|整体供需 2023年上半年供需同比下降三成，价格稳重有升6月供应随着大批城市2023年首轮预供地清单将在月内到期，供地规模升至2023年新高 土地市场|各线城市表现 各线城市上半年同比均呈现量跌趋势，一线城市价格稳步提升；单月一线城市供需环比增长突出，一线城市价格环比增长八成 土地市场|重点城市（1-6月） 西安供需规模均居于首位；合肥、厦门、深圳溢价率排名靠前；海口供应14宗，仅成交6宗，流拍率63% 土 地 市 场 ： ➢2023年上半年供需同比下降三成，价格稳重有升。6月供应随着大批城市2023年首轮预供地清单将在月内到期，供地规模升至2023年新高 ➢各线城市上半年同比均呈现量跌趋势，一线城市价格稳步提升；单月一线城市供需环比增长突出，一线城市价格环比增长八成 ➢西安供需规模均居于首位；合肥、厦门、深圳溢价率排名靠前；海口供应14宗，仅成交6宗，流拍率63% 新房市场|商品住宅 1-6月成交规模同比下降11%，成交均价上升10% 数据来源：国家统计局 新房市场|商品住宅|各线城市表现 随城市能级递减，2023年上半年各线城市房地产市场递减；单月一线城市供应环比发力 新房市场|商品住宅|重点城市供需情况 高能级：成都、杭州、武汉高热度：重庆、武汉、西安 新房市场|商品住宅|库存去化周期 ◆从市场竞争关系看：➢去化周期1年内：合肥、上海、杭州、长沙、济南、西安、海口、成都➢去化周期12-24月内：广州、北京、深圳、苏州、宁波、南京、天津、武汉、重庆、厦门、青岛、昆明、福州、太原、郑州、佛山、徐州、无锡、东莞、常州➢去化周期超过24月：长春 新房市场|小结|城市自身成长性分析 供求比同比、去化周期环比趋于极负值时，该城市自身成长性越突出 ➢供求比：城市当年累计供应规模/当年累计成交规模 ➢供求比同比：当年累计供求比/上一年同期累计供求比-1（负值说明：当年累计供求比＜上一年同期累计供求比，供求平衡情况有所改善；正值说明：当年累计供求比＞上一年同期累计供求比，供求不平衡情况加剧；） -23-➢去化周期同比：当年累计去化周期/上一年同期累计去化周期-1（负值说明：当年累计去化周期＜上一年同期累计去化周期，去化速度加快；正值说明：当年累计去化周期＞上一年同期累计去化周期，去化速度变缓慢；） 3.房企表现 房企表现|百强房企 央国企占主导、民企弱复苏，一二线仍是投资重点 监测的房企中，6月拿地金额1127亿元，环比上升48%；拿地建筑面积609万平方米，环比上升12%。 央国企投资金额占主导，民企弱复苏、城投“隐身”。 中海、绿城、滨江、保利发展单月拿地金额超过百亿。核心一二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心，在市场筑底修复的阶段，核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。 房企表现|全国房企销售情况 百强房企1-6月业绩同比微增0.2%，单月业绩同比增速由正转负 ➢2023年6月，TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平。同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。➢累计业绩来看，上半年百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%、增幅较前两月有明显回落。整体来看，2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，上半年市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能放缓。 房企表现|全国房企资讯情况 本月房企多元化主要集中在商业运营以及物管方面，